余华有一本书，叫《我们生活在巨大的差距里》，楼市更是如此。
南山作为深圳的科创中心，也是深圳房价最贵的区域，深圳湾、华侨城、蛇口等这些豪宅板块都聚集在此。
但是走进这些豪宅片区你会发现，不同房子的价位段也有着巨大的鸿沟。
在同一个板块，单价从几万到几十万一平的都有。
举例来说：
01
华侨城片区
位于深圳湾畔。
华侨城片区内的容积率低，有山、有海、有湖，居住氛围浓厚，属于深圳最核心的老牌豪宅区之一。
这里最贵的房子，一个小目标起步。
像在昨天，纯水岸5期一套约378平的法拍别墅，位于T15端头位，从起拍价8275万拍到1.45亿成交，单价达38.3万/平，市场价在2亿左右。
原业主于2008年买入，当时总价3190万，能住在里面的都是非富即贵。
预算4000-5000万以上的豪宅客群，选择不算多，主要在纯水岸、新天鹅湖一二期。
而香山美墅系列这两年成交很活跃，几乎占了片区的半壁江山，最近成交单价在12-13万左右，以2000万左右的房子为主，面向的是改善型买家。
再看华侨城最便宜的房子，总价小几百万就可以上车。
如世界花园，锦绣花园、东方花园桂花苑等等这些90年代建的房子，单价5-6万起，是片区房价天花板的好几倍。对应的学区也比较一般。
可以说，华侨城板块汇集了各种类型的房子，包括顶级别墅、豪宅大平层、次新改善盘，以及二三十年楼龄的普通老小区，有的甚至是楼梯房。
这巨大的落差感，高情商的说法，叫丰俭由人。
但从房产投资的角度，有的产品已经跟不上时代，逐渐被市场抛弃，典型表现就是流动性差，涨不起来。
02
蛇口片区
深圳最早开发的片区之一。
位于南头半岛东南部，与香港的元朗和流浮山隔海相望，各种配套齐全，片区内吸引了不少外国人。
不过呢，蛇口的面积很大，楼盘类型风格混杂。
既有大量2000年以前的房子，也有近几年建成的次新小区，从刚需到改善再到豪宅，以及育才系学区房都有。
豪宅方面：
蛇口老牌豪宅主要有龟山别墅、鲸山觐海等，它们都是依山而建，密度比较低。
半岛城邦、双玺等滨海豪宅，则深受新贵们的青睐。
从最近的市场情况来看，半岛城邦三期成交量活跃，其中261平的高楼层以4850万成交，单价18.58万。230平户型也成交了两套高层，总价均在4450万，单价19.2万。80多平的面积段，最近成交价14万左右。
不同楼层与景观之间，价格上也会有所差异。
而蛇口一些楼梯老小区，虽然有育才系学位加持，但由于品质太差，房价也很难上得去。加上蛇口的特殊性，片区老房子的拆迁旧改难度会比较大。
很多人一听蛇口，就以为都是豪宅区，殊不知在蛇口买房的坑也很多。
03
深圳楼市，房子是买来住的，同时也是买来保值增值的。
刚需产品，在选择层面自然干不过改善产品。改善产品，和豪宅产品也不是处于同一个级别。
但这不意味着，在同一价格段，没有更好的选择。
买房的战略方向不对，就算是上千万的总价预算，也会因为过分追求高品质的大户型而买到伪豪宅。
深圳楼市发展到今天，每个板块都有自己的清晰定位，刚需、改善、豪宅地段和小区一目了然。
每个层次的人群都不一样，这些不同汇聚到一起，构筑了深圳楼市分化的现象，也拉大了人与人之间的财富差距。
不管是在刚需地段打造品质豪宅，还是在豪宅地段推出刚需产品，都是属于一种错配。
而顶级豪宅最重要的因素，主要有三个。
第一，是顶级地段。第二，是富人圈层的共识。第三，是能经受得住时间考验的产品力。
在未来，豪宅是富人的收藏品，只要这个群体的财富在快速增长，豪宅的价格就会越来越贵。
当然，前提是真正的豪宅，对于那些底子不够好的伪豪宅，只会原地踏步，甚至走下坡路，毕竟富人也不是傻子。
真正的豪宅，地段、产品力和自然资源都是一流的，缺一不可。
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