7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在分析中提到，自5月17日的吹风会议以来，自然资源部已表态支持企业优化开发流程，旨在消除开发障碍，合理豁免因自然灾害、疫情引致的违约责任，并准许企业遵循程序合理变更规划条件与设计需求，以更好地顺应市场需要。此番表述中的“消除开发障碍”及“按程序合理调整规划与设计以适应市场”等措辞，显示出为激励企业发展，规划与设计条件的灵活调整成为可能，涵盖非居住用地在内。长沙的最新举措不仅涉及土地使用的调整，还在去库存政策导向下，对现有建筑做出调整，展现了较大的政策突破性。
尽管允许非住宅性质的房产转变为住宅用途，但这一转变需严格遵循若干前提条件，包括确保公共服务设施及基础设施承载力不受影响，符合住宅建筑设计规范及套型要求，并在合理调整规划与设计条件后完善土地出让合同。每项改造计划都将经历住建、规划及配套设施等部门的逐一协商，实施周期预计较长。未来，最有可能受益于这一政策的是已获规划许可但未开发的项目，或是项目二期等，它们有望通过规划调整转为住宅。
然而，非住宅项目转型住宅面临多重挑战，尤其是公共设施与配套设施的缺失、符合住宅设计规范的难度，以及可能的地价补缴问题。非住宅项目通常缺乏学校、医院等生活服务设施规划，能否有效增设存在不确定性。此外，非住宅在消防安全标准上与住宅有显著差异，改造达标难度大，且修改土地出让合同可能涉及地价补缴，开发商的承受能力不一，增加了变数。
在长沙等城市，非住宅物业规划过剩，价格急剧下滑。政府此番推出的政策，如能成功推动非住宅转型住宅，将有效利用这些小户型、低成本的房源作为保障性住房的重要补充。相较于收购大户型、高价的普通住宅，转向收购小户型、低成本的公寓，不仅能有效增加保障房资源，还能助力去库存，稳定商品房市场。特别是对于面向年轻人群体及新市民的保障性租赁住房，其配套设施要求相对灵活，有助于减轻完善配套的负担。
本文源自：金融界
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