在诸多专家当中，预测房地产走势的人确实特别多，但真正靠谱的却没几个。
很多预言家都是在市场好的时候疯狂唱多，在市场低迷的时候又转为唱空，反正主打一个见风使舵。
但也有一些大咖在预测房子走势方面，不得不服，比如当初的马云，他就曾在大家疯狂买房、囤房的时候，直言未来“房价如葱”。
虽然房价不可能如葱，但是他也间接告诉了大家房价的下行空间，比如当前的鹤岗等地区，已经实现两三万就可以买到一套房。
另外，学者型官员黄奇帆的预测，也更为值得大家关注，当年恒大爆雷前一年，市场还处于极端火热期，但彼时的黄老就说了，国内房地产负债率远高于香港和欧美发达经济体，这不是正常现象，未来一定会把这个杠杆降下来，大部分房企或被兼并或者关门。
结果没多久，房企就迎来了“三道红线”，很多债台高筑的房企都陷入了巨大的危机。
而现在回过头去看，如果当初房企们都听从了黄老的这一见解，及时控盘清盘，想必这几年的日子也不至于那么困难。
然而，现实中绝大多数房企并没有采取这样的策略，甚至有的企业在黄老此言一出，还在加大杠杆，结果就可想而知了。
而且从历史来看，这已经不是黄老第一次预测房子的走势，从历史预测的情况来看，几次都特别准确。而最近的一次关于预测未来房子走向，看原视频讲话时间是在2023年。
当时有一位听众提出疑问，让黄老分析一下房价有没有跌到最低？明年的房地产情况又会怎么样？
黄老用几个数据预测了未来的情况：
他表示，2021年到2022年，其实市场并没有大跌，只是“有行无市”。
但是他说，未来房子的交易量降到12亿平方米左右，就会守住平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米。
至于为什么是12亿平方米，黄老师这样解释的：因为中国的房产建成的，在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，每年折旧1/50，500亿平米的2%就是十亿平米，然后再加上结构性的需求调整，大概2亿平米，所以，他预测，这12亿平米的需求就是坚实的底部，会守住的。
那么我们来看一下去年的情况，2023年的全年销售额为11.7亿平米，实际上已经踩在了黄老所说的支撑点上面了。
而按照今年前十个月的销量情况来算，也差不多会达到这个水平，换句话来说，不论是从建筑量的角度还是投资量的角度，市场销售已经是超跌了。
而在这样的超跌情况下，之所以去年到今年还会出现价格上的下行，主要原因还是在法拍房上面。
比如2000年的时候，法拍房只有20万套， 2023年的数据大概估算为400万套，如果按照100平米来计算，那么400外套法派法就相当于4亿平方米，这个量已经是全年销售的30%多了。
要知道，法拍房交易量一旦超过了20%，就会成为区域性的房价，足够影响到市场价格。
所以黄老坦言：到了明年（2024年）出现整体30%跌幅时，法拍房就会出现打“对折”情况，如此，政府就应该出手了，比如拿出5万亿把房子收了，用来做公租房、廉租房等等，政府收了是不会亏的，因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。
用黄老的话来说，这个策略可以说是一举两得，因为达到了30%的保障房以后就不用再建了，既消化了库存，又平衡了债务。
而且咱们回过头去看今年的政策，确实各地国家队已经开始下场收房，用作保障房。单从这一点来看，黄老的预言在今年基本上已经应验了。
而现在我已等待验证的就是市场的底部和企稳时间了。
而行内人士分析，就今年前几个月的销售情况来看，要达到12亿平米的均衡数据，大概率要在到明年出现。
不过有一点可以肯定，今年官方多次强调防范系统性金融风险，足以说明一点，当前，不仅要救这个市场，而且还要全面救起来如果没有起来，那么市场的政策就会不断加码，一直到市场企稳和回暖。
所以单从这一点来看，市场上最困难的时刻，其实基本上已经过去了，明年大概率是可以期待的！
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