01
楔子
10月18日，上海徐汇区枫林街道东安一村、东安二村这两个老旧小区举行了集中搬迁仪式，这就意味着“上海史上最大单地块一次性征收项目”诞生了。六千余户东安居民搬迁，场面还是挺壮观的。
东安一、二村始建于上世纪五六十年代，是新中国成立后建设的首批直辖市市直机关宿舍与工人同住合居的住宅小区。放在现在来说，就是典型的“老旧小区”。 （如上图）
据知情人士透露，这次东安新村的实际动迁补偿接近15万/㎡，预计拆迁总成本约500亿，后续开发总投资约700亿。 （如上图）
那么以近“15万一平方”的成本来动迁这样的老旧小区，到底是为什么呢？
现在老旧小区更新，不是还有“原拆原建”的方式嘛。带着这个问题，开始我们今天的文章。
02
地块价值
当地政府愿意花那么大的代价来实施动迁，那么一定是地块有非常大的潜力。那我们来看看该地块的价值吧。
东安一村、东安二村地块
隶属于徐汇区枫林街道，是上海市内环内最稀缺、规模最大的城市更新地块，轨交7号线和4号线在此交汇，距离黄浦江约1公里。
东安一、二村：东至枫林国际、徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占地面积约18.65万㎡，总建筑面积约31.21万㎡。
而动迁完成后，地块作为什么功能使用呢？
我从做规划的陈同学那里了解的情况是这样的：东安一村：城市发展备建用地；东安二村：二类住宅组团用地。（具体以最新的规划为准）
以前段开盘的中海玖序为参考的话，这个住宅用地新建的商品房价格不会低于15万/m2。
03
规划价值
如果仅以“现在同类型的地块价值”作为该地块的价值，那无疑是片面的，我们更应该看远景规划能带来的“价值新高度”。
根据“十四五”规划，按照“一江一河”发展战略要求，上海黄浦江两岸将出现两个“黄金三角”核心功能区，分别是“外滩-陆家嘴-北外滩”和“世博-前滩-徐汇滨江” 黄金三角，将成为世界闻名的卓越水岸、上海新时代的地标。
对接上海2035 城市总体规划、徐汇区单元规划，按照优势 凸显、产业集聚、功能融合、高效配置资源、区域协同发展的要求，着力构建“一极崛起，四核驱动，三区示范”的空间发展布局。
一极崛起
徐汇滨江高质量发展极。
作为“工业锈带”向“生活秀带”、“科创绣带”转型发展的卓越水岸典范，构建人工智能、艺术传媒、科技金融、生命健康四位一体产业集聚新高地，依托地区综合开发管理机制优化公共服务配置、创新一体化管理机制，以开放空间载体和文化品牌打造世界级会客厅，文、商、旅、娱、体“一站式”目的地，成为“高质量发展、高效能治理、高品质生活”融合发展极。
“四核”驱动
西岸传媒港、西岸数智谷、西岸金融城、 西岸生命蓝湾四个百万级产业载体群，构建人工智能、艺术传媒、科技金融、生命健康四位一体产业生态 。
西岸传媒港
用地面积：55公顷
建筑面积：110万平方米
功能定位：以中央广播电视总台长三角总部、上海总站为旗舰，以文化传媒为核心产业，汇聚全球影视、信息技术及时尚文化休闲的国际级文化传媒重镇。
西岸数字谷
用地面积：52公顷
建筑面积：120万平方米
功能定位：以西岸智塔为核心，构筑集总部办公、国际交流、应用展示、研发转化于一体的产业地标，打造具有全球影响力的人工智能产业集聚区。
西岸金融城
用地面积：44公顷
建筑面积：108万平方米
功能定位：对标金丝雀码头、哈德逊广场，聚焦科技金融和数字货币，打造金融、科技、文化融合共生的3.0 版金融城，成为上海国际金融中心的新增长极。
西岸热力秀场
用地面积：63公顷
建筑面积：100万平方米
功能定位：融入上海全球著名体育城市地标构建，打造集文商旅体娱于一体的活力社区。
西岸生命蓝湾
用地面积：55公顷
建筑面积：135万平方米
功能定位：结合徐浦大桥两侧战略规划研究，推进关港园区、扬子地块与其他产业功能组团紧密衔接，打造以体外诊疗、医学影像、高端治疗设备为特色，具有亚太影响力的生命健康产业集群。同时，推动上粮六库地区活化遗存改造，打造南部新活力增长点。
西岸数智中心
用地面积：54公顷
建筑面积：100万平方米
功能定位：承接国家战略部署，联动西岸数字谷，打造产城深度融合的城市发展新空间。
“三区示范”
西岸金融城“风尚汇”、西岸传媒港“梦 中心”、上粮六库“热力场”均位于沿江段落，通过文、商、旅、娱、体融合发展，将“一港一谷一城”积淀的产业动能集聚转化为水岸活力，打造面向国际的地区名片，成为新一轮提升的聚焦点和激活点。
西岸金融城“风尚汇”（如上效果图）
西岸传媒港“梦 中心”
西岸热力秀场（实景图）
从效果图来看，东安一、二村地块就紧邻着西岸金融城“风尚汇”的北侧，当徐汇滨江西岸完全建成时，你猜这个地块的价值是多少呢？
2020年，徐汇滨江西岸金融港地块成功出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿的价格成功落槌，刷新中国大陆土地总价记录，也是上海有史以来最大投资的房地产开发项目。
04
结束语
作为建筑师，前几年我一直关注建筑本身，更多的是从微观层面去观察世界。
而这两年，建筑市场不景气之后，我慢慢发现：可以用“规划”的思维，从更大的视角去看待身边各种“奇特的建筑现象”。
而发掘一个地块的价值，一定是“要与时间做朋友”，更重要的是提前了解“远期规划”。
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