年后刚开工,明哥就听说曾经闻名全国的网红盘深圳华润城·润玺一期的业主们,又开始“搞事”了。不上班搞钱,还有闲工夫搞事,看来这部分业主家里有矿,经济实力够硬。
▲网传润玺一期业主们又开始聚集在楼盘门口了。
虽然我们这是广西地产自媒体,但明哥确实对大湾区城市很熟,今天就借着华润城的事件来聊聊深圳楼市,顺带也让广西的朋友们开开眼。
先简单介绍一下深圳华润城的来历,这是华润深圳大冲村城市更新改造项目。由于大冲村位于深圳南山区核心地段南山科技园旁,叫“核中核”都不为过,周边全是高科技企业云集的总部大楼和各类金融、科研机构。
▲项目直线距离华润集团总部深圳湾“春笋”5公里范围内。
大冲村的面积约1020亩,是广东省规模最大的城市更新改造项目,光回迁房就要建150万㎡。华润城除了要建造住宅外,还要配套商场、写字楼、酒店、学校、道路等设施。
▲由于地段好,华润把自己旗下的高端商业万象天地放在了这里。
整个华润城,安置回迁物业统一叫“大冲XXX”,商品房部分,一二三期叫华润城·润府,四、五期叫华润城·润玺。至于为啥不都统一叫华润城·润府,当然是为了涨价!润玺的配置要高于润府,价格才能合理提升,这是销售旧改盘的常规套路。
▲在位置上,润玺的景观视野更好,能远眺大沙河生态长廊。
由于华润城的地段实在太好,且规划条件不允许做豪宅,意味着普通人有机会买得起,这就让华润城成为了深圳网红盘中的“网红”。
在深圳买房暴富的逻辑
如果全国只有一个城市能买房暴富的话,这个城市一定是深圳,没有之一。因为深圳是四大一线城市中面积最小的,城市土地资源紧张,能有多少土地拿出来盖房子?
此外,深圳周边的城市像东莞、惠州同样经济发达,人也不愿意把土地“白送”给深圳。深圳想扩大自己的城市面积,只能去拿“飞地”。
▲深圳为了搞土地都要越过惠州,到120公里外的汕尾拿飞地。
除了土地稀缺外,深圳的人口还特别多。这些人口里老人很少,普遍是年轻的青壮年人口,他们来深圳工作,自然产生了庞大的居住需求。整个深圳的住房供需关系是倒挂的,需求总是大于供应。
▲深圳每年都吸收全国各地的青壮年人口前来。
在深圳买房,就绕不开二手房,这是一个二手房为主的城市。因为深圳的新房供应很少,可以选择的新盘同样少。有钱都买不到房在深圳是正常现象,是真的没有新房供应。
▲在深圳能买到合适的二手房就不错了。
有的朋友问,那就不能退而求其次,买距离远一点的新房吗?这当然没问题,可深圳毕竟是一线城市,这里公司的工作强度必须给你拉满。在深圳的公司里打工,你中午能有精力去楼下的小餐馆吃饭,都说明老板给你安排的活儿没安排够,你的工作强度低了。
▲中午休息时间如此短,大部分人是没有精力下楼吃饭的。
同理,买房的刚需也很难接受超长通勤时间的上下班,他们宁可买二手房,也不愿意买距离上班地点更远的房子。长距离的通勤,不但辛苦,而且浪费时间。
▲虽说深圳的公共交通发达,但是谁都遭不住长期的长距离通勤上下班。
综上所述,由于深圳的现状,在没有任何外力的作用下,深圳的房价都能稳步上涨。任何人到深圳买房,只要放一段时间,房价就能上涨。没有任何技术套路,简单粗暴直接。只要能买深圳的房子,房价上涨是必然的。
深圳的这种供求情况,必然吸引大量的资本关注,因为资本是逐利的。深圳也因此吸引了全国各地的炒房客前来,他们的操作手法也很简单,就是把深圳本来稳步上涨的房价变成暴涨,通过人为抬升房价,套取暴利。
所以,深圳买房暴富的神话,不是买了深圳房就能暴富,而是买了深圳房后,通过人为的炒作造势,把房价继续抬高,造成市场恐慌后,再出手套现,轻松实现财富自由。
华润城成为网红的背后
大量的资金涌入,把深圳的房价越炒越高,越炒越离谱,深圳的房子已经从居住属性完全蜕变成了金融属性。这也让深圳政府意识到,深圳的房价在炒家们的努力下,价格远超合理范围,存在大量泡沫,必须严格调控。
▲如果任由炒房泛滥,深圳会由于高房价而损失大量高端人口和高端产业,动摇深圳发展的根基。
所以,深圳的房子,购买门槛持续提高,新房限价、提高首付比例、购房需要摇号、购房要看社保年限等政策相继出台,为的就是打击炒房客。但依然是越调控越涨,所以2021年,深圳掏出了重磅的“二手房指导价”政策,也就是说,二手房交易价格必须按政府指导价卖才能贷款,不按政府的二手房指导价卖房,无法贷更多的款,变相提高购房成本,打击炒房。
我们再回头来看华润城项目,华润城一期润府2014年时开盘价是4.5万/㎡,2016年就涨到了9万/㎡,短短2年时间,价格翻了一番,这背后要是没有推手推高房价是不可能的。
▲经济增长速度远低于房价涨幅,这里的价格就是有泡沫的。
到了2020年,华润城·润玺一期的新房备案价是13.1万/㎡,而周边的二手房价格是18万/㎡,中间的价差达到5万/㎡,堪称价格倒挂盘。在当时,只要买到润玺就是躺赚500万。
有钱赚,还是如此暴利的躺赚,自然吸引了无数资本前来。尽管深圳为了限制炒房,规定买新房的买家必须是缴够一定时间社保的无房刚需,必须摇号等限制条件,但润玺一期1171套房源,吸引了9690人参与认筹,能最终买到房的概率只有12%,按照认筹金350万/个算,华润城润玺光认筹资金就收了339亿元。
▲当年的深圳摇号买房就像抽奖一样刺激。
华润城润玺之所以成为网红,深圳人关注的是哪些人买到了,那些人运气真好,又躺赚了至少500万。外地人关注的是哎哟我去,深圳的购买力这么强的吗,一个刚需盘都要1000万了。
▲2020年疫情刚解封,深圳楼市就上演了最后的疯狂。
在各路炒房客的推波助澜和炒作下,华润城·润玺一期靠着巨大惯性把房价推上了高峰。
如今遭遇业主群诉的背后
2022年底,华润城润玺一期交房,毫无意外地遭遇了业主投诉。其实,润玺业主投诉已经从2021年就开始,一直到现在,投诉就没有断过。业主们不知从哪个“华润内部员工”口中,得知了润玺一期和润玺二期相比,装修标准严重减配,于是乎愤起维权。
▲业主要求华润公开润玺二期装修标准,并承诺一期与二期标准一致。
那么到底润玺一期和润玺二期的品质有何差别呢?
首先,华润城作为一个旧改项目,容积率超高,又是超高层,居住品质肯定是不行的。能破10万+的价格,就是地段和配套足够好而已。华润城自始至终没说自己是“豪宅”。
▲能到10万+的价格完全是地段和配套决定的。
其次,项目作为一个旧改项目,华润城又不是公开招拍挂拿地,地价可控,房价又超过了10万+,华润作为央企没有必要专门减配降标,也不需要一期二期分别对待,完全没这个必要。
▲央企赚得再多也不会落入私人口袋,是没有动力主动减配的。
退一万步来说,即使真有华润内部管理人员为了吃差价,配合供应商以次充好,偷梁换柱地减配,也不会在业主们肉眼看得到的地方进行减配。
▲这么干风险太大,吃相难看,敢这么做的人不是傻就是真傻。
所以,真实的原因只能是,华润城周边的房价普遍跌了,润玺一期周边的二手房价格已经回落到13~14万/㎡,已经没有了当初的巨大价差,而当年买润玺一期的业主,正好踩在了高点,高位站岗了。
▲炒房预期落后,业主血亏才是如今群诉的根源。
并且,润玺一期刚交房就有非常多房源出租(近200套),甚至出现了按备案价转卖和低于备案价转卖的情况。试问如果是真刚需,为何精装新房刚交房就大量集体出租或者有房源就直接原价、低价转卖?
▲大量炒房客在润玺一期项目上血亏是真的。
在这种情况下,无论小区做得再好,都会有业主出来搞事。业主群诉在深圳是见惯不怪了。
如今,深圳的炒房客们只在做两件事:
1.趁着政策的暖风拼命鼓吹房价上涨,方便自己套现离场;
2.聚众搞事给开发商施压,让开发商吐出部分利润补偿购房损失。
算盘打得是贼精,但是实现起来可是很难的。想敲国企、央企的竹杠,哪有那么简单。
深圳华润城润玺的故事,其实这些年全国都在发生,尤其房价不涨的城市。
不过他们显然忘记了银保监主席郭树清在2021年6月说过的话:“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。
显然,他们就是那个“代价”。
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