预测房地产的人有很多，但真正靠谱的没几个。一般都是在市场好的时候疯狂唱多，市场低低迷的时候又转为极力唱衰，反正主打一个见风使舵。
不过有几个人，我们不得不佩服。
其中之一就是王石，早在2018年，楼市还处于繁荣期，无数人依旧在加杠杆买房，大佬王石却提出了“活下去、活得久、活得好”口号，并对内求稳，制定了“去泡沫、降杠杆”的发展战略。
事实证明，他的判断是对的，在此之后很快就迎来了楼市长达三年的调整期。
而除了王石以外，还有一个不得不佩服的人，那就是学者型官员黄奇帆。
记得在恒大暴雷的前1年，楼市还如日中天，黄奇帆就说了，内地房企负债率超过80%，远高于香港和欧美发达经济体，这不是正常现象，未来一定会把这个杠杆降下来，大部分房企或被兼并或者关门。
紧接着，没过多久，国家就开启了房企去杠杆，针对房企的“三道红线”横空出世。如今回过头去看，如果当时有房企听从了黄老的话，并及时控制拿地并加快清盘的话，这两年的日子应该是最轻松的了。
而实际上，这也不是黄老第一次预测房地产，比如最新预测的未来房地产走向，看原视频讲话时间是2023年。
当时，一位听众在台下提问，请黄奇帆分析一下“目前中国房价有没有跌到最低？明年的房地产会怎样？”。
对于这样一个敏感话题，黄奇帆并没有直接回答，而是用数据、用道理说话。就今年看来，一些东西其实已经应验。
在黄老看来，2021年和2022年的房价其实没有大跌，只不过是“有行无市”。从销售面积来看，从2021年的18亿平米，降到2022年的15亿平米，大概降到12亿平米左右会守住平衡。
为什么是12亿平米呢？
用黄老的解释：“因为整个中国的房产建成的在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是坚实的底部，会守住的。”
关于这个预测，我们来进行一个数据比对，2023年的总销售额为11.7亿平米，确实踩在了他说的支撑点。
不过，如果按照黄老的逻辑，如今市场的交易量已经很低了，照理来说，就不可能再出现价格继续下行才对，为何2023年又跌那么多了呢？
原因就在于法拍房！
在他看来，2020年全国的法拍房已经超过150万套，2023年估计有400万套。按照平均每套100平米算的话，一年就有4亿平米法拍房，相当于一年房产销售的20%，要知道，法拍房一般是打6-8折，这已经足够影响市场了。
黄老继续说道：“今年(应该是2023年夏季)，深圳和上海都有跌过30%的房子，但不是深圳和上海所有的房子都跌破了30%。
但是明年（2024年），如果法拍房继续增加，就有可能导致整个城市的房价下跌到30%。如果房价出现打6折甚至5 折的时候，就应该出手，拿出5万亿元， 甚至6万亿元(这应该是指国家)把房子收回来，用作做公租房、保障房、 房改房、人才房、廉价房等，不会亏的。
因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。房企拿到这笔收购资金，就能还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。”
也就是说。在黄老看来，他绝对相信在明年（2024年）房子打7折、6折时候，政府就会出手了，而且这个救市不存在道德问题，因为收购的这些房子都是用作保障房。
一旦这件事情过去以后，我们的保障房占比就有20%以上了，不用再建了，既去了库存，又平衡了债务，可谓一举两得。
如今来看，黄老的预言基本都已经应验了。
①法拍房，已经超400万套；
②整体市场房价相比高点普遍有30-40%的调整；
③国家已经出手收购存量房用作保障房。
现在唯一待验证的就是：市场底部和企稳时间。
按黄老的预判，一年新房销售额12亿平米属于市场平衡点，去年我们刚好是11.7亿平米支撑，今年1-8月销售面积是6.06亿平米，但是从近几个月支持市场的政策不断加码，9月销售面积已经出现大幅提升，达到了1.5亿平方米，按照这个速度，全年销售额将达到接近12亿平米的水平，贴近黄老的预期。
足以可见，市场企稳的趋势已经愈发明显，伴随着利好政策的不断加码，也将慢慢带动大家的积极预期。
从这个角度来看，对于这几年苦不堪言的楼市参与者来说，最困难的时候就快过去，明年大概率是可以期待的。
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