作者：余飞
01
新房仍低迷
时间进入到2024下半年，机构已经披露了上半年的楼市战果。
在517新政加持之下，6月份的新房成交量有所起势。
2024年6月，TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。
从上图走势可以看到，最近六年的新房单月成交，基本都在6月份有一场小高潮。其中2019年、2020年、2021年、2022年的6月份成交，都是上半年最高的月份。
2023年的6月份虽然不是最高，但也形成了年中翘尾的形状。
之所以如此，主要因为6月份是上半年的收尾月，和每年的12月份一样，房企为了做业绩，会在每年的6月份和12月份大力推动成交。毕竟这可是影响年中报和年终报的月份。
2024年6月份，则表现出了前五个月没有的热度，也创下了上半年新高。以此来看，这里既有517新政的功劳，也有季节性因素。
从上半年整体情况来看，依旧是过去六年里新房成交量最差的上半年。相较于去年那么冷淡的上半年，仍下跌了16.8%。
从房企角度来看，Top30房企上半年全口径销售额相比于去年，无一不降。其中有8家房企销售额同比去年腰斩，尤其是碧桂园，在出险之后，成交一蹶不振。
上半年，碧桂园销售额只有332.7亿元，而去年同期是1609亿元，同比下跌79.32%。这家曾经取代恒大成为宇宙第一的房企，如今也泯为众人矣。
来源：说财猫
02
二手房碾压新房
有些读者在后台留言，说我经常说一下悲观的楼市数据。然而现实却是，当下的市场，很难找到乐观的数据来写。
不过，刚结束的6月份，相比于新房的持续低迷，二手房传来了诸多暌违已久的好消息。主流媒体也在大肆报道，北京创新高、上海创新高、深圳创新高、杭州创新高。
中原地产数据，北京6月二手房住宅网签量14987套，达到了15个月以来的最高水平。
而同期，新房成交仅3870套，只有二手房网签量的四分之一。
截止6月30日，上海6月二手房累计成交26374套，环比5月二手房成交上涨41%，创下近3年以来新高。
同期上海的新房成交量10505套，二手房成交量是新房成交量的2.5倍。
深圳市房地产中介协会7月1日公布的数据，深圳6月二手房网签量5309套，环比上涨9%，同比上涨66%。
同期新房成交只成交了2927套，差不多也只有二手房网签量的一半。
累计来看，乐有家研究中心数据统计显示，今年1-6月深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比2023上半年上涨32%，创近3年上半年以来新高。
而新房上半年累计成交12135套，仍创下了最低值。
杭州方面，新房二手房齐丰收。
6月份杭州新建商品房成交9460套，环比增加41.9%，同比去年也有6.4%的涨幅。
二手房成家了8849套，连续四个月维持在8000套之上，而且成交量床下15个月来新高。
广州尚未公布数据，大体应该也是如此。
毕竟，二手房碾压新房的这一形势，去年以来就已经形成。
可以看几组几个城市去年全年的数据。
深圳2023年，二手房卖了42574套，虽然成交量是近几年的底部，但较2022年上涨了58.5%，且仍比新房好不少。
去年深圳新房网签了31621套。
再看南京，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。
这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套，继续下探。
再看广州， 2023全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。
二手房成交量，则好于2022年，超过了10万套，比新房足足多了3.5万套。
足可见，二手房虹吸新房的形势，早就形成了。
关键问题来了，二手房为何比新房更香？
主要两个因素：
第一，二手房是现房，比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。
第二，二手房价格跌幅更猛。
北京、上海、深圳、杭州的二手房成交量，创下不同时期新高，除了有517新政助推外，更重要的一个原因，是降价让利。
国家统计局不久前披露的5月份70个大中城市数据显示，70个城市二手房环比同比，无一不在下降。
制图：城市财经；数据：国家统计局
新房当然也在将，70个城市，环比下降的有68个。
但新房跌幅相比于二手房，小太多。
因为新房开盘需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。
而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。
以深圳来说，过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。
乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
这并不是底。
进入2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示，深圳的二手房成交价即将跌破6万元，6月份只有6.05万元/平方米。
深圳如此，其他城市可想而知。
以诸葛找房公布的最新数据来看，目前主要城市的二手房市场，绝大部分都在降价让利，或者说套现离场。
北京目前挂牌二手房调价房源中降价房源占比96.5%。
上海二手房调价房源中，93%在降价。
广州二手房调价房源中，95%在降价。
苏州二手房调价房源中，96%在降价。
南京二手房调价房源中，96%在降价。
重庆二手房调价房源中，近92%在降价。
新房相比于二手房，既存在不确定性，价格让利又不够诚意，怎么抵挡二手房的虹吸？
03
买房卖房建议
恰如我多次强调的，在当下的调整周期当中，每一次大规模政策救市，都是脱手告别站岗的好时机。
二手房的成交量碾压新房，并出现成交回暖的趋势，并不是市场回暖的标志，结合二手房价格走势来看，恰恰是很多清醒的炒房客降价让利、套现离场的操作。
最近诸葛找房数据研究中心发布的年中报显示：
市场整体已经从去年的观望期进入了低迷期，距离平稳区间很远了。
我在分析5月份70个大中城市二手房价格集体下跌的文章中也强调过：
当下的楼市，已经进入了调整深水区。
所以，本号再次强调一下， 当下买房卖房的观点，适用于所有城市：
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。
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