1，对于当下的市场，很多人还是看不懂，不清楚后市怎么走，只觉得最近的成交比较火，进而导致自己很焦虑。那我就来给大家剖析下最近的市场情况，供大家参考。

1）最近的房价涨了吗？

这个问题没法直接回答，因为北京市场很大，也很复杂，必须拆开来说。

房价涨了吗？

对于一些性价比比较高的房源，关注的人较多，房价涨10万也能成交，拿这种房子来当案例，那房价就是涨了，但是谈不上普遍，只能用零星来形容；

其次是低总价房源，即一百多万，两百多万的房源，过去是没有人看房，没有人关注，但是最近由于政策原因，释放了一批刚需需求，所以这批人进入市场后，这些低总价房源就开始有人关注，有了看房量，也有了成交，至于成交的价格是涨是跌，从短期来看，根本没法比，因为有可能过去几个月都没有对比的成交。

第三，对于原本性价比比较高的房源来说，有些卖家突然觉得市场好起来了，把挂牌价增加了，这种房源就没法成交，谈不上涨价。挂牌价涨不代表房价涨，房价涨不涨必须要看成交价。

第四，对于绝大多数房源来说，还是跟过去一样，并不好卖，除非价格合理，符合当下的市场行情，只要比市场行情略高，就很难成交。

所以综合来看，当下的市场就是，有涨价的房源，但总体还是相对稳定的状态。跟北京市场热度高房价涨的时候，完全不是一个概念。

还有一种情况，那就是有的房子涨了30万，甚至50万，这是有实际案例的，但是看你怎么去对比。比如说，某小区，之前的成交价已经跌了很多，跌破了2019年-2020年的价格，而且上一套两居室的成交价跌到了900万（这是一个近几年最低价），最近因为政策热度，有一套同户型成交价是930万，这种也算涨了，但是再往前对比，930万其实就是市场价，只不过它之前的那套成交确实比较低。

这就是当下的市场现状。

2，后期的市场会怎么走？

1）我在年初的时候说过，今年会有好几次小阳春。而“小阳春”的意思就是，市场消化高性价比房源的一个过程，成交量回暖。现状回看，北京已经有了好几次小阳春，成交回暖，消化高性价比房源，等高性价比房源被消化掉之后，成交量就会快速下滑，小阳春结束。

这次也是一样的，北京的这种低总价房源，被消化掉一批之后，剩余的在挂房源，性价比没那么优质之后，市场的成交就会慢慢降下来。

2）这种高成交行情会持续吗？

会。北京有置换链条，卖掉200万的房子买四五百万的房子，卖掉三四百万的房子买七八百万的房子，从下往上蔓延。

但是这种置换链条也分情况，到底是摩托车链子还是自行车链子，置换速度到底有多快，这个是关键。北京置换速度最快的时候，房价普涨，且大涨。

根据当前的经济形势，政策力度，及现有的社会周期现状综合来看，北京想要有快速的置换链条，非常难，目前的置换链条是一条滑轮的自行车链子。

所以，刚需联动下，置换链条会启动，但是持续的力度和时间周期都不会太给力。

3，房价会大涨吗？可能性是零。房价会大跌吗？不清楚，只能看到当下这段时间，是一个稳定市场，成交会有起伏，价格会有微小的起伏，起伏之后，还是稳定，就是之前那种状态。

4，现在买房焦虑怎么办？无解，别问我。