以前我们都说，浦西买房看环线。
内中环就是上海房价的保护结界。
这话确实没错。
但是影响上海楼市的因素还有更重要的一条：行政区的划分。
不同的区，GDP和规划资源度差异都很大，发展重点也各不相同。
这自然会让板块产生巨大的分化，进而每个区都有自己的头牌和弱鸡。
在上海很多主城区域里面，弱鸡板块普遍存在三大毛病：
板块内老破集中，没有新房供应，
溢价过高，性价比明显低于类似板块，
配套糟糕，配不上内中环的定位。（伪内环/伪中环）
这一期，就带大家看看，那些身价配不上地段的板块。
黄浦区
作为近几年的拆迁重建的热门区域，一抢而空的新房，总让这里不缺热度。
看起来黄金地段的黄浦，并没有弱鸡板块，但真相并非如此。
这里有一个板块，最初属于老卢湾，紧靠新天地，不少买房人，也把它当成第二个新天地。
但实际上，这里是黄浦鄙视链的最底端，是妥妥的假黄浦。
那就是，医疗资源顶级，但商业和教育资源配套一般的五里桥。
五里桥在黄浦没有太多特别之处。
说得极端点，在这两年的拆迁之前，
这里的城市界面与长寿路差不多，着实有点浪费内环的好地段。
真正的好房子也没有多少。只能靠着零几年的永业公寓来撑一撑场面。
但谁又知道单价18万的永业公寓的楼道是下面这样呢？
（永业公寓一期楼道）
老房子终究老去，新的好房子却不见踪影。
前几年，还有人说永业公寓挺牛的。
价格高过地段更好、楼龄更新、品质更好的远中风华。
可这几年，后者明显追赶上来了。（风华也有17.2万成交）
没办法，板块和楼盘也是要服老的。
标杆永业公寓能够接近18万单价，并不是因为产品在同类中有竞争力。
而是五里桥的客群都是上海老黄浦土著的天下。
雄厚的拆迁款和老上海的地段情节，拉高了房价。
这也正是板块的隐忧，新上海人大多不会选择这里的二手房。
加上五里桥这里又是中心城区老龄化程度最高的板块之一。
在这一波拆迁热潮过去之后，新房去化之后，五里桥的没落才会拉开序幕。
同样的板块，还有邻居打浦桥。
虽然看起来比五里桥好一点，但淡永汇也老了。
很多房子已经不扛打了。
黄浦区就算是传统市中心，也不可能不停地拆迁的。
再说，五里桥也没有多少可拆迁的地块了。
静安区
别看这个区很小，但是在内部的板块割裂其实也挺强的。
比如，有个板块身在内环，但总是被人称为假内环。
配套弱，历史包袱重，人送外号“小安徽”。
是的，这就是曾经繁华一时的不夜城北广场板块。
图源：网络
你说他在内环吧，它有个火车站。
你说他在发展吧，又被内环高架和铁路阻断了发展的上限。
早年这里居住着大量老闸北居民和外来务工人员，
既是老上海人眼里的棚户区，又是外地人眼里的“小安徽”。
要不是身在内环，这里和松江的“晥亭”估计差别也不大。
比“小安徽”发展更难则是：彭浦新村板块。
这里是拥有上海的第一批工人新村，也奠定了这里老公房扎堆的基础。
这里客群，都是板块内部的，丝毫不见外区买家的踪影。
次新的成交和板块直接绝缘。
唯一的次新小区闻喜华庭，上一次的成交记录还停留着在2018年。
彭浦这里和静安区的气质也相差太远了。
干掉把彭浦送给隔壁的宝山算了。
徐汇区
徐家汇商圈改造得风风火火，徐汇滨江发展也告一段落，华泾的开发如火如荼。
但总有发展脚步跟不上的板块。
比如，田林板块，如果不是靠着漕河泾的产业人群撑着，可能早就没落了。
讲句公道话，抛开田林老公房扎堆的弱点来看，9万一平的均价在徐汇并不算太差的。
但你要细究一下原因，会发现这样的均价，其实是次新估价过高带来的。
比如，今年3月份，板块次新尚汇豪庭三期，就成交了几套17万/㎡的超高价房源。这个价格，令人咂舌。
尚汇二期两房，成交了单价15万的两房。
这些次新的单价，几乎是板块均价的两倍。
你能说这没有高估吗？
这样的价格，绝对是漕河泾的高薪一族撑起来的。
可未来这些价格的支撑点，不一定牢靠。
如今漕河泾的不少大厂都在往杨浦搬迁。
板块内又没有其他产业人群来补位。
田林的上限也就这样了。
这里属实配不上徐汇的名头。
另一个配不上徐汇靓丽名头的板块是：华理板块。
这里空有徐汇的名气，实际上还不如闵行金虹桥。
华理板块，最弱的是基础教育资源。
尽管身处教育强区徐汇，但这里却没有一所一梯队小学，二梯队的小学也很难找到。
板块布局上，又被沪杭铁路、沪闵高架、中环高架包围，很难有外部板块的助力。
区域资源投入上，华理板块几乎没捞到一点。
近几年的规划中，
徐汇中城规划落在了上海南站，
航天科技城建设落到了漕河泾，
徐汇南部医疗中心建设落在了长桥。
而华理这里只有一些零星旧改规划。
没有什么竞争力还要在徐汇呆着，着实有点惨。
普陀区
这个区，其实没啥好讲的。
但凡能买有实力换个区域买房，都不太想多看一眼。
当然啦，普陀的真如、桃浦这些年的发展，也是有些成绩的。
起码是在加速发展了。
但普陀区里面还有那么一个板块的发展几乎是停滞的。
这个板块是普陀最尴尬的板块，名叫：甘泉宜川。
整个板块是上海内中环唯一一个没有地铁穿过的板块。
7号线擦板块西边而过，3、4号只留下了中潭路一站地铁。
东西穿行的铁路，把宜川和普陀主城区分开来。
宜川的城市界面和铁路以南城市界面几乎两个世界。
上海的城市化，到了甘泉宜川这里，就像冰封停止了一般。
城市界面几乎和二十年前没有什么两样。
没有什么新发展，房价也是波澜不惊。
这让都让人怀疑，这还是不是内环边上的板块。
板块里面小区房龄虽然比较老，但比曹杨板块的房子还是要年轻的。
可价格上，却差了曹杨一大截。
甘泉宜川真是没得救了，浪费了内环边那么好的地段。
小结
看完这些板块，你就会明白，
上海再大，资源也是有限的。
总有一些板块，是配不上自己所在行政区的形象和定位的。
并不是这些板块不努力，而是时代的发展步伐太快了。
铁路、拆迁计划、人群偏好、历史包袱等等，任何一个要素都可能影响到一个板块的步伐。
如今的买房，并不能过度迷信环线地段逻辑。
毕竟，环线和地段不能必然代表资源的投入和发展上限的高低。
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