最近深圳楼市，有两个显著特点。
一方面，挂牌量持续攀升，卖房的人越来越多，改善置换的，割肉套现的都有。
另一方面，成交量放慢脚步，买房的人越来越理性，很多人都在等一个入场的契机。
可以看到，这段时间不管是新房还是二手房，都在降价促销，有些降幅还不小。
01
日前，官方公布了8月70城房价数据，整体来看，依旧没什么好转。
北上广深，四个一线城市，除了上海8月新房价格环比涨0.6%、同比涨4.6%之外，其他全部都是处于下跌状态。
二手房价格方面，四个一线城市谁也不好过，环比和同比全部下跌，并且降幅比上月略有扩大。
国内综合功能最强的一线城市尚且如此，其他低能级城市的房价表现可想而知，没有最差，只有更差。
聚焦深圳，在这轮楼市调整中，房价回调幅度很大，市场上经常能看到一些带血的筹码。
从统计的8月房价数据来看，深圳新房环比跌0.8%，同比跌8.2%；二手房环比跌1.3%，同比跌10.8%，一线城市里面，降幅仅次于广州。
这还是偏向宏观的统计，具体到微观市场，开发商之间的龙争虎斗，业主之间的背刺，会更为残忍。
深圳偏远点的新房，去年还是85折以上，今年很多开发商已经等不及了，通过下调备案价等方法把价格干到了8折以下，有些是7折左右。
更有甚者，龙岗五联某新房项目为了清盘，前不久以备案价5折销售，单价从4万2降到了2万2。
短短一两年，出现这么大降幅的新楼盘，基本都是发生在郊区。主要还是因为郊区的房子，供应太多，需求太少。市场行情好的时候，还有外溢购买力的资金流入；市场行情差的时候，当地的真刚需也很难看得上。
02
前不久，财政部、住建部等六部门联合发了一个新规，《市政基础设施资产管理办法（试行）》。
里面提到：严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。
什么意思呢？
简单理解，就是大基建时代，已经成为过去式了，以后很多规划也许只能停留在图纸上。
现在买房，还是要尽可能的告别摊大饼，只相信看得见的产业、配套，不要轻易相信故事。越偏离主城区的故事，就越容易变成事故。至少很多郊区的规划，没个10年、15年都很难落地。
如果你手上持有这样的房子，个人和家庭发展又处于上升阶段，一定要想办法置换掉，择机买入位置更好，未来更能穿越周期的优质房子。
买房选筹层面上，始终都是地段＞小区＞价格。
当下这个时间节点，深圳新房卷，二手房也卷，非核心区卷，核心区同样会有着急出货的房源。在大家都差不多处境的背景下，对于普通的个体而言，往好点的板块和小区腾挪，整个资产成长效率就会提升很多。
03
房价到底是由什么决定的？
同样是房子，同样是砖头，都是钢筋混凝土一栋一栋盖起来的，为什么大小城市的房价可以相差几倍甚至几十倍？
决定价格的从来都不是成本，而是供需，是目标人群的购买力。LV、爱马仕包包的硬件成本只有几百块，却能卖几万甚至几十万。
很多人总说，中国的人口红利结束了，房地产未来没有机会了。
事实上，我们的人口是日本的十几倍，一线城市也就四个而已。
优质资源永远稀缺，好房子就那么多，从来只属于那一撮人精英阶层。
但一个真正有魅力的好城市，又不能仅限于房价，还要能留住更多的人才，于是就有了保障房市场。
未来，豪宅是富人的收藏品，优质商品房是中产阶层的投资品，保障性住房则是普通人的居住品。
让富人的资金能够有去向，让中产对生活更加有追求，让普通人能够居者有其屋，这就是未来的趋势。
不管你愿不愿意承认，深圳核心区的优质商品房，就是普通人所能接触到的硬核资产。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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