今天是6月30日，一眨眼上半年已经过去。
527已经一个月，市场变化很大，却也更让人看不清楚前路。
本文做一个上半年总结，并对下半年市场走势做一些预测和展望，感谢阅读。
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01
老破小热度即将过去
527之后，老破小市场直接爆发。
陆家嘴边上的金杨、世博，徐汇内环和杨浦内中环的老破小，成交量都非常好。
看到市场变好了，最近很多在卖老破小的朋友风向一转，想要等等后面涨价后再抛。
这部分朋友我在这里要泼一盆冷水，涨价的事情先不要想了，这波市场热度肯定不会持续。
而且，我还要劝那些着急用钱或者需要卖房置换的朋友：
趁着这波机会赶紧抛，过了这个村就没这个店了。
这波政策其实是通过降低门槛，推着那些本就在未来大概率会上车的潜在购买力上了车。
这部分朋友共同的特点就是钱不多，购买力有限。
之前不上车的原因也就那么几类：
要么来上海的年份不够，要么手里攒的钱不够，要么看中房源跌的还不到位——月供和租金差距还比较大。
最近这一年老破小加速回调，其实本来就已经让这部分购买力蠢蠢欲动。
新政出台降低了门槛，其实就是加速让这部分朋友成为上海房东。
但是购买力就那么多，这次利好一次性兑付了，提前透支了这部分需求。
手上只有50万也愿意买房的人基本被割没了，必然带来的是后市的萧条。
如果没有新的工具拖住市场，扩大客源来源或者继续降低准入门槛，老破小大概率要重回熊市。
这种市场，涨价就谈不上了，最麻烦的是这个阶段没抛掉，后面可能又要抛不掉了。
02
后面会不会还有政策?
上海所有的购房者都在关注一个问题，就是下半年上海楼市还有没有新的大招。
527之后市场热度不错，很多之前觉得会给大招的朋友都觉得应该不会有了。
但是我们的答案恰恰相反：
不出意外，之后再来的大招力度会更大大，速度会更快。
原因很简单，今年的新房卖的太差了。
大家对于政策的预判往往失误是因为我们普通人体感的是二手市场的冷热：
自己小区跌价跌的越痛越想来一波利好。
但是LD看的是新房市场以及土拍市场的冷热，毕竟这是跟地方收入息息相关的指标。
之前二手冷，但是新房热，因此政策迟迟不来。
但是今年的情况却完全反过来，年后二手房甚至出现了小阳春，但是新房却特别差。
在今年上海的新房市场危险了一文中，我们已经回顾过上半年的新房市场情况。
今年前5个月，上海共卖了新房19644套，比去年同期下滑48%！
按照这个进度，今年只能卖掉5万套新房，已经跌回2017年市场谷底的水平，远低于过去几年年均八万套的数量级。
新房卖的不好，土拍跟着就变冷了。
截至目前，上海共卖了15块宅地，听起来也不少。
然而15块地，合计面积才49公顷。
今年的土地出让计划是440-545公顷，目前完成进度只有10%！
这个现象其实不难理解，上海的土拍是严格托底制的，也就是不允许挂牌后出现流拍。
但是今年的形势是，开发商都不愿意，或者说也没那个能力去托底。
毕竟现在市场上能拿地的就是有限的那么些企业，大家口袋里有多少资金都是有数的。
新房难卖，现金难回笼，开发商既没有钱、也没有信心去继续拿地。
因此，眼下的核心问题就是出政策加速新房库存的去化，让开发商重新进入到土拍市场，整个市场才能重新进入正向循环。
为了让剩下的90%顺利完成，527显然是不够的，大招还还会有，力度不会弱。
03
新房花式降价
上海新房的开盘周期基本要6-12个月，部分整备困难或者涉及旧改的地块还要更久。
上半年地拍的少，直接造成的影响就是接下来半年到一年时间内新房数量也要跟着减少。
这就会造成接下来了很长一段时间里市场陷入“新房荒”的状态。
当然相对来说浦东可能会好些，毕竟有大量的成片地块都在几大国企手里，可以自己调控入市节奏。
但是浦西的情况就是能买的新房太少，800万只能买桃浦，1000多万只能买西藏北路，真是有些下不去手。
新房少也不意味着之前这些滞销项目就容易卖了，大家可以去买二手，也可以不买再等等。
这些项目难卖的原因有很多，比如规划问题、比如品质问题也可能是品牌问题。
但是其实这些问题，最后都能总结成一个原因就是：大家觉得你贵。
而这种情况最好的办法自然是降价。
最新一批次土拍取消了限价，后面上市的新房市场肯定是会二度分化：
好卖的地方会涨，不好卖的地方还会降。
但是以前的这些存量项目目前的口子是最多能打95折，明面的降会很难，那就只能花式降。
小气一点的送车位抵现券、送软装，实在的送现金、送金条、送宝马，只有想不到没有做不到。
也有朋友问，市场不好叠加限价放开，是不是开发商就会开始卷品质了？
大家请放心，绝对不可能。
越难卖，越要在成本上扣扣嗖嗖找利润；
越好卖，越要降低配置来拔高利润。
卖房子本质上是生意，低买高卖是金科玉律。
千万别看到开发商营销的拼字自我感动，到维权时才痛哭流涕。
04
部分中产社区会回暖
老破小成交旺盛，还是在一定程度推动了上海置换链条的滚动。
那些卖不掉老破小等着置换改善的房东终于解套可以改善了，而对应的改善型社区最近也火了起来。
最近比较火热的板块，除了300万以下的老破小板块，主力总价1000-1500万这个段位的板块成交量也有回暖。
最近我们实际带会员买房的过程中可以明显感觉到两点。
一个是成交节奏明显变快。
前几天带看过的房源，这两天就卖掉了，市场上出现了很多挂牌几天就成交的房源。
第二就是谈价空间明显变小。
部分房东开始提价，部分好楼层的房子甚至直接撤牌不卖了。
价格虽然还没有完全起来，但是高性价比的笋盘在不断变少。
等到笋盘出尽，平价房源开始成交，捡漏的机会就消失了。
对于中产社区来说，新房变少也是个不错的利好，毕竟分流变少了。
如果后续政策继续跟上，中产社区的价格肯定会升回正常水平，低价的笋盘会越来越少。
近期需要换房改善的，的确是得抓住这个窗口期，后面几个月就不好挑了。
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