上周刚吹风没多久的房屋养老金，这周有关细则就出来了，不愧是上海速度。
8月29日，上海市房屋管理局印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》。
全文五千多字，知道大家没耐心看完，所以我今天直接说重点。
家里有老房子的，要注意了。
房屋维修资金，跟建筑成本挂钩
《规定》里说：
“商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。”
所以这个房屋养老金，交多少，跟建筑成本挂钩。
一线城市的房子，和县城的房子，建筑成本是差不多的，真正有区别的是土地成本。
也就是说，县城老破小和上海老破小的维修资金，是差不多的。
一套20万的县城老破小，和一套300万的上海老破小，都同样的维修成本。
那你是愿意花在20万的房子上，还是愿意花在300万的房子上？明摆的事。
所以，三四线，低能级城市的老房子，会被越来越多的人抛弃。
甚至直接空着没人住，也卖不出去。
所以买小城市的房子，有电梯和物业是最基本的，没有的，建议统统处理掉。
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钱不够了需要业主掏钱
在上一篇关于房屋养老金的文章中，我们说了，那些在99年之前的老房子，很可能需要补缴房屋养老金，果不其然。
“小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。”
很多老公房，老破小，别说不足30%了，一毛钱维修资金也没有啊。
这些房子，未来肯定要交的。
当然，对于对收物业费都困难的小区，筹集维修资金也不是一件容易事儿。
很多业主都不住在小区，早把房子租出去了，怎么收？
其实也不难：可以放在后置的交易环节，不缴纳不给办产证，不给你过户。
上海的房产税就是这么操作的，因为房产税也不好收。
大家可能不知道，为了躲房产税，上海有很多人已经当鸵鸟好多年了，忍着不卖房也不换房，就不触发房产税。
但你要是想交易，嘿嘿。
那么要交钱怎么办？我想多数房东的想法是，卖房跑路，必然对小区房价形成做空。
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业委会很重要
关于维修资金的支取，使用，审批，业主大会和业委会是个很关键的角色。
所以对于小区业主自治，大家不要事不关己高高挂起，一定要参与到其中。
维护自己的切身权益，维护小区自治环境，也间接维护好小区的房价。
尤其自家小区的维修资金一定要看好了。
小区的住宅维修资金其实是很大一笔钱，而全国范围内，已经发生过很多起物业违规使用、骗取小区维修资金的案子。
比如金山区法院2019年判决的一起案子，小区经理和出纳伪造维修任务单、让他人虚开发票，骗业委会盖章，将维修资金占为己有，金额达到121万。
被法院以诈骗罪分别判处二被告有期徒刑六年、四年。
南京某小区，超过800万维修资金被违规使用。
“南京市东方天郡小区部分业主称，从2017年开始，该小区有超过800万的住宅专项维修资金被违规使用。他们发现，资金支取材料中多次出现公示未完成、施工却已经完成等情况，有的材料甚至连小区地址都是错的。多位业主表示材料上自己的签名是伪造的。虚假材料+伪造签名套取维修资金，这一指控如果属实的话，可能涉嫌犯罪。”
小区维修，更换电梯，修缮外立面，都要用到维修资金。
比如大家都知道的中远两湾城，上海内环内最大的小区，从2021年开始大规模更换小区电梯。
已经换了至少21部电梯，63部电梯正在征询意见或签合同阶段。
资金从哪里来？就是房屋维修资金。
从建成到现在，中远两湾城最早的一批房子房龄已经超过20年，这意味着电梯也服役超过20年。
一般来说，电梯寿命也就15年左右，这还是在维护良好的情况下。超过15年，各种问题就会出现了。
所以，上海很多小区实质也到了电梯大修或更换的时候，要是小区维修资金里没有钱，换电梯就难办了。
不仅仅是上海，全国范围内，大量的十五年，二十五年以上房龄的老小区，需要修缮，缝缝补补。
房子的老化速度，其实比我们想象地要快。
从趋势上看，维修资金的管理一定是会越来越严格规范的。
但还有一句老话叫，道高一尺魔高一丈，总有那喜欢动歪心思的物业，
考虑到最近几年的新房质量，交房必wq，过上几年，房龄上来了，各方面的修修补补必然少不了，这都是要花钱的。
所以一定要看好自家的维修资金。
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对房价有什么影响？
收房屋养老金，维修资金，对房价有什么影响？
明牌的一点是，城市间的分化会越来越严重。
对房东来讲，房屋养老金的本质，是增加了房产的持有成本。
类似物业费，房产税，都是持有成本。
小地方没人住的房子不仅不是资产，还是负债。
底特律一美元的房子，听过没？
只要1美元，就能拿下大house，但是背后是每年1000美元至2000美元的物业税，地税和保险费每年还要增加。
所以美国那么多的流浪汉，承担不起房子的持有成本啊。
那么维修资金对房租有什么影响？
房屋的持有成本增加了，房东会不会转嫁成本给租客呢？
确实有这个意愿，但关键是有没有这个能力。
从供需关系来讲，目前出租的房屋数量是供大于求的，加上源源不断的保租房，所以这个成本转嫁不了。
最后可以确定的一点是，房屋养老金，维修资金，和房产税没关系。
因为房产税是根据房价来征收的，而房屋养老金的挂钩标准是建筑成本。
房屋养老金，你怎么看？评论区聊聊。
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