这里有一个3折买珠城的机会，你要不要？
最近，有粉丝拿着珠江新城一套房源的成交截图，向楼市君咨询。
这是套中海花城湾的两房户型，成交价仅约3.5万/平，差不多是市场价的3折。
这是什么操作？
｜广州城景
| 广州楼市发布 摄
壹
3折价格买珠城？
广州出现超低价成交
粉丝发给楼市君的这个案例，属于“超低价成交”。
这套房源来自珠城红盘中海花城湾，一套不到90平的两房。
按照贝壳找房上面显示，房源成交单价不到3.5万/平，总价306万，比挂牌价少了982万。
看到截图的第一时间，楼市君就知道事情并不简单：这肯定不是什么“笋盘”。
尽管说，这两个月，珠江新城的二手行情确实不怎么好。
比如8月份，仅成交了27套，跟2月份春节差不多，可以说又一次成交探底了。
｜广州楼市发布 制
但是，珠城的一些指标盘，价格还是很稳的。
还是以中海花城湾为例，今年成交的其他房源成交单价几乎都在13万+。
｜广州楼市发布 制
无独有偶，楼市君在天河北还发现了另外一套“超低价”成交的房源。
天文苑一套约99.5平的3房，成交总价仅155万，比挂牌价低了735万，算下来单价才1.55万/平，比增城南沙新房都要便宜。
而这个小区同户型的正常市场价，在8.8万/平左右。
这么算下来，这套房差不多只有市场价的2折。
｜天河北航拍
｜广州楼市发布 摄
看到这，楼市君就有了一个基本判断：
这些业主并不是在抛售资产，而是在析产。
所谓析产，就是资产所有人通过一定的方式，把财产进行分割或转移。
析产的目的，可能是为了腾名额、子女留学等等。
楼市君咨询了跟进房源成交的中介，基本验证了楼市君的判断。
他们给出的答案是“直系亲属过户”。
客户委托了平台帮忙办理过户程序，因此在平台这里走个程序，并不是正常的成交。
｜图源：聊天截图
问题来了，为什么直系亲属用“发票价”过户，而不用原价？
楼市君总结了一点——省税！
正常来说，二手房交易主要有契税、增值税和个人所得税三个大头。
如果是正常交易，税局在计算税费时候，并不是看成交价，而是评估价。
这个评估价有一套算法，正常来说跟正常市场价格相差不大。
也就是说，常规的二手房买房，基本达不到税费减免的目的。
但是直系亲属之间的交易，情况比较特殊——可以用原发票价录成交金额。
｜广州楼市发布 制
举个例子，假如这套房满足满二条件，增值税就无需缴纳。
个税则直接可以用差额*20%来交。因为成交价就是原发票价，差额为0，个税也就为0。
即便没有发票，也可以用成交价的*1%来交，就是个税最多只需要交1%！
以中海花城湾那套房为例，306万成交价和1288万成交价相比，仅个税差不多能省下9.82万！
｜广州城景
| 广州楼市发布 摄
当然，用原发票价录成交，也有一个好处：中介费用也能省下不少。
目前贝壳平台的中介费用基本在2%以上，306万和1288万成交之间，仅中介费用就差了19.64万！
中介表示，尽管只是代办手续，不过业主并不缺钱...
｜图源：楼市君聊天截图
这样的操作，值得买家效仿吗？
要知道，直系亲属之间，除了过户外，还有赠与、继承等方式。
但是赠与、继承的条件较为复杂，很多人还是更愿意选择直接过户更省事。
并且，这种操作既符合规定，也能省下一笔税费，有需求的买家可以参考。
贰
别只想着“捡漏”
买家还有更多“淘笋”方式
看到这，吃瓜群众基本可以散了。
珠江新城3折卖房的剧本，基本确认是个“乌龙”。
下次看到这种超低价成交的房源，其实不用太激动，也别觉得自己可以抄底。
因为这种房源压根就不是正常的成交。
那么，如果普通买家想要捡漏，还有什么途径？
楼市君梳理了几种方式，有需要的买家可以收藏起来了！
第一种方式，产权交易中心转让。
通过这种方式转让的房源，常常来源于国企单位之前自己开发的小区。
比如楼市君前两天报道过的，广州机场建设投资集团有限公司，就公开挂牌转让34套海珠区基立北小区的房源。
｜海珠基立北小区挂拍截图
| 图源：广州产权交易所
这部分房源面积涵盖约47-74平的一至两房，总价基本在200万左右，折合单价3.5-3.9万/平。
又比如今年7月番禺国资局一次性转让番禺一小区的55套全新房源，单价仅2.5万/平，相比市场价至少打了7折。
并且，由于产权清晰，交易流程跟正常的二手房买卖差不多，安全性比较高。
第二种方式，就是常见的法拍房。
这两年，法拍房数量激增，吸引了一大波买家进场，成交也越来越多。
正常来说，法拍房的来源，一般有两种。
一类是公司单位破产清算，企业持有的房源，另一类就是个人断供产生的断供房源。
这类资产起拍价一般都是市场价的7-8折左右，存在捡漏可能。
比如下面这套科城山庄三期的房源，起拍价287万，差不多就是评估价358万的8折。
｜ 图源：阿里法拍
不过，买家若想要买法拍房，还需要做一定的功课。
像是法院是否负责清场、是否有历史欠费、是否存在租约等，都需要买家自己留个心眼。
并且，如果想要参与法拍房，买家还需要把心态放平和。
因为如果法拍房特别优质的话，还可能出现多人竞价，出现成交价比市场价更高的情况。
去年底拍的一套侨鑫汇悦台，成交单价就高达30万/平，跟市场价基本没有差别。
最后一种方式就比较常规了，多关注开发商的特价房源。
像是什么总经理特批优惠、限时折扣专场等等，大多都是开发商包装的一个噱头。
实际上就是开发商把项目有权限给的折扣，都一次性给到买家，减少中间讨价还价的过程。
因此，这类房源确实会比正常房源多一些优惠。
另外，开发商还偶尔有真正的工抵房、退订房等等推向市场，相比在售房源也有一定的优惠。
楼市君认为，只要跟开发商签约并正常销售的房源，对普通买家来说，都可以说是更实在的“捡漏”。
｜广州城景
| 广州楼市发布 摄
最后再啰嗦一句，只要不是通过常规买卖方式销售的房源，都会存在风险，是漏是坑，还需要谨慎鉴别。
那么最后，你买房时候有没捡过漏呢？
欢迎在评论区分享你的买房故事~
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