伙计们！这回是真的急眼了！
前不久，住房城乡建设部召开了房地产收储会议，明确指示：
各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
具体来说，会议强调了以下四方面内容，咱们直接划重点——
首先，各地市县要综合考虑保障房实际需求、商品房库存等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与； 其次，以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障房的商品房房源，提前锁定收储需求； 第三，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适，坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。 最后，要求开展收储的县市抓紧建立健全工作机制、完善配套政策、形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。
国家队下场儿收储，直接干到了三四五六线小城，这事儿本身就让大伙儿始料未及。
具体要求层面，同样是信息量贼大，大伙儿听我仔细掰扯——
譬如“政府主导、市场化运作”，既点明了收储的推动主体，又阐述了收储的运作原则。说白了，就是在告诉大家：
你们给我当心大胆地干，收储收下的房子指定不能砸手里。
不出意外的话，被国家队收走的房子，大概率是要流向租赁型保障房市场或配售型保障房市场从而形成另一个唯独的交易闭环。
譬如“确定可用作保障房的商品房房源”，这一条看似给各地县市收储留了不小的自由发挥空间，但实际上更像是在压实任务——
你们整点儿有诚意的啊，得让这事儿有操作性。
不知道大伙儿还记不记得，前一阵子国家队收储的号召刚刚发出时，有个别城市看似冲锋在前，但收储的标准定得实在苛刻：
建面90㎡以下、有些城市甚至规定70㎡以下，还得是整栋收…
伙计们，你们谁这几年还见过这样的房子？还一整栋都是？
咱说句心里话，除非它那个房子当初就是奔着被收储去的，否则怎么可能这么设计？！
所以，这次压实责任，就是要让这项政策能落地、具备可操作性。
会议还明确要求收储过程中要“户型面积合适、价格合适、位置合适”，无异于是敲打到各地县市麻筋儿上了。
另一方面，会议提出要“防范各类风险”、要“坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，无异于道出了“用什么钱”以及“如何用钱”两大问题。
从目前来看，5月17日央行宣布的拟设立3000亿保障性住房再贷款，就是个相当有诚意的开头。
在实际落地过程中，这笔钱通过杠杆放大，远不止这么些…
除此之外，这次会议还强调了推动县级以上城市收储工作的紧迫性和严肃性。
为此还专门用上了“抓紧建立健全”、“形成工作合力”、“推动尽快落地”一类的字眼。
我们国家的会议或文件表述一贯是委婉含蓄的，以上字眼集中出现，其感情色彩大伙儿可以揣摩一下。
依我看，就八个字：不达目的，誓不罢休。
你们怎么看？咱们评论区见！
这次高层会议为啥再次明确要求去库存？
最直接的原因，便是5月份全国范围内的房地产数据实在不怎么提气——
今年1-5月份，全国房地产开发投资52134亿，同比下降4.0%，但环比增长14%。
单月来看，5月全国商品房销售面积约1.1亿㎡，销售额约1.05万亿，同比分别下降31.8%和37.7%。
全国70座大中城市更是仅有零星几座房价保持着上涨。
截至今年5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%，住宅待售面积增长24.6%。
从“5.17”到现在，一个多月的时间过去了，市场已经发生了一些质的改变：
全国除北京、上海、深圳、杭州、广州等少数城市外，大多数城市的预期又出现了些许转凉势头。
全国老少爷们儿持币观望的惯性又上头了，要不在这个重要的时间窗口整点儿硬菜，市场情绪很可能再次滑向悲观。
“5.17”那天，又是三箭齐发、又是央妈助攻，如果到头来市场还是跟过去两年多似的，硬两天之后又萎靡不振了——
不但跟谁也交代不过去，而且大概率会让政策端的信心以后越走越颓。
要打破这个诡异循环，唯一的办法就是“药不能停”，不仅要收储，而且要以更大力度、扩大范围的姿势来收储。
值得注意的是，收储的核心推动力发生了改变，背后的潜台词是收储力度发生改变。
最开始的版本，是鼓励地方国企下场儿收购已建成、未出售的存量商品房。
譬如5月9日，河南开封发布18条房产激励措施，鼓励国有企业购买存量商品住房作为保障性住房和人才公寓；
譬如5月27日，云南昆明住建局发布公告，拟由市属国企在部分征集已建成、未出售的商品住房用作保障性住房；
譬如6月17日，贵州贵阳住建局向社会公开征求意见，拟鼓励国有企业以合理价格，按照“以需定购”原则收购商品房用作保障性住房、安置房…
收储主力军，无一例外都是地方国有企业！
但事实证明，推进效果并不怎么好，分项一组数据大伙儿就明白了——
从今年年初开始，央行就推出了1000亿租赁住房贷款支持计划，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8座试点城市定向发放，用于支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。
中国新闻周刊报道披露：截至今年3月，1000亿的额度仅使用了20亿。
照这个速度发展，1000亿额度全打完，得2030年以后，黄花菜都凉个P的了！
原因也不难理解——国有企业财务不富裕、收储标准定得太苛刻、担心审计那一关过不了，听着就一脑门子官司。
可是最新的高层会议要求：各地政府亲自下场来参与房子收储工作，而且是“县级以上城市”参与。
上面就差告诉你：收储进展、房地产去化与地方政绩挂钩了，这力度、范围比之前大太多了！
在国有企业的脑回路里，经济效益永远是第一位的；而地方政府就不这么想了，只有千方百计响应高层号召才能干出政绩！
对于我们普通老百姓而言，最新的收储要求，意味着财政发力，保卫核心城市将成为大势所趋。
依我看，收储范围扩大到县城，颇有几分“醉翁之意不在酒”的感觉。
为啥这么说？常看咱们号的老铁一定都清楚，现在许多地方财政压力是个什么样儿、县城的产业和人口又是什么样儿。
咱们接下来话分两头儿来说——
首先，三四五线小城收储，就是主观层面，地方政府再有意愿积极响应上头号召，也怕巧妇难为无米之炊吧？
当前全国广义商品房库存约为20亿㎡，库销比约25个月。压力测试显示，要降低到得劲儿的18个月需要去化约5.8亿㎡。
按照目前的全国范围均价计算，这少说得5万亿才能搞定。
相比之下，甭管是1000亿也好，还是3000亿也好，不过是炒菜撒了层胡椒面。
从现实的存量商品房分布来看，需要被去化的5.8亿㎡里面，有相当多一部分位于低能级城市。
而且，去化压力越大的，经济基本面和财政基本面就越是囊中羞涩，而它们恰恰是收储迫切度最高的。
这怎么办呢？出路的最优解就是国债、财政双双发力，最后地方与高层协商比重。
目前，我们国家的政府杠杆率约52.6%，财政赤字率约3%，与发达国家横向比较，还有很大的空间。
不然的话，按照咱们刚才说的，这个事儿上面下死命令、收储条件还要放宽，这老些钱还能咋来？
但另一方面，将收储范畴扩大到县城，本质上利好的是核心城市。
全国范围内的库存大户主要集中在弱二线及三四五六线小城。
这部分城市房子是不贵，但老百姓的支付能力也相对有限，这貌似是国家队积极下场儿收储的必要性所在。
但不要忘了，这些城市同时还是人口流出大户，常年处于一种“房子多、人口少”的状态。
那么问题来了，即便费劲摸排、撒银子收储，收来的房子真的能租得掉或者卖得掉吗？
换句话说，哪儿有那么多人需要被保障呢？
如果说这东西收回来，既租不出去、又买不出去，地方的财政压力如何疏解？
该怎么办？反正我没想到，在座有哪位高人有好主意不妨写在留言区。
在此大胆猜测一下，如果县城的房子真被收了储，却不具备充足的后续流动性，这么做的目的就只剩下一个了——
改善低能级城市二三级市场的供需关系，让一部分优质商品房重新被赋予流动性与议价能力，成为老百姓升舱置换的燃料。
这样一来，核心城市与低能级城市之间的置换链条也就从新打开了！
近期，一些中部省份少数县城放话要开始收购二手房，不失为一个事实例证。
从宏观层面看，只要看看真实的财政贡献度，便不难理解这一点：
广东、江苏、浙江以及京津沪稳如老狗！
而在这些省份的核心城市里，大多土地财政依赖度长年居高不下、且房地产扮演着牵一发而动全身的中枢作用，相信近两年大家观察得再清楚不过了！
换言之，稳住这些省市的房地产市场，也就稳住了全国财政的基本盘。
再说句大实话，哪怕就是先使出一招“舍车保帅”优先稳住发达省份以及部分核心大城市，再翻过头来反哺低能级城市，也比一拳打在棉花上要强得多。
这一点，顺从了未来产业与人口流向的必然，不以个人意志为转移、不因少数意愿而改变…
一波又一波的政策出台，都在让一线以及强二线能级越来越高，人口越来越多……竞争也越来越激烈。
这时候，要追可就难了。
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