如果我说：
现在的上海房东，正处在十分危险的时刻。
这绝不是危言耸听。
就我们在一线的业务观察来看，有太多人非常容易错误估计卖房行情。
现在的市场环境不要盲目的乐观。
10月份上海二手房网签2.4万套，不管是同比还是环比都有50%以上的增长。
就成交量而言，今年上海的市场行情肯定要比去年更好。
一定程度上来说，上海的二手市场成交量确实是有所回暖的。
就会让房东产生一种错觉，认为现在的房子是很好卖的。
因此，拉高了自己的售价。
但实际上，我们的体感是市场并没有想象中的那么好。
市场的涨跌，它不是靠大家的自我感觉来实现。
市场有自己运行的节奏，当然也不是完全神秘不可预测。
它有很多的先行指标可以观测，比如价格的先行指标是成交量。
我们也看到二手房网签很火热，每周网签数据大概6500-7000套，。
但是网签之前还有先行指标，比如带看量、转定金数等。
如果你去看这些数据，就会发现从国庆后，每周递减，有下降的趋势。
所以，不能因为网签多了就觉得可以高枕无忧了。
我们在一线业务端的感受也是这样：
成交量再大，当下的买家依然是不可能加价的。
而且，如果房东的价格是比较高的，或者说在挂牌价中位数以上的，基本是不可能卖掉的。
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如果你问我当下是否是卖房的时机。
我的回答是肯定的。
而且对于一定要卖房的客户，我们认为现在就应该一步降到位快速卖房。
现在房东普遍的情况是，先挂牌一个高价，然后等有客户来谈了再考虑降价。
策略上来讲，确实是这样没问题。
但是你真实的心里底价就需要要设低一些，要非常贴近一线成交价格。
如果你挂牌价高，心理底价也高，那是真的没意思了。
中介不会积极推你的房子，买家也直接过滤掉你的房子。
今年年初的时候，遇到过一个客户就是这样。
这个客户要卖一套陆家嘴的老大楼。
房子离世纪大道非常近，地理位置绝对没话说。
当时挂牌价要800多万，尽管小区曾经卖到过这个价格，但是当时的行情下确实很难。
不过房东并不这么想。
最开始有客户出价780万要买，意向度很高，他没同意。
坚持最低800万，不然免谈。
这个客户黄了，下一个遇到的出价客户只有720万。
这次房东愿意降价了，但是却要坚持750万底价，少一分不行。
就这样反反复复好几次。
结果就是每次都和买家有缘无分。
大半年折腾下来，这个房子最后成交价只有600多万。
贻误战机跌掉了100多万，真是让人感到可惜。
既然必须要降价卖房了，那就第一时间一次性降到位。
快刀斩乱麻反而损失最小。
现在卖房就是要把握住每个当下。
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其实有这样心态的房东真的不在少数。
尤其新政之后一个月市场去化很好，房东心态就飘了。
这点和股市有点类似。
整体二手房市场和他的邻居卖房的速度都加快了，他会有种感受，他应该要再守一守价格。
但是守不守得住可不是凭感觉说的算。
在我们看来，很多房子在这一轮市场里面如果不卖的话。
再想卖掉的话，只能到明年3月份了。
因为传统的12月一直到明年2月春节前，天气冷本来客户就少。
如果房子本身还不太好的话，房东死守的价格只是“水中月、镜中花”。
房东有卖高价的权利，但是不要总想着赚到最后一个铜板。
这和“赌徒都要输光最后一个筹码才肯离开牌桌”是一个道理。
侥幸心理，都觉得自己是最幸运的那一个。
有时候，我感觉卖房就是在和人性作斗争。
贪婪是无底洞, 越陷越深难自拔。
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之所以会误判，也因为卖房市场的分化也很严重。
有些房子降价会引发哄抢，有些房子降价勉强能卖掉，也有些房子可能接盘侠都很难找。
如果说你的心态是无所谓的，只是想试探一下市场，那你可以等等。
如果说你的房子是真的很差。
比如老破大、老破小，又或者是远郊动迁房。
那你真的应该一次降到位争取快速成交。
对于这些类型的房子而言，可能未来接盘侠会越来越少。
因为经过几轮政策调整之后，上海限购放松的空间越来越少了。
未来能买这些“差”房子的客户，只能是还在被限购政策限制的。
政策一放松，能买的立马就买了。
但是现在外环外的限制就剩一年了，和不要购房资格也差不多了。
这就意味着增量客户没有那么多了。
尤其江浙那些想来上海买房的人，他们看中的是外环内的好房子，甚至是动辄几千万的豪宅。
所以现在就是赛跑。
越是这种差房子越应该快速卖房，以差换好。
当然，我们对上海楼市后市的看法也没有那么悲观。
我们 认为接下来一段时间还是在低位反复磨底的过程。
价格在上上下下的震荡中逐渐走平。
市场继续像之前断崖式下跌的可能性比较小了。
但是短期内大涨的可能性也微乎其微。
很多朋友也会关心，上海未来的政策还会有什么调整。
大概就是三方面：
一是普宅和非普宅的调整；
二是外环外限购取消，外环内比如调整到2年；
三是利率继续降低，商贷、公积金都有继续下降的空间。
其实这些对一个正在卖房的房东来说都太宏观。
房东真正要做的就是摆正心态，正视市场，用正确、高效的方式卖房。
每一次危机背后，都是危险和机遇并存。
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