广州广钢新城板块居住氛围成熟。吕颖雅/摄
新盘可能会有“4”字头的单位，加上户型使用率更高，广钢新城的二手房源去化难度将加大。
吕颖雅/发自广州
在刚刚过去的6月，广州二手房成交破万宗，创近14个月新高。更早几天，地产圈的话题是沉寂已久的广州土地市场，终于迎来了首宗溢价成交的地块。
这本应是个好消息，然而，广州荔湾区广钢新城板块的许多业主却难掩失落，甚至有传言称他们继续降价抛售。
地价创5年新低
回想起在2020年底以约6万元/平方米的价格购买的中海学仕里70平方米小三房，陈帆心情沉重。
“当时手头宽裕，想在市区投资一套房。广钢新城配套完善，虽然单价偏高，但户型紧凑，总价还算合理。没想到，如今首付几乎亏光。”陈帆无奈地表示。
“上个月去中介机构门店咨询，当我提出按成本价出售时，中介经纪人只是笑而不语。而这几天，他告诉我，现在成交价约4.5万元/平方米，而且广钢新城很快将有新盘入市。如果想要快速卖掉，只能继续降价。”陈帆叹息道。
中介经纪人提到的新盘，正是6月25日经过12轮竞拍，最终被保利以总价约6.999亿元竞得的荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，折合楼面价28541元/平方米。
回顾过去5年，广钢新城先后出让了3宗地块，最近一次是2021年的广钢234地块，即现在的中海保利朗阅项目，楼面价为28663元/平方米，不过还需配建广钢中央公园及学校，加上隐性成本，地价超过3.3万元/平方米。再往前看，2019年出让的两宗地块，楼面价分别为34665元/平方米和33840元/平方米。
因此，尽管新地块溢价成交，地价仍然处于板块的较低水平，且该地块容积率仅为2.4，在容积率普遍偏高的广钢新城尤为罕见。
得知这一拍地消息后，陈帆默默地放弃了挂牌出售的念头。“地价无疑会影响周边二手房的估值。按当前市场价出售，亏损太大。除非迫不得已，否则我会选择以租养供。”陈帆说。
“这几天，一些业主看到了拍地的新闻后，主动来咨询市场情况。也有一些业主调低了挂牌价。广钢新城以自住为主，尽管过去一年的房价跌幅达到15%~20%，但总体来看，它依然比很多其他板块表现要好。”一位广钢新城板块的中介经纪人透露道。
广州中原物业部大越秀区总经理陈秋炳表示，拍地后广钢新城板块市场相对平稳，尚未看到降价急售盘源明显增加。
贝壳APP显示，6月广钢新城的二手房成交均价4.3万元/平方米，成交周期为228天。此外，挂牌涨价房源32套，降价房源322套，6月新增挂牌房源176套，环比增长20.5%，但这一情况更多受到广州5月底出台的楼市新政影响。
2020年后购买全线“套牢”
市场低迷已久，寒气无差别地扑向了更多广钢新城的业主。
“虽然是自住，但看着房子一天天贬值，真是心里不好受。”2020年底购入葛洲坝紫郡府的李莉感慨道。当时，她以5.2万元/平方米的价格买下了一套三房单位，而如今同类房型的市场挂牌价已经降至4.4万~4.7万元/平方米，实际成交价将会更低。
与陈帆、李莉有相似经历的人并不在少数，2020年后购入的广钢新城业主都在承受巨大的压力。在楼市高峰期间，广钢新城在售楼盘包括葛洲坝紫郡府、保利和光晨樾、保利东郡、保利堂悦、中海学仕里等，售价5万~7万元/平方米，如今却不得不面对“套牢”的现实。
在2020年之前，广钢新城板块最早开售的中海花湾壹号，2015年开盘时的价格为2.8万~3.6万元/平方米，同期开售的保利曼城、金融街融穗华府价格相当。另外一些改善型楼盘，例如珠江金茂府的入手价在4万~5万元/平方米，华发中央公园的入手价则超过5万元/平方米。
陈秋炳表示，目前广钢新城的楼盘成交价最低约3.6万~3.8万/平方米，优质楼盘均价4.5万~4.8 万元/平方米，议价空间 10%左右。
“广钢新城南区的大部分以及北区的小部分房子已经处于亏损状态。最早开售的楼盘，若考虑利息成本，实际上大多都处于盈亏边缘。”上述中介经纪人表示。
根据贝壳APP数据显示，目前中海花湾壹号两房最低成交价约为3.56万元/平方米，同时三房的成交价也集中在3.8万~4万元/平方米。金融街融穗华府的最低成交价已跌至3.2万元/平方米。此外，保利曼城、振业天颂等楼盘也有不少成交价在“3”字头的房源。
即使是定位相对较高的珠江金茂府，成交价也开始“跳水”。从二季度以来的数据来看，成交较多的109平方米三房单位，成交价普遍在4.5万~4.7万元/平方米，而去年同期则为5万~5.2万元/平方米，跌幅约10%。
广州广钢新城部分二手房源成交价。来源：贝壳APP
实际上，和天河区牛奶厂、东圃等市区板块相比，广钢新城的配套更为成熟，而且自住属性更强，但房价仍未能抵御下跌的压力。
那问题究竟出在哪里？
一二手房价倒挂严重
陈秋炳表示，目前影响购房者决策的主要因素是新盘的降价促销力度。
“比一手房价格略低”曾被业主视为一条退路，可是退路上降价的新盘越来越多，力度越来越大，最终坦途卷成了红海。
一位业内人士透露，以前300万元左右的预算，想要在市区购买一套三房新房简直是天方夜谭。但如今选择实在太多，购房者几乎挑花了眼，直接导致一二手房价倒挂。
花地湾板块对广钢新城二手房市场冲击最大，尤其是广钢新城的两房和小三房，跌幅最为明显。其中一个主要原因是，花地湾板块的几个项目入手门槛较低。例如，保利和颂70平方米三房总价仅279万元起，中海浣花里同样面积段的产品价格也在300万元左右，万科朗庭80平方米三房则330万元起。
对于刚改或者改善客户来说，选择余地更多。例如，目前广钢新城唯一在售的中海保利朗阅，推98~192平方米产品，价格已跌至“5”字头。其中，98平方米三房500万元起，130平方米四房680万元起，140平方米四房780万元起。与广钢新城一路之隔，景观资源更优的广船滨江上都，早前推出的工抵房低至5.3万元/平方米。
“市场的好戏还在后头。”上述业内人士分析称，按照保利的推盘节奏，广钢新城新项目很可能在“金九银十”期间开放。参考黄埔区保利招商华发中央公馆和海珠区的保利燕语堂悦的首开策略，新项目的性价比预计会很高，甚至可能会出现“4”字头的单位。此外，考虑到新规后的户型使用率更高，预计广钢新城的二手房源去化难度将加大。
然而市场也不全是负面消息。
陈秋炳表示，目前降价急售盘的成交量正在增加，“笋盘”卖一套少一套。此外，广钢新城的学校、地铁以及周边商业配套逐步完善，中央公园的建设也在逐步落实，进一步提升了广钢新城的居住环境。尽管放盘量较大且得房率不及新房，但从长期来看，市场前景仍呈现稳中有升的趋势。
（应受访者要求，以上人名均为化名）
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