余华有一本书,叫《我们生活在巨大的差距里》,楼市更是如此。

南山作为深圳的科创中心,也是深圳房价最贵的区域,深圳湾、华侨城、蛇口等这些豪宅板块都聚集在此。

但是走进这些豪宅片区你会发现,不同房子的价位段也有着巨大的鸿沟。

在同一个板块,单价从几万到几十万一平的都有。

举例来说:

01

华侨城片区

位于深圳湾畔。

华侨城片区内的容积率低,有山、有海、有湖,居住氛围浓厚,属于深圳最核心的老牌豪宅区之一。

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这里最贵的房子,一个小目标起步。

像在昨天,纯水岸5期一套约378平的法拍别墅,位于T15端头位,从起拍价8275万拍到1.45亿成交,单价达38.3万/平,市场价在2亿左右。

原业主于2008年买入,当时总价3190万,能住在里面的都是非富即贵。

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预算4000-5000万以上的豪宅客群,选择不算多,主要在纯水岸、新天鹅湖一二期。

而香山美墅系列这两年成交很活跃,几乎占了片区的半壁江山,最近成交单价在12-13万左右,以2000万左右的房子为主,面向的是改善型买家。

再看华侨城最便宜的房子,总价小几百万就可以上车。

如世界花园,锦绣花园、东方花园桂花苑等等这些90年代建的房子,单价5-6万起,是片区房价天花板的好几倍。对应的学区也比较一般。

可以说,华侨城板块汇集了各种类型的房子,包括顶级别墅、豪宅大平层、次新改善盘,以及二三十年楼龄的普通老小区,有的甚至是楼梯房。

这巨大的落差感,高情商的说法,叫丰俭由人。

但从房产投资的角度,有的产品已经跟不上时代,逐渐被市场抛弃,典型表现就是流动性差,涨不起来。

02

蛇口片区

深圳最早开发的片区之一。

位于南头半岛东南部,与香港的元朗和流浮山隔海相望,各种配套齐全,片区内吸引了不少外国人。

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不过呢,蛇口的面积很大,楼盘类型风格混杂。

既有大量2000年以前的房子,也有近几年建成的次新小区,从刚需到改善再到豪宅,以及育才系学区房都有。

豪宅方面:

蛇口老牌豪宅主要有龟山别墅、鲸山觐海等,它们都是依山而建,密度比较低。

半岛城邦、双玺等滨海豪宅,则深受新贵们的青睐。

从最近的市场情况来看,半岛城邦三期成交量活跃,其中261平的高楼层以4850万成交,单价18.58万。230平户型也成交了两套高层,总价均在4450万,单价19.2万。80多平的面积段,最近成交价14万左右。

不同楼层与景观之间,价格上也会有所差异。

而蛇口一些楼梯老小区,虽然有育才系学位加持,但由于品质太差,房价也很难上得去。加上蛇口的特殊性,片区老房子的拆迁旧改难度会比较大。

很多人一听蛇口,就以为都是豪宅区,殊不知在蛇口买房的坑也很多。

03

深圳楼市,房子是买来住的,同时也是买来保值增值的。

刚需产品,在选择层面自然干不过改善产品。改善产品,和豪宅产品也不是处于同一个级别。

但这不意味着,在同一价格段,没有更好的选择。

买房的战略方向不对,就算是上千万的总价预算,也会因为过分追求高品质的大户型而买到伪豪宅。

深圳楼市发展到今天,每个板块都有自己的清晰定位,刚需、改善、豪宅地段和小区一目了然。

每个层次的人群都不一样,这些不同汇聚到一起,构筑了深圳楼市分化的现象,也拉大了人与人之间的财富差距。

不管是在刚需地段打造品质豪宅,还是在豪宅地段推出刚需产品,都是属于一种错配。

而顶级豪宅最重要的因素,主要有三个。

第一,是顶级地段。第二,是富人圈层的共识。第三,是能经受得住时间考验的产品力。

在未来,豪宅是富人的收藏品,只要这个群体的财富在快速增长,豪宅的价格就会越来越贵。

当然,前提是真正的豪宅,对于那些底子不够好的伪豪宅,只会原地踏步,甚至走下坡路,毕竟富人也不是傻子。

真正的豪宅,地段、产品力和自然资源都是一流的,缺一不可。