合作开发职工住宅，千万土地出让金该谁出？呼和浩特海关被告|呼和浩特海关|商品房|国有土地使用权证|土地出让金|房地产|职工住宅

原本与内蒙古自治区呼和浩特海关联合在当地为海关职工开发团购房的房企，却“倒戈”将呼和浩特海关告上法庭。

这场纠葛的缘由焦点在于开建团购房土地容积率调整。万铭房地产公司诉称，海关未按最初的协议约定，办理变更容积率的国有土地使用权证，最终导致万铭房地产公司补缴上千万元的土地出让金，损失巨大。

呼和浩特海关大楼。

今年5月，呼和浩特市赛罕区人民法院就这起纠纷作出一审判决。法院认定，补交的1434万元土地出让金应由呼和浩特海关承担，且万铭房地产公司可以向呼和浩特海关追偿土地出让金及资金占用利息。

案因

海关与房企联合开发职工住宅，变更容积率需补缴千万元

政企联合给公务员建福利房，在房地产高歌猛进的年代并不鲜见。2005年，呼和浩特海关与当地的万铭房地产公司达成定向联合开发海关职工住宅的初步意向。

此后，双方就如何联合开发签署了多份协议。双方签订于2005年11月18日《联合合作开发意向书》明确，待呼和浩特海关与木器厂及其他相关单位办理转让土地协议后，与万铭房地产进行全面合作，万铭房地产现有土地30亩作为呼和浩特海关的职工住宅定向开发。

2006年3月10日，双方又签订《房地产定向开发协议书》，约定万铭房地产按照呼和浩特海关的要求，为其定向开发住宅289套，每平方米均价为1900元。

2007年1月，呼和浩特海关从呼和浩特市土地收购储备拍卖中心拍得容积率为1.8的30.51亩土地。依照法律规定，呼和浩特海关作为行政机关不得从事房地产开发业务，不具备开发房地产项目的资质，因此与万铭房地产公司协商由其开发建设，万铭房地产公司将自有30亩土地及上述新拍得的30.51亩土地合并开发，建设上东领海小区，除289套为呼和浩特海关职工住房外，其余均为面向市场销售的商品房。

一个现实难题是：海关竞拍取得的上述土地容积率仅为1.8，与万铭房地产公司持有的3.0土地容积率地块存在较大差异，无法同期开发。

为此，双方经协商后，又在2008年3月4日签订《海关职工团购商品房协议》，明确呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地的使用权人变更为万铭房地产，并取得国有土地使用权证（并且符合规划设计条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与万铭房地产容积率相同）。逾期引发的法律责任和经济责任及经济损失均由呼和浩特海关承担。上述协议还将海关职工团购万铭房地产开发的商品房价格由1900元/㎡调整为2350元/㎡。

经过4年的“工作”和“协调”，2012年6月26日，呼和浩特市人民政府出具《呼和浩特市人民政府关于同意调整天和大厦和万铭·上东领海项目容积率的批复》，明确同意将该项目容积率由1.8调整至2.987。

至此，团购房小区建设的容积率障碍扫清，上东领海小区建设也步入正轨。

上东领海小区。

万铭房地产公司官网信息显示，上东领海小区占地面积45767.24平方米，总建筑面积141600平方米，高层住宅七幢、113638平方米，办公楼一幢，13000平方米，共计八幢楼，22个单元700户。

但为日后纠葛埋下伏笔的一个细节是，在呼和浩特市政府作出容积率调整的批复后，呼和浩特海关并未按照商品房协议约定的内容变更土地使用权证，呼和浩特市收储中心多次向开发商万铭房地产催缴土地出让金。

土地出让金的催缴，一直持续到2023年，呼和浩特市收储中心向万铭下发“最后通牒”：再不缴纳、需计滞纳金。在此压力下，2023年7月14日，万铭房地产一次性向呼和浩特市收储中心补交海关职工住宅项目“调容补缴”所拖欠的剩余土地出让金，总额为1434万余元。

争议

容积率调整，补缴土地出让金应由谁承担？

万铭房地产公司认为，呼和浩特海关未能如期取得符合协议约定的容积率的国有土地使用权证，也没有缴纳“调容补缴”土地出让金，导致万铭房地产公司代替海关缴纳上千万元土地出让金，给万铭房地产公司造成了巨大的经济损失。

土地出让金拖延期间，在上东领海小区购买了团购房的海关职工也迟迟未能办理房屋产权证。为此，24名呼和浩特海关的职工先后起诉万铭，要求办理房屋权属登记，万铭房地产公司共赔偿违约金11.9万余元。

在补缴了上千万的土地出让金后，2023年11月，万铭房地产公司将呼和浩特海关起诉至法院，请求法院判令呼和浩特海关赔偿因其违反合同约定给原告造成的经济损失1597万余元。

万铭房地产公司认为，呼和浩特海关职工按照合同约定的价格，总计286户共购房48049.49平方米，海关已经完全实现了其在房地产开发合同中的权利，但呼和浩特海关未按照合同约定履行相应义务，未完成案涉项目规划设计条件里批复的容积率不低于2.8-3.0的审批手续，也未依照协议约定向呼市土储中心补交上述土地出让金。

对万铭的起诉，呼和浩特海关辩称，万铭房地产公司诉请的案由为房地产开发合同纠纷，然而结合双方对于合同的实际履行真实意思表示，以及历次诉讼中所提交的各项证据，均能表明双方不成立房地产开发合同关系，故而万铭房地产公司无权就其缴纳土地出让金的所谓损失要求呼和浩特海关予以赔偿。

呼和浩特海关表示，案涉项目土地由万铭房地产公司摘牌，取得摘牌时，土地规划条件明确，万铭房地产公司自行变更规划条件，对此引起的法律后果应当由万铭房地产公司自行承担。《海关职工团购商品房的商品房协议》第八条中约定的内容实际并不具备履行可能，约定的变更义务属于城乡规划部门的法定职责，并非是可以自行约定的事项，属于无效约定。

而对于变更容积率所致的上千万元巨额土地出让金，呼和浩特海关认为，在万铭房地产公司拍得案涉土地后，其作为土地权利人，明知拍得案涉土地的容积率，却仍然自行变更规划条件，违规开发建设案涉项目，后因超容积率，被要求依法缴纳土地出让金，该后果应由万铭房地产公司自行承担。

法院一审

海关应向房企支付土地出让金损失

2024年5月20日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出一审判决，认为双方签订的一系列合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。

《海关职工团购商品房协议》约定：呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地（20339㎡）的使用权人变更为乙方，并取得国有土地使用权证（并且符合规划设计条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与乙方容积率相同）。

法院认为，呼和浩特海关提供符合一定条件的土地使用权是万铭房地产以特定价格向其职工出售商品房的相对义务，万铭房地产为实现合同目的，实际建成平均容积率为2.987，该容积率在双方约定容积率范围之内，且上述调整容积率行为亦得到相关部门的批复同意，因此而产生的补交土地出让金1434万余元，依约应由呼和浩特海关承担，万铭房地产缴纳后向呼和浩特海关追偿上述土地出让金及资金占用利息，于法有据，本院予以支持。

因此，法院判决中华人民共和国呼和浩特海关判决生效之日起十五日内向内蒙古万铭房地产开发有限责任公司给付土地出让金损失人民币14340841.15元。

呼和浩特海关对上述判决不服，上诉至内蒙古呼和浩特市中院，目前呼和浩特市中院已立案，该案待进一步审理。