上海大大小小的规划非常多，其中呼声最大、今年终于有落地动作的三个最新规划帮大家总结出来了。
这些新生代的规划大饼能否让板块发展逆天改命，引领上海经济进入下一轮腾飞？
大东方
大东方核心区最近迎来第一次实质进展。
8月30号上海地产和久事联合体拿下了东站站前开发区的巨无霸地块，5块地总计容面积达到55.4万方。
根据规划来看，五块地未来分别会打造成商业、办公、文化设施。
赶过浦东早班机的朋友都知道，目前附近的住宿条件堪称恶劣，一些稍微方便的快捷酒店基本在城乡结合部，都是和乡村厂房、农村自建房伴生。
上海地产和久事的这块地，未来预计至少提供5万方的酒店，也算弥补周边的一大空白。
不过在大东方的规划里，这些地块并不是最亮眼的存在，北侧0.88平方公里的国际商务合作区才是大东方未来的最大亮点。
整个商务区未来实行全封闭管理，外国人收到中国企业的商务邀请，乘坐飞机到浦东机场可以无需中国签证，在商务区内至少逗留30天；
在商务区不仅配备各类国际化的酒店、商办和医疗设施，老外们消费还能刷境外银行卡，便捷兑换外币。
如果说大虹桥拉动的是国内循环，大东方无异于是上海拓展外循环的一个窗口，堪称上海伟大的0.88平方公里。
虽然定位和发展前景激动人心，但大东方也面临漫长的兑现周期，一不小心就成为投机者的坟墓。
先看大东方规划的范围，以东方枢纽为核心，涵盖祝桥、川沙、惠南、宣桥、老港等镇。
这一片的发展现状大部分人心知肚明，妥妥的城乡结合部，一些更是规划绝缘体，万年等不来一次机遇。
大东方的奥妙之处就在于把这些边角料一起打包，弥补上地区规划的空白。
其中最典型的就是枢纽核心承载地祝桥镇，发展也是一波三折。
早在大东方和东方枢纽商务区提出之前，祝桥就有过航空城的规划。
为了匹配更高端的发展定位，祝桥老镇南部挖了人工湖海天湖，并且开启了一系列土拍。
大约十年过去，海天湖周围依旧冷冷清清，最大的标志建筑昊梦想谷烂尾多年，镇里最大的商业新世界梦想城也几乎倒闭。
最可怕的是，即使当年买房时售楼处销售说的中国商飞研发基地会在这里，会建上海东站，还会建21号线......
如今这些确实都在实现，但祝桥的发展却没有想象中一飞冲天，这几年被口罩影响人气还越来越没落。
只是苦了当年奋不顾身买入海天湖新房的业主，出门除了空荡的街道就是荒地；
小区里是欧洲，小区外是非洲，每天还要被动欣赏飞机带来的气流噪音。
这次借力东方枢纽国际合作商务区，祝桥和一众穷兄弟能否彻底翻身。
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大吴淞
全市首个突破行政边界的重点地区专项规划，大吴淞来了！
大吴淞的整体空间构想基础是上海两条水系，黄浦江和蕰藻浜，这里有个有意思的小故事：
当年上海开埠，英国人最先看准的地方是吴淞，这里不仅有黄浦江、蕴藻浜的河道优势，也更靠近长江、东海，是城市素来的港口重地。
而后因为种种力量博弈，吴淞最终错失了成为外滩的机会。
中日建交后，上头模仿日本把钢铁厂都建在海边，吃进口铁矿的模式，在宝山石洞口建了宝钢；
吴淞原本也有钢铁冶金的基础，在宝钢带动下彻底成了以钢铁为主、码头物流为辅的工业片区。
半世纪过去，黄浦江上的两条河流命运截然不同。
外滩历久弥新，原闸北区的苏州河一带也发展得有声有色，吴淞却成了人人避之不及的工业锈带。
考虑到吴淞片区一直以来都占据着北上海重要的战略地位，上面先是在2017年把吴淞设为城市副中心，规划了吴淞创新城。
或许是觉得没有物尽其用，今年又在吴淞创新城的基础上收编了高铁宝山站、吴淞邮轮港、三汊港、杨行、新江湾、静安北等地区升级成了大吴淞。
大吴淞直接和北上海转型深度绑定，从一个区域规划升级成市级规划。
从上海市来看，不论是打通黄浦江的功能带，还是发展长江口岸大都市圈，大吴淞都不得不造。
但是理想很丰满，现实有些骨感。
大吴淞说是成片开发不假，实际上也是成片拆迁重建。
虽然这里大多是工厂码头，拆迁难度理论不比黄浦老城厢、杨浦平凉路，但因地块权属不少是央企、军方所有，难度依然巨大。
除非再遇到世博会这样的契机，否则大吴淞的自然建成周期将会非常漫长，官方远景展望都已到2050年！
再者，抛开浦东、杨浦、静安强行捆绑进来的几块边角料，大吴淞的开发重担还是落在宝山身上，财政支出的压力也不是一时半会能解决的。
从大吴淞的产业定位来看，虽然和全市其它产业园有一定重复，但好在宝钢底子够厚，未来发展新材料和智能制造不算纸上谈兵。
目前大吴淞的主体框架尚未搭建，高铁北站还在收储用地阶段，受经济影响独有的邮轮业这几年也不太景气，大吴淞现有的优势也没有发挥更大作用。
大吴淞的发展也真正意义打响了第一枪：去年上实拿下吴淞创新城两块宅地打造住宅吴淞道壹号，联动价6.3万/㎡。
虽然配套已经算矮子里的高个，可周围的城市界面还是有些劝退，未来表现可能不会乐观。
综合种种来说，大吴淞未来想要发展就一个字，拆！
北虹之星
和前两个相比，北虹之星的能级明显弱了许多，只是一个区级规划。
建议直接改名大北虹，跟上大家的节奏，甩开东、西、南三个对手。
北虹之星设想最早在2016年提出，中间搁置长达8年，让人一度以为规划烂尾。
没想到今年8月初突传喜讯，北虹之星首发宅地被上海地产拿下，未来将建8幢17-18层高层住宅。
作为江桥最重要的两大发展引擎，北虹之星占地1100亩，的定位是一住宅开发为主的社区。
目前明确规划有6幅宅地，1所九年制一贯学校、3所幼儿园用地、2所国际学校，中间还有一个要挖的人工湖。
除此之外，还有13块以住宅为导向的城市发展备建用地，未来如果启动兑现，为上海再添一个北虹大居不在话下。
幸运的是，江桥虽然航道密集，是上海众多飞机噪音重灾区之一，北虹之星上空却几乎不受航道直接影响，是江桥难得“闹中取静”的片区。
参考南翔云翔大居的开发模式，不得不说这样的北虹之星成功概率更大。
除了这样的规划配置在江桥是独一份，北虹之星社区的交通配套也算一大亮点。
已知的6块宅地都在14号线封浜站步行可接受范围内，自驾周边路网发达，东侧为嘉闵高架、北侧为曹安公路，南侧有京沪高速。
不错的地理条件和出行条件，让北虹之星有望成为外环外又一个性价比不错的刚需刚改社区。
但北虹之星的挑战依然巨大。
继徐泾开发基本结束之后，大虹桥的住宅供应重担来到了江桥、华漕。
江桥这几年在乐秀路北边卖了一批房子，南侧龙湖青云阙马上接棒。
乐秀路的宅地不出尽，北虹之星地铁房就不得不面临内部竞争。
其次还有外部竞争的华漕。
华漕这几年重点打造前湾，在13号延伸段的纪翟路、芳乐路两站陆续有宅地供应，南侧靠近印象城的附近还有大量宅地待售，整个片区还有超1.3万套住宅待售。
相比起执行力更强，规划蓝图更大，配置更好的前湾社区，北虹之星唯一的优势就是价格。
随着首付比例下调，房贷利息各种降低，总价500万的房子和总价700万的房子，首付差距和每个月的月供压力区别已经没那么明显。
在这种情况下，北虹之星首发六块宅地的销售情况，决定了未来这里能翻身成大虹桥又一品质社区，还是另一个云翔大居。
随着北虹桥利好逐渐出尽，江桥能否依靠北虹之星完成逆天改命？
结语
上海大大小小的规划还有很多，有些还在纸上尚未落地，有些推进多年阻碍重重。
在一个个兑现的规划中，有人称其为神迹；也有人在失望中，说它是鬼话。
上海现在还缺规划吗？
后续我们将推出上海每个阶段的重磅规划分析专题文章，感兴趣的可以点个关注。
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