原创 刘晓博
我在上周日（11月10日）预测的“楼市大礼包”降税部分，昨天（11月13日）傍晚兑现：
由于昨天比较忙，没有在第一时间分析。
下面分析其影响。
这次降税，至少包含了契税的、增值税，可能还隐含着二手房交易中个人所得税的优惠（各地情况不同）。
下面以深圳为例，让大家看看此次降税的影响。
假设王先生几年前以500万元的价格，购买了一套深圳非普通住宅（面积大于144平方米，非唯一）。现在，他准备以1200万的价格卖出去，张先生准备接盘（二套）。官方的评估价（计税价）是1000万元。
如果按照原来的纳税方式，王先生要缴纳增值税及附加，税率是5.6%左右。虽然王先生真实的买卖差价是700万，但允许按照官方评估价过户、计税，所以大约要缴纳500×5.6%=28万元的增值税。
王先生卖这套房子，因为是非唯一，还会产生个人所得税。深圳的核定征收方式，非普通住宅个税税率是1.5%，所以产生15万元的个税。
李先生是买深圳二套房，由于这套房子面积超过90平方米，契税是过户价的3%，一共是30万元。
这套房子三项税费是：28+15+30=73万元。
此次税收新政后，这套房子过户时的增值税部分全免了，契税部分少了10万元，个税减少了5万元。一共少了大约43万元的税费。
由于一线城市房价高，此前税率也明显偏高。所以这次房地产降税，对四大一线城市优惠力度最大，北上广深最受益。
此前国家在征收房地产相关税费的时候，对一线城市是另眼相看的。
在昨天财政部等发布的文件里，有这样一句话： 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
这个所谓的第五条第一款、第二款的内容如下：
很显然，此前国家在确定二手房增值税政策的时候，北上广深被“打入另册”了！税费优惠空间，明显比其他城市要小。
之所以对北上广深“课以重税”，是房地产调控中“擒贼先擒王”的逻辑，希望通过压制一线城市房价，来稳住市场。
不仅增值税如此，个税、豪宅线也是如此。
比如北京的二手房交易，一度是严格按照差价的20%征收房地产税的，名曰试点。
在相当长的时间里，如果你在北京卖1套增值了1000万的房子，要缴纳200万的税，一点优惠都没有。直到近年来，北京才跟上海、广州、深圳一起，可以核定征收。
所谓核定征收，就是允许按照二手房成交价的1%到1.5%来征收。比如一套1000万买的房子，如果2000万卖出，按照20%的个人所得税率，就要交200万个税。如果按照成交价的1.5%征收，就大幅下降到了30万元。
另外就是豪宅线，也就是非普通住宅的标准。最严格的时候，一线城市非普通住宅，是符合下面三个标准中的一个就算数：1、单价超过某个特定价格；2、小区容积率低于1倍；3、建筑面积超过144平方米。
一线城市，一度把豪宅的单价标准定得比较低，北京和上海曾多年不上调豪宅线，全市大半住宅“被豪宅”，要在缴纳增值税、契税、个税的时候多交钱。
此次房地产降税的大礼包，代表着楼市风向的180度大逆转。
以前对北上广深征收重税，是为了压制楼市龙头，压低中国房价的天花板；现在楼市太冷了，需要回暖。于是大幅降税，最受益的是北上广深，有利于一线城市核心区豪宅价格反弹，从而拉高全国房价天花板，带动全国楼市回暖。
一线城市也在加紧策划一波又一波地王，办法是把之前核心区的商办用地拿出来，改为住宅用地，然后拍卖。
比如深圳连续在后海、深圳湾、妈湾、宝中等一类核心区商改住，力度非常大。
最新的大动作是，把深圳宝中14宗商业性办公用地、1宗旅馆业用地规划、2宗公共绿地进行合并及规划调整，调整后成为两块土地面积分别为4.75万平方米和5.8万平方米的“商业服务业+居住”用地，还增加了附近的教育用地配套。
如果你熟悉深圳，就会知道：这两个新地块很有可能成为新地王，未来住宅的买家将主要是腾讯员工——腾讯新总部近在咫尺！数万名腾讯高薪员工，将在新总部上班。
最后总结一下：
此次对楼市的减税力度是比较大的，对全国楼市都是利好。但对北上广深楼市，力度更大、作用更大。
国家有意通过大城市楼市的回暖，带动全国楼市的回暖。为此，放松了北上深的限购，取消了其他城市（除海口、三亚）之外的限购，不惜让大城市虹吸中小城市。
楼市整体的走势，仍待市场验证。目前看，一线城市成交明显放量，深圳最近2个月反弹力度最大；今年以来，上海楼市整体最暖。北京和广州，楼市表现也不错。
一线城市核心区配套好的楼盘，现在就是最佳买入时机。二线城市则分化明显，杭州、成都为代表的强二线城市核心区目前也可以买。剩余的城市或区域，则最好再观望一个季度再说。
弱二线城市（比如南宁、贵阳），以及三四五线城市，则需要更长的时间才能回暖。以目前的政策力度，似乎还达不到。需要继续降息，并在明年3月全国两会上出台更多增量政策，才能有效果。
另外，还要看特朗普上台之后，中美关系尤其是贸易关系的演变，这也是一个很难忽略的因素。
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