桃浦作为浦西市区，新房究竟难卖到什么地步了？
大家可以对照这张项目分布图往下看：
普陀金茂府二期加推241套房源，结果只有66组客户捧场，认购率仅27%；
宝华紫薇花园公园道今年5月推出224套房源，认购率44%；
中环桃源里从去年12月开卖，两期一共476套房源，至今只网签了73套，直接躺平；
象屿交控中环云悦府本以为自己离地铁近下场能好点；
结果一期认购率29%，二期认购率11%，无颜面对江东父老。
看了以上几个新盘的销售惨状，房子都建了一半的宝华&东苑地块硬是吓得不敢入市；
金隅、中环地块同样也是瑟瑟发抖。
只有头铁的建发海阅首府冒死一试，结果这几天的认购成绩还是打脸了。
看到这里不禁想作一首《沁园春·桃浦》：
“桃浦如此多娇，引无数房企竞折腰。
惜象屿中环，......”
（欢迎各位能人在评论区补充）
其实新房的销售逻辑相对二手来说更简单。
之前在分析大华星樾带领浦锦杀出重围的文章《上海外环鄙视链，又变了！》里我们有提到过虹吸能力、留人能力、性价比三大逻辑。
今天用这三点来看桃浦依然适用，只不过这次是反面教材。
首先来看桃浦新房在全市的吸引力。
单价8万+的新房在整个上海来说站位有些尴尬。
外环内难买到好房子，外环外买房又不甘心。
西南片区有闵行莘庄、九星城几大新盘瓜分席位，浦东三林、张家浜，而整个上海北区的火力全部集中在了桃浦。
众所周知，桃浦是浦西外环内难得能成片开发的大衣料子，叠加普陀还拥有市区IP，本身就有重大存在意义。
按老大的原计划，桃浦的这波开局应该是千里逢迎，高朋满座。
但是桃浦本身有三个缺陷，决定了对全市购房者的吸引力大打折扣：
第一，桃浦的历史包袱很重，不利因素太多直接劝退一波购房者。
就算宝华业主天天拉横幅，也没挡住北面的湿垃圾处理中心正常运作；
除此之外还有原有的垃圾焚烧厂、原化工污染区、动迁房基地、铁路分割严重，飞机噪音......
不夸张地说，老上海人一听桃浦马上谈之色变。
第二，桃浦板块内虽有11、15号线双轨穿过，但智创城核心组团却成了轨交空白，出行不便。
周边两个金茂府的售楼处都会刻意解释：
高端的楼盘往往都要选在离轨交较远处才算闹中取静，这是金茂的选择。
没错，是让你不要贴着地铁线建房子，但没让你跑到地铁站1.5km外建房子。
你看看大宁金茂府离上海马戏城步行不过700米，业主出行自驾或者轨交选择起来游刃有余；
但能说大宁金茂府没你桃浦金茂府高端吗？
自驾体验也比较差，断头路多还有铁路阻隔，遇到火车来了等一等就是十分钟。
第三点也是最重要的一点，桃浦缺乏能直接承接的核心区外溢。
浦锦的成功，在于承载了前滩、陆家嘴、黄浦、徐汇多地外溢。
桃浦命比较苦，上游最能指望的真如还没完全发育，自己的新房都还在去化；
因为发展不算成熟，真如房价和桃浦也没拉开差距，单价仅相差2万+，和浦锦于前滩的腰斩相比营销效果差太多。
倘若真如从副中心顺利毕业房价赶上徐家汇，桃浦新房“三站真如”的宣传语这不就来了。
再加上桃浦本身的产业也属于嗷嗷的待哺状态，祁连山路地铁站空荡荡的写字楼和真如中海双子塔遥相呼应，靠自身产业虹吸全市可行性很低。
总的来说，桃浦较差的虹吸能力决定了人口导入缓慢；
人气不足配套跟不上形成的恶性循环，又给桃浦新房埋下了第二颗雷。
一个宜居的板块，本地居民的认可度往往是比较高的，内部置换的比例更高。
但桃浦智创城相当于全部推倒重建，中央绿地两侧的核心居住区尚未完全成型。
留人的能力不是阳光威尼斯的居民说了算，也不是古浪路一众动迁房居民说了算，而是买桃浦的新中产群体说了算。
上海新中产最看重的两大件是什么？
——商业和教育。
商业满足自己维持当下的中产生活水平：
最好能有个20万方shoppingmall，高奢化妆品、潮流酷玩、网红连锁店都不能少。
如果板块操盘者够有诚意，最好还能附送一个盒马X或者山姆会员店。
现状是桃浦智创城两个地铁站都以办公为主，古浪路的中环名品公馆商业还在烂尾中，桃浦新房的业主们想喝杯星巴克都不方便。
好不容易15号线祁安路地铁站说要盖综合体，结果定睛一看【TOP金光汇】商业项目，体量3万方。
商业配套未来依然是桃浦最大短板。
再看教育配置，需要足够优质，满足中产家庭稳固阶层，避免下一代返贫：
家门口的对口学校最好是一级示范园+双一梯队的小学初中组合，一个二梯队的九年一贯制也勉强凑合。
桃浦的教育资源目前落地很慢，最近才公示了一所九年一贯制和一所幼儿园的建设规划。
一看选址离目前的核心居住区1.5公里之外，业主接送孩子上下学的电瓶车是省不了了。
再看学校名，桃李实验幼儿园+桃李实验学校。
听起来反正和普陀引以为傲的华二、曹二没啥关系，最好能嘉定一梯队的民办桃李园有点关系。
桃浦新房卖出了中产的价格，却给不到理想中的中产生活场景，就不能怪隔壁的南翔、南大不厚道了。
按照环线来看，外环外还是市区，桃浦新房卖8万+不算过分。
只是桃浦总拿市区两个字压人，真实发展水平还处于市区发展的早期阶段，约等于几十年前的市区。
桃浦智创城的学校、商业却都没达到市区水准，和郊区外环板块拉不开差距，难以服众。
比如隔壁南大，好歹有个TOD大商场，上师大官宣入驻，房价还立减2万。
这样对比下来，桃浦新房性价比似乎不高，能卷的只有开发商和品质了。
大家还记得当时的桃浦金茂景泰府吗？
被市场教育一段时间后，马上优化升级成了今天的普陀金茂府。
建发海阅首府敢选择现在头铁入市也并非冲动。
既然大家都喜欢去隔壁南大华润买海派风格、270°转角落地窗设计，这次让桃浦也海派起来，截胡流量。
中环桃源里的精装装标、宝华紫薇花园的金字招牌，云悦府的综合配套，论品质桃浦新房真的没输过。
不过相比起桃浦新房的竞争，未来的二手市场踩踏才是最大的隐患。
根据桃浦的土地控规图可以得出，未来桃浦还有大量宅地入市。
除了已经面世的9个项目地块，智创城的中央绿地东侧还有18块住宅用地待拍；
加上建发北面还有两块规划宅地，起码还有20块住宅用地等待入市。
按照今年的土拍速度，桃浦截至六批次只拍了一块地，这些宅地去化未来还不知道要多少年。
按照大虹桥、临港的规律，但凡新房海量供应的地方，二手房价都将遭受毁灭性打击。
轻则倒挂消失，重则直接破发，无价无市。
从这个角度出发，透支建成预期的桃浦新房，8.5w的价格隐藏风险很大。
结语
随着新政出台，上海很多板块都到了弯道超车的时候。
展望未来，桃浦也会有20+26号线轨交升级的预期，弥补核心组团的轨交空白，也可能带来真正的商业机会。
而且普陀的下一轮发展也轮到桃浦智创城。
未来区里将投入的资源，才是决定桃浦能否坐实中产社区的关键。
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编辑∣环线咨询
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