北京二手房进入魔幻阶段，房源涨跌不一，市场情绪分化。

二手房涨跌不一，强刚需价格上涨

部分学区房出现涨价成交情况。

比如德胜和上地这类强学区地区，都出现了涨价的成交案例。

据不完全统计，德胜片区6月成交了134套+，比上月多了30套左右。价格上也出现了微涨。

黄寺大街24号院，6月1号成交的60平两室一厅712.8万，同户型6月13号成交则变成了746万，上涨了33万。

上地东里同样出现了“调涨”的情况。6月1号成交的59平两室一厅695万。而同户型6月10号成交738万，6月19号则变成了778万。

这充分说明，有刚性需求的房子，会在价格跌到位后出现反弹。

但另一边，也有不断降价成交的案例。

李丽发现，她前不久曾看过的一套底价430万的西北向房子，最近降价成交了。

5.17之后，二手房业主信心回归，这套房谈到了428万业主都不愿意卖。

最终以不到410万的价格成交。李丽感慨不已。

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北京两类二手房最好卖

北京二手房走到如今这一步，两类房子最好卖。

一类是强刚需。比如学区房“老破小”、最低价落户房、次新改善房等。因为价格都跌到了位，自然有人愿意出手。随着成交量上涨，捡漏房源逐渐消失，价格也就有了回弹一丢丢的可能性。

一类是租售比足够高的房子。其实买这类房子的不一定都是投资，很多也是刚需自住。房价下跌，位置还算不错的低价“老破小”，性价比就凸显出来了，成为了香饽饽。

现在这个时间点上，强刚需都急着赶紧上车。他们即便知道买了可能还会降，但因为有需求，该出手时就出手。

当然，还有很多观望的人害怕买在高点，这也没错，二手房整体“以价换量”，等等党拖一拖，还能获得更大的好处。

至于看热闹的，即便再过10年也不会买。

接下来的三个月，是北京楼市的关键期

6月北京二手房成交14987万套，是15个月来的最高点。

尽管是高点，但依然低于1.5万套的荣枯线。

荣枯线以下，房价持续下降；连续3个月成交量在荣枯线以上，房价才有可能企稳回升。事实证明，北京二手房一直在“以价换量”，持续下探。

在6.26降低首付比例和房贷利率的加持下，6月成交量接近1.5万套，可见政策确实起到了一部分“托底”的作用。

新政也刺激实时成交量上涨。

据中原数据，6月29-6月30号两天，北京二手房成交分别达到了900和1100套以上，即周末实时成交破2000套。

但也应该看到，北京楼市与上海新政后的状况还有一定差距。

上海新政一个月，成交量持续增长。6月二手房成交26374套。6月28号-6月30号，更是连续3天破千套：

6月28号，1096套

6月29号，1210套

6月30号，1055套

上海楼市的步子比北京大，效果也立竿见影。北京政策去掉了放宽限购部分，目前看大概率效果可能不如上海。

北京6月二手房的实时成交量在1.7万套左右，7月如果没有更多政策出台，想必成交量会低于6月。

如果7月份成交低于6月，也就意味着，北京二手房将可能继续陷入螺旋式下降通道中。

7-9月份北京二手房的成交数据非常重要，这将决定年底或明年房价是继续向下还是转头向上的问题。

总结

新政后北京楼市分化加剧，二手房涨跌不一。

7-9月至关重要，关系到今年北京房价走势，我们没办法完全预料，只能拭目以待。