所有关于楼市的消息，都真的在落地！
11月8日，一场超级重磅的新闻发布会上扔出了12万亿的化债方案。
而且地方隐性债务的置换工作马上就会启动。
这还没结束，随后财政部部长又表态，还有3个大招陆续会和大家见面。
1、支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。
2、发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。
3、专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，正在制定政策细则，推动加快落地。
我们感觉这次的动作和之前有本质的区别。
之前是问题出来了，更像是疲于应付，就像在破衣服上打补丁一样。
这次呢感觉就是直接做套新的。
而且早早就把样子款式都告诉大家。
属于是主动出击了。
为了止跌回稳，政策现在开足马力了。
这不，就在昨天，税收的优惠政策出来了，力度空前，比2008年还要给力。
契税下调，增值税很可能取消
三条新政中最和上海买房、卖房人息息相关的就是税收政策。
现在利好真的来了,尤其利好置换改善：
三部门发布公告，调整房产交易税收政策：
1）契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
140平以下，统一收1%契税，可以覆盖到上海90%的房子。
2）增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
结结实实地给大家大幅度降低交易成本。
之前上海的税费交易政策中：
契税是首套90平以内的1%、首套90平以上的1.5%、二套以上就是收3%了。
普宅的增值税大于2年的免征，低于2年的全额征收；
非普宅大于2年也要差额征收。
对比来看：
1）新政主要是把之前的90平改成了140平，另外针对北上广深主要影响的是二套房。
以前一线城市二套统一3%契税，新政后140平以下1%，140平以上2%。
也就是说最多可以享受到2%的契税减免。
2）增值税的影响主要在于是否取消普宅和非普标准，现在来看一线城市取消可能性很大。
我给大家算算，政策实行后，到底能省多少钱。
1）契税
契税1%，那些买入面积大于90平的，低于140平的或者是买二套的又节约钱了。
以一套1000万的房子计算，假设这房子面积小于140平，新政后，1个点只需要交10万契税。
目前的政策下：
如果是首套买家要交1.5%的契税，也就是15万，多交5万；
如果是二套要交3%的契税，30万，多交20万。
2）增值税
如果一线城市取消普宅和非普标准，一套1000万非普宅满2年房子，按照原来的标准要全额交几万到几十万的增值税。
现在一分都没有了。
这省下来的税费将留给买卖双方去博弈，一方面买家有了更多砍价空间，另一方面卖家也有了更多的利润空间。
而上海之前也传要取消普宅和非普标准，大势所趋，
3）还有一块土增税，这个和房地产开发商关系更密切。
开发商在卖房时，属于普宅的只要增值额不超过20%是不需要交土地增值税的。
当时也是出于保障刚需供应考虑的。
只不过现在改善为主了，从住得起变成如何住的好了。
就没有必要刻意限制了。
这点其实更有助于开发商在产品上的打造，对买房人来说也是好事。
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又一个10万亿级别
第二只箭则是国有大型银行补充核心资本。
这一条可能很多人会觉得离自己比较远，好像和楼市关系也不是很大。
其实不然。
税费的减免是直接的，看得见摸得着的，是属于微观层面的利好。
而补充国有大行核心资本则是宏观层面，为经济保驾护航的。
毕竟楼市的底色就是经济。
实体经济的发展离不开银行的、离不开信贷支持。
这几年楼市的风险、金融系统的问题，都需要银行化解。
金融系统的问题是头号重要的事情。
只有自身强，才能有更强的信贷投放能力。
并不是说，现在国有大行的资本充足率太低了。
从实际数据看，都还在安全线之上。
只不过银行减费让利的力度不断加大，净息差（贷款利息－存款利息）不断收窄，利润增速逐步放缓。
房贷利率、社会融资成本实实在在的降低都来自于此。
这次补充核心一级资本，是为了在未来更好地发挥杠杆撬动作用。
这种动作的放水量有多大呢？
核心一级资本充足率均提升1个点的话，需补充的核心一级资本总额约为1万亿。
能够带来的贷款投放量则是10万亿级别的。
当然，这些钱肯定不会全部进入楼市，必然是对产业、消费、经济、楼市的全面支持。
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风向来了
第三支箭是“国储收地/房”。
下场收购这个事情不是今天第一次提，但是之前力度和落地情况来看，这次才是要动真格的。
毕竟最早只有央行3000亿保障房再贷款额度。
对库存局面只有一点点改善。
这次是要用好地方专项债来干这个事。
这次涉及两个方面：
一是允许专项债用于土地储备。
说人话就是，政府发债把那些闲置的土地收回，等合适时机了再卖出，或者作为别的用途。
一方面可以减少市场上的潜在供应量，一方面给房地产开发企业输血。
让他们拿到钱继续做好保交房，或者是参与土地竞拍。
而且这一条政策在大会后3天，11月11号就出台了。
还有个时间点值得大家注意。
上一次专项债收储土地，是2017年5月至2019年10月，也是楼市低谷期。
当年叫停就是因为调控需要。
停止5年后又重启，还是有很强的风向示意的。
二是支持收购存量房。
通过减少新建保障房规模，让地方政府更多通过消化存量房方式收购。
只要落实到位，去库存会立竿见影。
市场的问题从市场出发，调节供需是最有效的。
不存在预期不足
人大核准6万亿化债，信息刚出来的时候就有人武断地认为不及预期。
隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，留给地方政府消化的，一年只剩4600亿，而原来地方政府一年要化2.86万亿。
明显是高于市场预期的。
还有最新的减税政策，一句话总结，就是这次是来真格的。
降低社会税负成本，与民修养生息，通过产业进步扩充税源。
增强信贷投放和金融安全能力，稳定经济预期。
调整供给结构，优化房地产市场，改变预期实现止跌回稳。
明年财政还会有更大的增量空间，利好不会停。
整体来看，限购松了，首付降了，利率降了，税收优惠也给了，就是要楼市止跌回稳。
最近的股市形势也不错，处于慢牛中，可能又是一波“先股后楼”的行情。
无论如何，上海房价年底前肯定是稳了，甚至反转都不是没有可能，买房人和卖房房东，都可以安心了交易买卖了。
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