我始终坚信，上海的房子就是国内真正的核心资产。
上海楼市的复苏对全国楼市至关重要。
今年上半年，在一片质疑声中，上海楼市并没有继续变成冰封的行情。
反而开启了6月火热的行情。
市场的信心正在修复，尽管是大刀砍价的市场，但是购房的需求被释放出来。
这一次，上海楼市离掉头还有多远？
破百、破千、破万的6月
上海楼市确实涨起来了。
6月份，上海的二手房网签量达到了2.6万套，预估住宅成交也是2.2万套往上。
这是自去年3月份以来，上海住宅重新站上2万套以上的成交量。
这个月与过往有几点不同：
1、节假日的上海楼市再也不是死气沉沉
过往一到过节，楼市网签就100来套。
像五一假期的网签量前4天都是100多套，最后一天300多套。
再往前的清明节也是最后一天才有个300多套网签。
但是这次的6月份的端午节三天假期期间，平均网签量475套。
2、单日成交1000套的门槛迈过去了
6月，上海有6天成交量突破1000套，接近一半的日子成交量都在900套以上。
是过去一整年不曾有过的成交水平。
也说明了上海527沪九条新政实实在在推动了客户进场。
图：6月上海二手房网签量
3、久违的2万套回归视野
去年3月上海二房住宅成交2.3万套，随后楼市进入急跌的行情。
看房少、买房少、愿意出价的就更少了，大家都在观望之中。
没有成交量的楼市才是看不到希望的楼市。
在政策持续叠加和价格下降的双重因素下，上海楼市的成交热情又回来了。
其实不单单是6月份，整个2024年上半年，上海楼市都在重新赢回市场。
在过往“熊市”的年份里，上半年的成交量，只有2019年的成交量比2024年9.5万套水平更高。
2014年、2017年、2018年、2022年、2023年都要比今年更差。
图：2014-2024年上半年二手房成交量
为什么我们会这么关注成交量的数据？
有人会说都是以价换量而已，价格没涨就不算好。
成交价反应的是值不值的问题，成交量反应的是需求有没有问题。
事实证明，上海的市场是观望，不是绝望。
大把人在等着跌下来买入，而6月份很多人真的进场了。
放缓、收窄、增加的趋势
2024年走过了半年，呈现出的趋势有三个。
1、挂牌量的放缓
过去一年置换不通畅，导致上海二手房的库存不断积压。
真正要卖房的房东心态真实崩了。
在库存快速上涨阶段，不要说砍价，有些房子房东降价都不一定卖得掉。
但是从去年底上海头部中介的挂牌量达到20万套后，这个挂牌速度越来越慢。
而且从4月开始，出现了下降。
图：上海头部中介二手房挂牌量（万套）
如果是网上房地产的数据，会更明显。
虽然网上房地产会有重复数据，但是从去年9月上海认房不认贷起，二手房挂牌量已经减少了6万套。
尤其是今年2月以来，下降幅度非常大。
图：网上房地产挂牌量（万套）
要么房东不卖了，要么卖房的人该挂的绝大多数都挂出去了。
其实挂牌数据要和成交联动看，单独挂牌量显示不了任何意义。
如果成交量够大，挂牌量高也不怕，如果成交量很低，挂牌量就算不高，也不好卖房。
2、房价的降幅逐渐收窄了
上海从去年4月份全面下跌以来，二手房价有了深度回调，而且每个月的跌幅都很大。
挂牌房东应该深有体会，不断下调挂牌价，但是房子依然很难卖。
面对的买房客户都是无底线砍价，你自降30万，他还要砍你50万。
今年4、5、6三个月的情况有较大改善，毕竟房价在过去一年真的降了很多。
图：上海二手房价指数周度环比
3、上调价格房源、带看量在增加
房东调价是卖方的心态调整，买家出来看房是买方的购买需求被激活。
上海上调价格的房源从200-400套的水平，上升到了700-1000套的水平。
不要觉得房东涨价不道德，毕竟涨个5万、10万的，就是很多人一年的工资了，和砍价的道理一样。
套均带看次数在增多，尤其10次以上的，比例大幅度增加。
除了一些性价比非常高的能够几次带看就成交。
对多数房源而言，带看次数增多就是流量的增加，是更利于卖房的。
愿意让利的房东都能快速卖房
进入4月份以后，房东应该能感受到，客户比之前多了，只要是自己不乱喊价的，基本是有成交希望的。
上海成交量的放大也正是房东越来越理性。
卖疯的老破小，本质还是大幅降价。
价格的吸引力比什么都有说服力。
房子卖不掉无外乎两件事情，一个是房子差，一个是价格高。
其实之前大家感觉房子难卖有很大的原因是差房子太多了。
打开某家网站成交一看，大把的低楼层的房子。
上海这边一楼的性价比是真不高。新房在定价的时候，一楼比好楼层便宜10-20%都很正常。
如果是豪宅，那价差就更大了。
低楼层砸盘这个事情要理性看待，他的原始成本低，当年还是新房的时候，投资客户喜欢买低楼层的，因为便宜，涨了就跑。
历来都是砸盘价，代表不了小区的整体均价。
烂户型的房子就更难了。
最近火遍中介朋友圈的房子，“静安区小恐龙”。
为啥要这么大面积宣传，不好卖呀。
这房子的感觉就是这个楼剩下的边角料空间组合利用了一下。
这种房子搞笑是专业的，住的话就算了。
开发商当年设计出这样的东西，真是在浪费土地。
当下，对于真正有置换需求的客户来说，抓紧交易就行，不用担心今天卖了房子短期立马就会暴涨。
上半年，上海楼市的总体特征就是：政策加持下的温和复苏。
我相信很多人肯定关心接下来上海楼市的方向。
过去一年，政策的“药效”普遍在1个月，大家担心6月之后楼市又迅速萎靡不振。
政策的力度不同，自然效果不一样，但是不管之前还是现在出的政策肯定是持续发挥作用的。
每个买房人都能享受到政策利好。
527政策的力度绝对是很大的，毋庸置疑，还需要时间持续发酵。
彻底转变形势呢至少需要3个月以上的大阳线。
即便接下来成交量比6月份低，也不会像去年那么差了，7、8月炎炎夏日的淡季不会很淡。
7月份的三中全会是今年的重磅会议，按照现在的经济和楼市形势，只会出利好。
看好上海，需要一些战略定力。
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