公积金贷款利率可能真的要降了。

10月25日，不少朋友在网络上分享了自己贷款利率下调的信息：有人从4.5%降到3.65%，有人从4.2%降到3.3%，还有人从5.23%降到了3.3%，下降幅度各有不同。

10月31日，农业银行、中国银行、建设银行等多家商业银行发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月，取消一年调整一次的限制。

可以肯定的是，重定价周期越短，借款人越早享受低房贷利率。

商贷降了，相较之下，公金积贷款利率优势大跌，公积金突然不香了！

首先： 公积金的利差已经接近为0，而且，公积金贷款有上限！

这两年，商贷利率不断下调，公积金利率调整则相对稳定。

现在新房商贷利率大概在3%左右，个别银行最低还能做到2字头，这与公积金贷款5年期以上2.85%的利率，已经相差无几。

公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。一套普通刚需住宅起码400万以上，公积金贷款最高只能120万，这种情况下，首付比例高达70%以上。

其次：公积金贷款政策复杂，2024年来全国超过100个城市发布了各种公积金政策，多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。但公积金审批依然要比商贷复杂很多。

很多城市目前公积金在首套、二套判定方式，及首付比例要求上，都有很严重的滞后性。

公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。

对于购房者来说，公积金曾经和商贷利差超过200个基点，而现在已经基本持平，优势尽失！

对于当下商贷利率和公积金贷款利率的尴尬处境，有官媒直接下场呼吁：公积金贷款利率调整步伐不妨再快些。

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与此同时，行业专家也下场呼吁了。

上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

严跃进分析称，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。

公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。

“推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就应随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，未来还要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者、租房者都能从中获益”。

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