不知道什么时候大虹桥已经变成骂人不带脏字的一个词；
也不知道是什么时候，老百姓对规划彻底祛魅。
最难受的无疑是各个楼盘的营销总，软文、活页和案场销售输出内容几万字，磨了镰刀却割不动韭菜。
上海楼市头一次失去大方向，急需全新的有效规划。
9月10日，是苹果公司今年的秋季新品发布会。
按照以往经验，哪怕每年产品的实质提升并不大，果粉依然照单全收。
因为对一些人而言，苹果即信仰。
我本人触动很大，曾几何时，上海楼市也有这样的信仰；
甚至这套信仰下，还有非常成熟的链路闭环：
政府提出规划，开发商炒作规划，买房者重仓规划。
时间倒回三十年前，浦东大开发就是上海最宏大最成功的一次规划。
源源不断的资源输入，让浦东诞生了陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大天王，楼市地位也随之水涨船高。
陆家嘴滨江豪宅林里，汤臣一品成为全国人民心中的顶豪代表。
那时候即使是高行东沟七村的卖房广告，字里行间都是身为浦东的骄傲。
浦东，磅礴气势日胜一日，商贾富涌，豪厦林立......无数英豪竞显风流。
2000年初的四大副中心规划，成就了徐家汇、五角场；
为了迎接2011年的世博会，黄浦江岸焕然一新，多个板块房价水涨船高；
前滩3.0城市的规划，让上海的一线CBD第一次成功突破内环延伸到中环；
哪怕是五年前，规划也依然是楼市信仰。
印象最深的就是当时的大虹桥和临港，每次打车去调研，家住附近的滴滴司机都像售楼处门口的小蜜蜂一样滔滔不绝：
大虹桥以后就是下一个陆家嘴，国家会展中心、世界五百强都来了；
临港自贸区以后取代香港，超越新加坡，特斯拉都在这边建了很大的工厂......
售楼处的攻势就更让人招架不住。
比起靠各种文案凹楼盘腔调，这些营销总们掌握了更深的奥义：
卖房之前先卖规划。
当时去青浦新城看新房，听完又是大虹桥、又是长三角一体化，又是华为研发基地，感觉销售顾问是真的为客户着想，不买一套都对不起自己。
那时候很多规划热点板块，开盘选房当天9点的入场时间，客户激动得6点就守在酒店，这就是信仰。
PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：
靠规划卖房的美好时代还是过去了。
比较讽刺的是上周，同样去调研祝桥的东方枢纽，一个本地人司机说这里未来很难发展；
理由是离临港太近了，资源都要给临港，但临港都不知道猴年马月才能发展起来。
另一个本地人司机甚至不知道东方枢纽是什么更不谈大东方规划，一个高铁站和机场，然后呢？
今年2月份，上海公布了2024年的重大工程清单，在建项目足足有191个。
可悲的是即使上海大大小小的规划有几百个，却丝毫调动不起老百姓的信心。
九大副中心很久没听过了，川沙副中心更是加载了0%；
和买了房的朋友不要说大虹桥、临港，否则对方可能让认为你在骂他；
大吴淞、大东方、大吴泾，规划范围一个比一个大，现在看到“大”字一律当做吃不了的大饼处理。
房产策划和广告公司，头一次体会到什么是词穷。
绘制了这么多美好蓝图，没想到这届购房者一个个油盐不进。
翻来覆去就是那几个规划，购房者只要看几次房懂的比单盘销售还多。
最有料的规划大家都已经不爱看了，只能每天冥思苦想发明各种新概念推销那些早已同质化的楼盘。
殊不知这种画饼套路，人家在职场里早就产生抗体。
说真的，上海其实也该对规划祛魅了。
过去三十多年，规划兑现了是常事，规划会烂尾也是常识。
海湾规划过世界第九大湾区，结果跟着去投资海景别墅的被腰斩的房价套牢十几年；
惠南五角世贸广场，曾经定位是承办国际展会的超级商业体，现在却沦为本地农副产品批发中心；
真如副中心在拆迁中丢失十几年黄金时期，如今地位远不如徐家汇、五角场；
过去上海曾经在南翔规划过近郊第一CBD，结果失败全部沦为酒店式公寓；
美兰湖按照国际社区标准规划致力于打造北上海第一富人区，结果酒店、奥特莱斯全部倒闭，国妇婴分院沦为当地月子中心......
不是每一个规划，最后都能完美落地。
被忽悠了这么多年，哪些板块兜里有几个钱能办点什么事大家都心知肚明。
最可怕的是，即使很多规划已经落地，房价和信心却并没有随之增长多少。
因为卖新房时的营销炒作，早已提前透支规划兑现后的价值。
当初追逐规划而来的买房人，潜台词无疑不是追逐房价增值而来。
房价金手指，难以复现昨日浦东大开发的神迹，规划久而久之成了“鬼话”。
但是当下上海，仍需新的、有效的规划完成经济和信心的双重提振。
一方面，规划代表的是各类资源堆积。
大水漫灌之下，曾经的烂泥潭变身城市CBD，棚户推倒建豪宅，规划能兑现满足人民对未来美好生活的向往；
上海市区需要城市更新规划，上海郊区需要大量基建规划。
不论是市中心还是郊区，都需要重现一次资源堆积板块崛起的案例延续希望。
另一方面，上海虽然是全国最发达的城市，和国际上的纽约、东京仍有不小差距。
就和同在亚洲的东京相比，上海2022年的GDP是44652.80亿，东京大约是75790亿，上海的GDP总量仅有东京的59%，人均只有33%。
上海想要赶超东京，跻身世界头部还有很长的路要走，也需要一个个发展规划来实现目标。
改革开放这么多年，不仅是上海国内很多城市都已经开始固化，上海几乎不会再现一个浦东，就像西南也再难崛起一个成都。
老百姓去失去规划信仰，本质是对打破固化的城市新增量失去信心。
很多人心里想的是与其期待城市发展红利，不如期待下家门口的医院什么时候落地。
回想起2011年上海世博会，是整个城市最闪耀最自信的时刻。
比起当下遍地开花的规划，上海更需要这种能够凝聚力量的有效规划。
1990年浦东开发办挂牌成立，今天的这些大字开头的规划，哪一天也迎来这样的历史时刻，你我都将再次见证规划的神迹。
让我们期待上海继续深化改革，让城市再次找到方向！
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