作者：余飞
01
深圳一人才房，扑街了
有些事情，没有发生以前，根本想不到会有多惨。
你会想到，在深圳这样的顶级城市，一个折后价2.74万的人才房，居然创下了选房结果的最差纪录吗。
该项目是位于深圳市光明区的御棠上府，2023年6月取得预售证。
最近推出了870套住宅房源，批准面积75135.91平方米，项目住宅分为商品住宅及安居型商品房，其中商品住宅45022.17平方米（482套），安居型商品房即“人才住房”30113.74平方米。
人才房的预售均价是2.74万元，商品房的预售均价是4.31万元。
根据深圳市住房和建设局披露的御棠上府项目5月批次人才房选房结果显示：
7套两房户型，361户认购，卖了0套，选房率0%、去化率0%、弃选率100%；
14套三房户型，200户认购，卖了1套，选房率0.5%、弃选率99.50%。
同时推出的商品房，去化也不咋地。到目前，482套住宅房源中已备案20套，去化率4.15%。
有趣的是，4月份开启的一批次选房，同样是这样的局面。
根据5月的选房结果公告显示，深物业御棠上府的2房户型无一家庭选房，三房户型也仅被选走一套。
作为深圳即将绝版的人才房（按照深圳市自然资源局2023年发布的规定，取消安居房、人才房），去化为何冰冷如斯？
有人可能会说，是位置问题，光明虽然定位很高，但毕竟还没有发展起来，距离市中心太远了。
而且，御棠上府，距离长圳地铁站直线距离约2.4公里，交通不便。
这是个因素，但不是核心因素。
02
深圳人才房，两次下调门槛
深圳人才房2022年年末开始上线，一直就不好卖。
比如2022年年末深圳推出的6个六折人才房共计4422套房源，去化率不足5成。
为了解决这个问题，深圳两度放松了人才房申请门槛。
最初需要申请人本科学历，以家庭为单位申请，而且全家都得是深户。
2023年3月份，进行了第一次调整，增加了第二梯队。
第二队列申购人若以家庭为单位，仅需本人拥有深圳户籍，且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制，申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可；单身申购人应年满30周岁。
但要等第二梯队选完，第二梯队才能补上。
2023年8月份，进行了第二次调整。主要有三个方面：
第一，在之前的第一第二梯队基础上增加了第三第四梯队。
第二，三口之家可以申请三房。
第三，大专学历也有机会申请人才房。
具体以两房和三房两个层面来看：
两房方面：
现在申请人才房，两房户型第一梯队需要三年社保、深圳无房、全家深户、主申请人本科以上学历，仍是最严格的标准线。
第二梯队只需要主申请人为深户即可。两房户型增加了第三梯队，主申请人为深户，学历方面，没有本科限制，只要符合深圳人才引进标准，中专+高级技师，拿过世界级国家级竞赛奖项，市级以上技术能手，得到过政府表彰，都符合资格。
三房方面：
第一第二梯队和之前一样不变。增加了第三第四梯队。
第三梯队，学历放松，只要符合深圳人才引进条件即可。第四梯队在学历放松的基础上，放松了家庭人口要求，三人家庭也可以申请三房。之前必须是四口以上的家庭。
门槛大大降低之后，人才房也迎来了一波小高潮，但随着深圳商品房价格不断下调，以及不断爆出的人才房质量问题，人才房销售，再次陷入了困境。
总结来看，以光明区御棠上府为代表的人才房去化陷入尴尬境地，主要有两个因素：
一、商品房价格不断下调，人才房价格优势荡然无存。
二、价格仍在下跌，不知何时见底。
03
为何仍难卖
第一，商品房价格不断下调，人才房价格优势荡然无存。
人才房一开始就是打价格优势，六折的价格优势还是相当诱人。尽管存在很多限制，比如不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。
但是6折，相当诱人。
然而，一个客观事实是，深圳的商品房价格不断下跌，让人才房的优势荡然无存。
过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的5字头，房价已经回到了2018年。
乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
2024年8月成交均价5.9万元，相较于2023年8月的6.94万元，每平米下跌了1.04万元，跌幅15%。
新房方面，价格同样在不断下调，折扣不断突破下线。
比如前不久恢复销售的龙岗楼盘勤诚达誉府直接五折销售。
2022年该楼盘的备案价是4.2万元/平方米。现在小户型销售单价2.1万元/平方米起，总价180万元起，大户型销售单价在2.6万元-2.7万元/平方米左右，在此基础上如果参加团购优惠，价格会更低一些。
结果被老业主们联合维权了。
光明确也好不到哪儿去。光明现在绝大部分的楼盘的折扣都干到68折，接近人才房的6折价格。
现在的商品房折扣与人才房折扣接近，而人才房十年后想要获得红本还得补差价，这样算下来，人才房没有了任何优势。
不仅没有价格优势，户型、位置都存在明显短板。
人才房都是小户型，在70/90政策放开后，大户型将是未来的主打。谁还稀罕人才房？
而且，人才房的质量问题，最近也被频频爆出，这让很多人望而却步。
最最关键的是，商品房的价格仍在下跌，仍没有见底。
第二，商品房价格仍在下调，不知何时见底。
当前，房价已经进入到了调整深水区。
我们都知道，市场不可能永涨不跌，也不可能永跌不涨，但我们不知道何时是转捩点。
房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。
本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。
截至上半年，个人住房贷款余额37.79万亿元，跌破了38万亿，同比下降了2.1%。同时，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%。
这说明，无论是居民端还是房企端，缩表是主流。新增贷款跑输了还贷，提前还贷仍在盛行。
这是预期缺失、信心不足的直接体现。
即便调整了三年，深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。
从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。
深圳房价，早就透支了这座城市本身的承受力。
有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。
这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。
正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
所以，即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐，但在需求萎缩之下，也挡不住调整的大趋势。
所以，价格是最大的因素。
试想一下，如果大家都觉得未来房价还会大涨一波，现在有6折的人才房可以入市，哪怕十年锁定，十年后也能狠狠赚一笔，哪会有如今难卖的局面。
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