连夜发布新政沪七条,再次救市,可见事情有多紧急。

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主要内容提炼:1. 外环外放松限购,外地家庭社保3年改1年2. 社保3年外地家庭,购买套数同上海家庭,可以多买一套3. 临港可以多买一套4. 降低首付,首套降为15%,二套降为25%5. 降存量贷款利率6. 增值税5改27. 取消普宅限制

9月26日中央发布会议精神:房地产市场止跌回稳,作为全国楼市风向标,上海立即执行到位。

让一部分城市先稳(涨)下(起)来。

如果上海都稳不住,全国层面“止跌回稳”100%会失败。

下面是详细解读:

01

调整住房限购政策

(一)对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

环二解读:短期刺激,长期影响不大。提前释放购买力而已。

交一年社保的,已经是上海常住人口,让他们买房还是存量游戏。

现在买了,两年后就不买了。

外地人没理由有上海社保,他们还是买不了。

长期起飞,需要完全不限购,真正的做大增量。

让江苏、浙江居民,都可以分享上海城市发展红利。

短期利好唐镇、周浦、浦锦、春申、莘庄、七宝等外环强势区域,外环弱势区域带不动房价。

外环外弱势区域去化提速 ,甚至有开发商可能推出新产品:代交社保。

你先订房,帮你交一年社保后再网签,这样就能割到外地纯新韭菜。

个别远郊项目,有可能通过这个方式小幅反弹,具体看开发商胆量。

短期利空环沪,购买力进一步吸干。

(二)对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

环二解读:重大利好,扩大了增量需求。

外地户口达到积分要求,可以多买一套。一方面刺激现有需求释放,一方面促使大家卖掉外地,置换到上海。

外地人占上海常住人口一半还多,他们中不少人外地都有房,其实完全是投资用途。

现在给机会置换到上海,不管是升值预期还是租金收益,都会有所提升。

而且上海房价也降了,倒车接人,这时不换到上海更待何时?

(三)在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策,对在新片区工作、存在职住分离的群体,在执行现有住房限购政策的基础上,可在新片区增购1套住房,促进职住平衡。

环二解读:临港最佳抛盘时间点到了。

临港套牢的朋友,赶紧抛。

临港还有最后一个利好,就是全面放开限购。

现在还有人对最后一个利好有预期,趁机卖给他。

全面放开限购临港都涨不起来,等那一天到来了,预期全面落空,临港可能还要下跌。

而且那个时候,你完全卖不掉了。

临港完全放开限购,其实只是一个名义,现在跟完全放开没有区别。

在临港工作的人,要买房的早就买了,放开限购还有什么意义。

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02 优化住房信贷政策

(一)落实国家关于降低存量房贷利率政策,引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近,进一步减轻购房人房贷利息支出。

环二解读:具体见(《重磅救市超预期!果然国庆节前安排大礼包》),环二详细分析过。

总体而言上海受益更多,因为上海原来利息好、贷款还多。

上海一些家庭存量房贷利率高达4.85%,如果降低到3.4%,500万房贷可以少还150万利息!

现在给你取消限购,可以再去买一套老破小了吧。

(二)首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

环二解读:这是环二唯一不太支持的政策。

对市场反转影响不大,解不了近渴,现在大家不买房不是因为没首付。

但是市场反转后,一旦房价开始上涨,这个政策会进一步推高房价,增加泡沫。

二套房首付只要20%,上海购房条件最宽松时期,房价上涨后会产生很多投资需求。

说是20%首付,投资客分分钟给你做成0首付。

你现在不想投资,房价涨一波后杀红眼,很难讲。

投资客入场,有违房住不炒。

当然,现在嘛,大家都明白了。

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03 调整住房税收政策

(一)调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

环二解读:极大的加剧了楼市分化,手握垃圾资产的赶紧抛。

2020年到现在,市场分化已经成为共识。一些好房子涨幅还有30%,垃圾资产比2020年跌了10% 。、

这次分化有个原因就是置换客户太多,很多人抛掉老破小买好房子。

现在增值税5改2,加速了置换链条,垃圾资产抛盘量增加,优质资产需求量增加。

这不就是加剧分化。

(二)按照国家工作部署,及时取消普通住房标准和非普通住房标准,减少住房交易成本,更好满足居民改善性住房需求。

环二解读:利好大户型,进一步加剧分化。

去年12月14日上次调整过普宅标准,现在只有144平米以上才叫非普宅。

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2023年12月14日调整内容

当时对144平以上产品有人唱衰,毕竟多了增值税、多了个税,占房价6%以上了。

现在连这个也取消,等于部分大户型打了94折,需求量增加。

04 总结

1、止跌回稳必将实现。止跌回稳是政治任务,发布三天一线城市全面响应。上下同欲者胜,这场仗肯定打赢。

2、上海率先企稳。力度较大,基本达到预期,10月份二手房交易量有望突破2万套。

3、不会立即迎来2020年同等力度大涨。这次还是存量释放,并没有利用祖国13亿人的合力。

4、2025年才是反转之年。今年春节前不会再有大动作,春节后有望全面取消限购,叠加其他利好市场存在上涨风险。

5、上海楼市二次分化。2020年至今上海楼市分化明显,这次新政后上海楼市分化加剧,分化范围、分化程度都会扩大。

6、上海楼市与外地进一步拉开差距,下一个20年上海继续领跑。在外地还陷入保交楼危机、地方财政危机时,上海已经开启新周期,可以称得上那句:风景这边独好。

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