自2023年年中开启，呈现螺旋式下行的南京楼市，真的卖不动了？
其实不然，从南京近期市场真实数据来看，雨核、软件谷、大校场、燕子矶等主力热门板块相继开始冒头，饥饿营销隐隐感觉又回来了，开发商营销更加灵活，跑量比预期快就适度回收优惠，来回拉扯效果还挺好!
最核心的原因：板块竞争压力骤减！三个猪皮匠吃一碗饭，大家都得争先恐后，要不就得饿死！老大吃肉、老二喝汤、老三毛都吃不上.....
而现在经过一年多的高调去库存周期，不少板块，三足鼎立，甚至四家以上在售的局面出现了逆转。
不少板块，随着一些楼盘近清盘状态，形势有变！要么一家独供，要么仅剩两家，营销总私下价格默契一把，都不卷了！
最近不少买房人吐槽：我去XX板块看个房，是真的楼层都给选没了，而且折扣还不好聊，卡的很死。再不买，是真的没得选了!
以上这个现象，很好的反映了南京市场的真实。所以解决楼市库存，还是要回到供需面。
这几年，随着土地市场供地大幅骤减，给足了不少楼盘消化库存周期。
楼市复苏，就绝对不能再出现供过于求的局面，饥饿营销这套从过往实践来看屡试不爽！这点，对于全市板块都通用！其实你细品，无论是首开桃源金茂府、还是马上要上的龙江金基G16等类型楼盘，强调的都是供给端稀缺性。当然再放大到雨核、燕子矶，或者是当年的主力刺激板块，道理也是一致的。
最近跟不少业内人士交流，他们普遍认为，最难的时候已过去......
在中央止跌回稳、6万亿地方化债的号角外，近期南京楼市主力重点板块渐显企稳态势。
上半年，不少还可挑可捡，价格好谈的重点主力板块，如大校场、雨核、软件谷、燕子矶等，多盘都已进入尾盘状态，不是楼层没得选，要不就是优惠价格不好谈了。
今天我们简单聊聊，如果您真的考虑主城改善，要关注起来了！
①雨核
上半年，雨核大战开启，板块内畅销的约99㎡户型可挑可捡，销售哄着你买！6月，在万科朗拾，买房惠帮我们的一位铁粉成功谈下一套低区99㎡房源，价格要放现在打S你都不信的程度，而目前万科朗拾仅剩最后一套6栋次顶层的99㎡户型，价格要390万，虽然说有楼层差，但差价来看是大几十万....
此外，万科朗拾户型王115㎡户型现在全部售罄，139㎡户型仅剩2套14楼和24楼房源，价格约510-530万。
数字大道以北，万科朗拾基本清盘后，隔壁建发璞云则更稳了！
如果你想要数字大道以北的区域，只剩建发璞云。
小户型方面，璞云还有少量99㎡，10号楼和13号楼中间户和边户都有，380-420万，楼层有的选；106㎡主要剩余12号楼个位数顶底房源在售。
其他基本115㎡、129㎡、143㎡、178㎡，基本从500-700W起范围都全覆盖。整体房源也是越来越少了，有些优惠都收了！
（南京买房、关注雨核就找房教授）
当然如果在乎品质，又考虑性价比，观云润府绝对需要考虑！
一方面该项目地价拿的相当有优势，楼面地价22088元/㎡，而璞云毕竟是触顶摇号的地王，楼面地价28219元/㎡，光地价成本就节约6K,所以这才是观云润府价格更有优势的原因，同等品质情况下，成本上就赢了一大截。
↓↓观云润府视频
观云润府方面，高层89㎡基本280万起，高层109㎡，345万起，洋房109㎡已经全部售罄，洋房129㎡主力在售。
雨核唯一洋房盘，现在想买109㎡的洋房也没机会了......
最近项目地库入口和内部实景也对外释放了↓↓
雨核近期也没供地，可选余地越发减少.....很快雨核万象天地就要开业，区域商业能级将迈上全新台阶。
此外，区域雨花数据线公园也即将亮相，力争年底前完工，尽快开放。
作为南京首座“高线公园”，雨花数据线公园将串联起书吧、剧场、写字楼、商业体、城市公园、秦淮新河百里风光带等城市空间，为市民提供一个慢走、跑步、骑行、观光的场所。
此外，桥下设计经典小剧场打造红色主题观影空间，在景观桥延伸中，还将依次布设无界书吧、落花如雨装置，雨航大道高线段艺术灯光廊道等，让市民感受雨核片区的城市活力与发展魅力。
由于高线段全线分别衔接大型商办综合体、居民楼、省人民医院（省妇幼保健院）雨花院区，沿途也将设计不同的上下方式和文化驿站。雨核华润段以燃能光环开启数智之路，垂直电梯结合观景平台，炫彩的环屏充满科技感，打造全桥C位。
雨核商业、公园、医疗等配套正在加紧打造，即将完美兑现！对于雨花周边地缘客群来说，雨核未来生活颗粒度实在够能打，并且仅仅数公里范围内畅连河西CBD、雨花软件谷等高薪就业区域，具备长期自住持有价值。
2雨花软件谷
上半年，伟星时代悦峰，特别是低区价格（非底层）超给力，当时104㎡的起步户型，可以不买包，甚至3字头出一点就能拿下（这价格，现在别想了，没了），热度一度冲进南京销量榜单前列。
其实伟星时代悦峰立面质感也还不错，↓↓下图为3号楼北面立面实景效果。
目前案场为伟星104㎡只剩1-2套顶楼，特价（不含包），感兴趣的可以私信我们带你们安排底价。
（捡漏伟星104顶楼，就找房教授）
目前113㎡户型主要剩余27层+高区， 折扣其实没有上半年好聊，基本要小四百了（带包）。最后20套，时代悦峰清盘！
此外，凤起云台基本主要剩余临绕城的房源的，89㎡、100㎡一套不剩，108㎡，还剩3套，想捡漏130㎡，还有点货量，7号楼和8号楼，楼层可选。也没啥了
上半年，你软件谷板块，你还可以挑挑拣拣，基本看这个板块有时候会一看三，伟星看完，两个保利一并，荷雨瑧悦位置更好、品质更加价格也更顶，图价格实惠的一般会去看凤起云台。
目前，可能对楼层户型要求多的，你也就保利荷雨瑧悦可主力看看了。原来东区的组团基本售罄，89㎡一套不剩，大户型还有顶底，新组团悦尚9号楼、13号楼、17号楼正在热销。
保利一贯都是板块销量王、抽水机，荷雨瑧悦，其实算板块内体量较大的小区，但是整个跑量速度一直居于雨花前列。
软件谷，暂时没听闻要供地，荷雨瑧悦，其实马上就是板块内一家独大了，这样的形势下，开发商少回收点优惠已属良心。
所以啊雨花两大热门板块：雨核和雨花软件谷，整个供应形势就在这，稳步去化一点问题都没有的。稳的狠！
（抄底荷雨瑧悦，就找房教授）
3大校场
大校场最近的大新闻被疯狂刷屏（扩展阅读→）
南部新城上半年，其实价格战挺猛，诚心谈，4字头就有楼盘能买到。
卖的最好的肯定还是保利，保利文华没了、保利文璟和颂基本清了，少量尾房、保利博雅合著接棒主力热销。低密揽境组团洋房，国庆7天热卖2亿。
从上半年四叶草云锦四季突发祭出清盘价格战77折，其实多数大校场楼盘或多或少都被拖入价格优惠之中。
彼时润鸿府给足诚意，价格折后在大校场内也算比较给力。当时，还有购房人挑挑拣拣嫌弃绕城第一排，即便选也要选靠后楼栋，不过，10月该项目也实现全部售罄，马上开启交付。你还嫌第一排没人要？没了。
金基新睿樾府主要是还剩166/171㎡的大户型，小户型结束了；云尚紫薇已开未售大概就剩40-50套，还有1栋洋房17套和1栋小高层32套，待加推，整个项目加起来百套左右吧，也比较有限。
此外，包括金茂府、誉璟府基本都处于收官状态了，品牌产品力都不错，中产改善该上车上车。
看看↓↓大校场这张规划分布，主力在售的较上半年数量可是少多了，开发商真没必要那么卷了。
4燕子矶
燕子矶今年成交的逻辑基本建立在：
①城北超级综合体万象汇兑现
②地铁6、7号线明年基本都要通车
除了城北周边地缘客，也吸引了一批6号线和7号线地铁沿线工作的客群，这点对燕子矶板块拓宽板块客群来源，十分重要。
当下地铁对于房价直接刺激作用减弱，但交通出行的便利程度，却影响着客户对于楼盘选择，尤其同一个板块内，竞拍数量较多。有的选的情况下，品牌差不多，价格接近的情况，多数客户一定会选离地铁更近的。除非你说品牌口碑差太多。
早几年市场火爆，高层地块普遍都离地铁站有点距离。其实你看看枣林那一片，其实都不算离地铁很近。但市场火爆大势，房价都在涨，你只能抢，逼得你也得出手!旺季，开发商拿地心态也是如此，先拿再说！
但现在即便同一个板块地块出让，地块间的微观差别，也会严重影响房企的拿地判断。
而近期其实为了刺激房企拿地，基本各大一线操盘单位也都拿出压箱底的好地，很多基本都靠着地铁站。
上半年，从交通便利、商业配套来说，保利燕璟和颂、璟上、颐和四季府、华发四季雅筑，明显保利双子优势稍显占优。
燕子矶在售新盘格局
但颐和四季府、华发四季雅筑也没坐以待毙，相对他们交付更早。且颐居上半年还有“以旧换新”的大杀器，四个盘之间来回出招吸引客户、价格战打的有来有回。
当然从最终销售数据来看，保利燕璟和颂还是赢麻。南京保利，营销操盘太牛，多个板块都是销量抽水机、带头大哥。你说买房人老是看见TOP1、销冠会不会影响选择判断呢？人之常情，必然会。
这下，燕璟和颂也没啥货值了，这会不急了。毕竟现在保利南京也没拿什么新地，卖太快，团队怎么安排呢？佛系卖卖，不愁。其实刚刚老吴的亲戚刚刚上车了燕璟和颂，部分房源可以不选包，价格还是挺香。
璟上，作为保利和厦门国贸合作盘，自然承接当下燕璟和颂的流量，其实璟上价格也很香，因为璟上不卖包，装标一致。
璟上的装标，个人认为，在整个燕子矶板块都属领先，不论是细节还是交付品牌。没啥好吹，考虑燕子矶的朋友几个盘一探，一眼明见的事。
不过，目前确实璟上优先推出的是西侧的楼栋，确实有部分客户纠结高架问题，不过临高架的价格折扣也大。这个就看你自己考虑。
反正目前也听到一些小道，说是璟上后期也有可能调整户型规划，增加99㎡的户型，目前确实紧凑型的两卫户型，在燕子矶更为热销。
相信整个25年，璟上会接棒燕璟和颂，成为区域扛把子般的存在。
当然还有一个近期开始发力的盘——星叶燕尚玥府，隔壁两盘一个2套，一个仅剩顶底大户型。封盘许久，重出江湖，最近动作也很多，低价抵扣车位。
燕子矶板块竞争局面，从四强鼎立、到两虎争霸，可选范围再次限缩。
且后面星叶除了燕尚玥府，璟上旁边的栖霞建设G43，大概率也会等到璟上跑量走完才会上。再加之燕子矶板块暂时也没供地计划。
个人，还是比较看好璟上25年的走量态势，且我们上次也爆料，星叶在户型上面将新增97两卫户型，来提升竞争力。
燕子矶，如果你不考虑次新房，那就只有这两个选择。
看完，你还觉得南京楼市真要崩了么？其实从新房市场来看，隐约的各个板块某种程度的饥饿营销真要来了！
再加中央强调止跌回稳，如果新房达不到预期，一定会有更重的手段祭出。6万置换地方政府财务，这可能也只是其中一个先手。
其实从以上板块来看，部分新盘最低点的时机已过，折后价格，还不如上半年！但开发商已无动力继续降价，因为库存都跑没了。
此外，从近期的二手房来看，不少小区二手成交价开始企稳，甚至略有上浮。
当下的关键是标的选择！对应你的预算，选择适合你的板块、合适你的楼盘。
老美房地产都能回到历史高点，这未来中国房价迎来一波行情也未必不可能。谁说一定只能跌呢？
市场交流、南京买房可联系房教授！
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