进入9 月份，上海楼市的政策预期拉满了。
6月上海网签2.3万套，7月网签2万套，8月网签1.8万套。
尽管每个月成交量比去年同期都要高很多，但是2连降让很多人感到卖房、置换的艰难依然普遍存在。
从数据上也可以看出，头部中介近期的带看量没有减少，但是下定的人并没有显著增多。
反映的真实市场就是，买卖的深度博弈还在继续。
图源潜龙勿用
挂牌多，看房多，下手少，自然大家都感觉房子不好卖。
你降价，邻居也降价，隔壁小区降得更狠，越降越卖不出去，陷入恶性循环。
低总价的房子更是面对挤压式抛售。
其实，政策都是鼓励置换的，希望大家改善居住条件。
但现实是，一大堆人要卖掉2套、3套甚至更多套小房子来换一套大房子。
卖房第一步就卡的死死的，导致置换后面的步骤无法推进，买房也就遥遥无期。
市场越卷，越说明卖房这件事情在变得越来越专业。
近期，一套垃圾板块、垃圾楼层动迁房被我们一周快速卖掉了。
如果你也有同样的烦恼，真的建议你联系我们。
最难卖的房子
我们看到李女士（化名）要卖的房子时也是惊呆了。
说这是对普通人而言是最难卖的房子，也毫不为过。
这套房子有五大难：
1、板块难
这绝对是“被抛弃的板块”。
李女士的房子位于松江车墩镇，而且是车墩最角落的位置。
南边有高速、西边有铁路，看着离松江南站很近，但是就是过不去。
车墩老镇那边尚还有一些烟火气息，本地人养老啥的还行。
剩下的就全是工厂和动迁基地。
这边的动迁房，没有配套、没有轨交。
重点是年轻人一般可不会来这里买你的房子。
2、产品难
房子在松南城，这里大片大片的动迁房。
隔音不好、得房率低、绿化差等都是动迁房“特色”。
更重要是，在整个松南城大量的同类型房子，卖房的时候竞争压力非常大。
小区唯一的优点就是房子新。
3、楼层难
房子在远郊板块、动迁小区也就算了，偏偏还是个1楼。
进入二手市场，1楼和其好楼层的价差会非常大。
即便是新房，1楼比好楼层低10-20%都很正常。
上海天气潮，高层小区里面1楼的体验尤为明显。
除了少数可能希望买到一楼带院子的客户，绝大多数还是想避开一楼。
4、视野难
李女士这套房子所在的楼栋离高速比较近。
虽然不是直接挨着，但是南边的视野直接能看到高速。
而且高速噪音对房子还是有非常大影响的。
很多客户面对这一点就是一票否决，听说挨着高架、高速，连看的想法都没有。
5、心态难
这一点可能是对卖房影响最大的。
我们一开始接触到李女生，发现她的想法和市场脱节很严重。
因为她现在长期在广州工作、生活。
上海只是偶尔回来一次。
这次卖房也是想置换升级一下资产。
但是她对于自己房子和车墩当地市场完全没概念。
甚至她认知中的房价还是在2021年，全然不知如今即便在上海，卖房也要费九牛二虎之力。
各种不利因素汇聚在一起，真是地狱级卖房难度。
3个月房子还没卖掉？降价也没客户？置换卖房太痛苦？
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最高效的卖房
这套房子想要快速卖掉，其实有3个核心问题要解决。
一是让房东先接触到真正精准、客观的市场数据；
二是根据客观数据、现有市场进行精准定价，进而大量曝光；
三是在曝光后吸引来的大量客户中找到精准定位，减少无谓消耗。
为此，我们卖房师迅速开始了市场调研。
松南城这里的二手市场相对封闭，主要是一些本地的小中介。
所以几个比较大的平台上，该区域的信息尤为不透明，参考意义并不大。
为了搞清楚真实的松南城市场，我们分析师、选房师走访了大量的本地中介和小区，不但尽可能调查到了更多真实数据，还摸清楚了大体的客户来源构成。
在此基础上，我们详尽地和李女士汇报了调研情况，后续还带着李女士一起了解一线市场。
在不懈的沟通与探盘中，李女士高度认可了我们的市调和价格建议。
8月中旬，李女士按照我们的快、中、慢卖房策略分类建议，调整了挂牌价。
在此基础上，我们的大范围推广取得了非常好的效果，我们充分动员了周边的本地中介，使得该套房源在当地多家中介成为主推房源。
同时，我们也增加营销动作，进一步提升曝光量。
比如在和中介的群里积极了解目前现有的客户需求，尽可能将客户需求与该套房源进行匹配。
一周时间内，来了将近20组带看，其中有5组客户都出价了。
这5组出的价格，与我们给李女士的定价，上下不超过20万元。
最终，我们帮助李女士筛选出了2组高意向且价格合适的客户。
谈判当天，第一组客户谈判中遇到了比较大的困难，我们的选房师一方面为了维护房东利益，选择不立即答应买家的要求，另一方面，也不彻底回绝该买家，而是当天决定稳住第一组买家，启动第二组谈判。
虽然在 第二组谈判中也几经周折，但我们在谈判过程中，拿出多项有利于双方的方案，从而促成客户爽快答应我们的条件、顺利签约，价格也是所有出价里面最高的。
这组客户是给家里老人买在本地养老的房子，预算不高，对于一些不利因素的接受度也比较高。
为了老人方便，1楼反而是他们最想要的。
成交后李女士表示这个价格成交很满意，而且从调整挂牌价后到成交也就1周多时间。她由衷得表示：“房外房的团队确实很优秀！”
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优雅地买房
考虑到李女士不经常在上海，我们的分析师在买房前和李女士有了深入的方案沟通。
锁定了2大意向区域，精准看房，避免频繁往返上海广州两地。
整个买房过程中，李女士其实接到了我们大量的分析、数据汇总以及小区、户型研判，但实际上一共线下只看了两次房。
次数虽然少，但我们给李女士推荐的每套房源，她在看房过程中都觉得她的所有需求，房外房团队方方面面考虑到了， 最终她在我们推荐的几套房子中，以低于市场价买入了中环外的优质板块的房子。
这套房子可以说是该小区双南两房中性价比最高的。
李女士第一次感受到感觉原来买房是可以这么轻松的。
当然前提是你也有这样一个专业的团队辅助你。
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最后
市场好的时候，溢价卖；市场不好时候，加速卖。
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