年后刚开工，明哥就听说曾经闻名全国的网红盘深圳华润城·润玺一期的业主们，又开始“搞事”了。不上班搞钱，还有闲工夫搞事，看来这部分业主家里有矿，经济实力够硬。

▲网传润玺一期业主们又开始聚集在楼盘门口了。

虽然我们这是广西地产自媒体，但明哥确实对大湾区城市很熟，今天就借着华润城的事件来聊聊深圳楼市，顺带也让广西的朋友们开开眼。

先简单介绍一下深圳华润城的来历，这是华润深圳大冲村城市更新改造项目。由于大冲村位于深圳南山区核心地段南山科技园旁，叫“核中核”都不为过，周边全是高科技企业云集的总部大楼和各类金融、科研机构。

▲项目直线距离华润集团总部深圳湾“春笋”5公里范围内。

大冲村的面积约1020亩，是广东省规模最大的城市更新改造项目，光回迁房就要建150万㎡。华润城除了要建造住宅外，还要配套商场、写字楼、酒店、学校、道路等设施。

▲由于地段好，华润把自己旗下的高端商业万象天地放在了这里。

整个华润城，安置回迁物业统一叫“大冲XXX”，商品房部分，一二三期叫华润城·润府，四、五期叫华润城·润玺。至于为啥不都统一叫华润城·润府，当然是为了涨价！润玺的配置要高于润府，价格才能合理提升，这是销售旧改盘的常规套路。

▲在位置上，润玺的景观视野更好，能远眺大沙河生态长廊。

由于华润城的地段实在太好，且规划条件不允许做豪宅，意味着普通人有机会买得起，这就让华润城成为了深圳网红盘中的“网红”。

在深圳买房暴富的逻辑

如果全国只有一个城市能买房暴富的话，这个城市一定是深圳，没有之一。因为深圳是四大一线城市中面积最小的，城市土地资源紧张，能有多少土地拿出来盖房子？

此外，深圳周边的城市像东莞、惠州同样经济发达，人也不愿意把土地“白送”给深圳。深圳想扩大自己的城市面积，只能去拿“飞地”。

▲深圳为了搞土地都要越过惠州，到120公里外的汕尾拿飞地。

除了土地稀缺外，深圳的人口还特别多。这些人口里老人很少，普遍是年轻的青壮年人口，他们来深圳工作，自然产生了庞大的居住需求。整个深圳的住房供需关系是倒挂的，需求总是大于供应。

▲深圳每年都吸收全国各地的青壮年人口前来。

在深圳买房，就绕不开二手房，这是一个二手房为主的城市。因为深圳的新房供应很少，可以选择的新盘同样少。有钱都买不到房在深圳是正常现象，是真的没有新房供应。

▲在深圳能买到合适的二手房就不错了。

有的朋友问，那就不能退而求其次，买距离远一点的新房吗？这当然没问题，可深圳毕竟是一线城市，这里公司的工作强度必须给你拉满。在深圳的公司里打工，你中午能有精力去楼下的小餐馆吃饭，都说明老板给你安排的活儿没安排够，你的工作强度低了。

▲中午休息时间如此短，大部分人是没有精力下楼吃饭的。

同理，买房的刚需也很难接受超长通勤时间的上下班，他们宁可买二手房，也不愿意买距离上班地点更远的房子。长距离的通勤，不但辛苦，而且浪费时间。

▲虽说深圳的公共交通发达，但是谁都遭不住长期的长距离通勤上下班。

综上所述，由于深圳的现状，在没有任何外力的作用下，深圳的房价都能稳步上涨。任何人到深圳买房，只要放一段时间，房价就能上涨。没有任何技术套路，简单粗暴直接。只要能买深圳的房子，房价上涨是必然的。

深圳的这种供求情况，必然吸引大量的资本关注，因为资本是逐利的。深圳也因此吸引了全国各地的炒房客前来，他们的操作手法也很简单，就是把深圳本来稳步上涨的房价变成暴涨，通过人为抬升房价，套取暴利。

所以，深圳买房暴富的神话，不是买了深圳房就能暴富，而是买了深圳房后，通过人为的炒作造势，把房价继续抬高，造成市场恐慌后，再出手套现，轻松实现财富自由。

华润城成为网红的背后

大量的资金涌入，把深圳的房价越炒越高，越炒越离谱，深圳的房子已经从居住属性完全蜕变成了金融属性。这也让深圳政府意识到，深圳的房价在炒家们的努力下，价格远超合理范围，存在大量泡沫，必须严格调控。

▲如果任由炒房泛滥，深圳会由于高房价而损失大量高端人口和高端产业，动摇深圳发展的根基。

所以，深圳的房子，购买门槛持续提高，新房限价、提高首付比例、购房需要摇号、购房要看社保年限等政策相继出台，为的就是打击炒房客。但依然是越调控越涨，所以2021年，深圳掏出了重磅的“二手房指导价”政策，也就是说，二手房交易价格必须按政府指导价卖才能贷款，不按政府的二手房指导价卖房，无法贷更多的款，变相提高购房成本，打击炒房。

我们再回头来看华润城项目，华润城一期润府2014年时开盘价是4.5万/㎡，2016年就涨到了9万/㎡，短短2年时间，价格翻了一番，这背后要是没有推手推高房价是不可能的。

▲经济增长速度远低于房价涨幅，这里的价格就是有泡沫的。

到了2020年，华润城·润玺一期的新房备案价是13.1万/㎡，而周边的二手房价格是18万/㎡，中间的价差达到5万/㎡，堪称价格倒挂盘。在当时，只要买到润玺就是躺赚500万。

有钱赚，还是如此暴利的躺赚，自然吸引了无数资本前来。尽管深圳为了限制炒房，规定买新房的买家必须是缴够一定时间社保的无房刚需，必须摇号等限制条件，但润玺一期1171套房源，吸引了9690人参与认筹，能最终买到房的概率只有12%，按照认筹金350万/个算，华润城润玺光认筹资金就收了339亿元。

▲当年的深圳摇号买房就像抽奖一样刺激。

华润城润玺之所以成为网红，深圳人关注的是哪些人买到了，那些人运气真好，又躺赚了至少500万。外地人关注的是哎哟我去，深圳的购买力这么强的吗，一个刚需盘都要1000万了。

▲2020年疫情刚解封，深圳楼市就上演了最后的疯狂。

在各路炒房客的推波助澜和炒作下，华润城·润玺一期靠着巨大惯性把房价推上了高峰。

如今遭遇业主群诉的背后

2022年底，华润城润玺一期交房，毫无意外地遭遇了业主投诉。其实，润玺业主投诉已经从2021年就开始，一直到现在，投诉就没有断过。业主们不知从哪个“华润内部员工”口中，得知了润玺一期和润玺二期相比，装修标准严重减配，于是乎愤起维权。

▲业主要求华润公开润玺二期装修标准，并承诺一期与二期标准一致。

那么到底润玺一期和润玺二期的品质有何差别呢？

首先，华润城作为一个旧改项目，容积率超高，又是超高层，居住品质肯定是不行的。能破10万+的价格，就是地段和配套足够好而已。华润城自始至终没说自己是“豪宅”。

▲能到10万+的价格完全是地段和配套决定的。

其次，项目作为一个旧改项目，华润城又不是公开招拍挂拿地，地价可控，房价又超过了10万+，华润作为央企没有必要专门减配降标，也不需要一期二期分别对待，完全没这个必要。

▲央企赚得再多也不会落入私人口袋，是没有动力主动减配的。

退一万步来说，即使真有华润内部管理人员为了吃差价，配合供应商以次充好，偷梁换柱地减配，也不会在业主们肉眼看得到的地方进行减配。

▲这么干风险太大，吃相难看，敢这么做的人不是傻就是真傻。

所以，真实的原因只能是，华润城周边的房价普遍跌了，润玺一期周边的二手房价格已经回落到13~14万/㎡，已经没有了当初的巨大价差，而当年买润玺一期的业主，正好踩在了高点，高位站岗了。

▲炒房预期落后，业主血亏才是如今群诉的根源。

并且，润玺一期刚交房就有非常多房源出租（近200套），甚至出现了按备案价转卖和低于备案价转卖的情况。试问如果是真刚需，为何精装新房刚交房就大量集体出租或者有房源就直接原价、低价转卖？

▲大量炒房客在润玺一期项目上血亏是真的。

在这种情况下，无论小区做得再好，都会有业主出来搞事。业主群诉在深圳是见惯不怪了。

如今，深圳的炒房客们只在做两件事：

1.趁着政策的暖风拼命鼓吹房价上涨，方便自己套现离场；

2.聚众搞事给开发商施压，让开发商吐出部分利润补偿购房损失。

算盘打得是贼精，但是实现起来可是很难的。想敲国企、央企的竹杠，哪有那么简单。

深圳华润城润玺的故事，其实这些年全国都在发生，尤其房价不涨的城市。

不过他们显然忘记了银保监主席郭树清在2021年6月说过的话：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

显然，他们就是那个“代价”。