这段时间，济南远郊别墅的天又…塌了。
因为核心区地价太贵，济南别墅一般会选择在落位在城市远郊。孙村玉皇山、郭店虞山，再到章丘圣井、绣源河……一个比一个偏。
起初这样的产品挺受欢迎，可是随着供应日益增多，大量总价一二百万的产品涌现，降价一个比一个狠。
附带私家小院、大露台的别墅，看似能让人返璞归真、实现梦想，殊不知正悄然陷入两难境地：富人不愿意住、穷人住不起。
来看这套价格亲民的“别墅”：
国风源墅位于章丘绣源河，总价234万也能买一套267平的现房合院别墅，较原价优惠了114万，单价合到8801元/㎡，2017年6月拿地，仅楼面价就达到6415元/㎡，自2018年入市到目前一共网签了101套别墅，年均不足15套；
也有地段稍好的：
林溪桃源，虞郡开发，蓝城代建，位于郭店片区，总价350万可以买到255平中式合院，单价合到13725元/㎡，开盘到现在一共网签14套，收割一波后目前销售几近停滞。
还有一大批低总价的二手房，让很多人看到实现理想的捷径。
很多开发商经常会有意引导购房者以购买普通住宅的视角去看待别墅，利用私密性、舒适度、高附加值、稀缺性等价值对购房者洗脑，从而忽略了别墅产品本身存在的问题和缺陷。
首先，别墅的建造成本并不高，一套普通200㎡3F别墅建造成本大约在50-60万，但售价可能高达300-400万，盈利空间非常大。
发现没，许多别墅项目出自籍籍无名的小开发商之手，企图迅速获利。即便知名房企打工代建，也往往难以掌控话语权，项目销售期间停工、欠薪等风波屡见不鲜。
还有一种情况，一些容积率不太够的项目极致拉高拍低，前面别墅排的密密麻麻，楼栋之间的距离也仅仅满足最低的消防和日照要求，站在自家露台上与旁边的邻居打招呼都毫无障碍，一举一动都被旁边高层一览无遗，私密性荡然无存。
在这种情况下，所谓的庭院、露台可能也仅仅是个象征性的存在，缺乏实际意义。
不少在18-20年初代叠拼别墅中，为把别墅最大化，南向只有一到两个面宽，尤其一些六层中叠，院子和露台几乎没有，相对于一些刚需普宅只是多了个楼上楼下，舒适度并没有多少提升，但增加了不少爬楼和打扫卫生的负担。
所谓的高附加值，赠送院落、露台、地下夹层、客厅挑空等等，若达到样板间展示标准，都需要业主花费大把力气去装修，一套体面的别墅仅装修费用可能高达一两百万，未来各种未预见到的开支足以让一个不富裕的家庭破产。
锐评甚至听过不少这样的案例，不少家庭买了别墅后只装修了地上一层便住了进去，至于地下和地上二层等有钱了再说。
去年10月，国家宣布取消远郊容积率1.0限制，只要有需求，未来远郊别墅将不缺供应。
其次，位置太偏，配套不能满足日常生活。
远郊别墅尽管环境不错、远离城市喧嚣，但日常生活中的吃、喝、玩、乐需求很多都难以得到满足。居住者往往需要花费大量时间往返于市区与住所之间，无论是工作通勤还是子女教育，都增加了诸多不必要的时间成本。
因此，不少购买别墅的家庭，在权衡了时间成本与生活便利性后，选择迁回市区大平层居住，所以目前一些远郊别墅的空置率特别高。而对于那些坚持居住在别墅中的自住者，他们所面临的持有成本就变相增加了。
另外，别墅的物业费收费标准通常是普通住宅的2-3倍，每年光物业费就大几千或者上万，不少空置别墅物业费面临收缴困难问题，园区整体维护水准就变相降低。
从过往的经验看，房屋设施如栅栏、露台、院墙、立柱等根本不在物业维护范畴，这些都需要业主自费维护。另外还需考虑防潮、防水、供暖制冷、屋面清理、室内保洁、草坪保养等问题，维护成本之高，是普通人根本无法想象的。自住的有人维护还好，空置的慢慢年久失修，就变的非常破败。
第三，许多远郊别墅是真正的“不动产”，没有流通性。当经济下行周期，降价百万抛售也无人接盘。
其实，无论是别墅还是高层，房子本身，值不了多少钱。值钱的是它背后土地和配套，房子里的装修和家具都属于消耗品。
土地这东西，越靠近城市中心，配套及产业越强悍，保值性越强。所以房地产行业一直有个金科玉律：地段、地段，还是地段。
远郊别墅受地段、总价及居住属性等多方面影响，流动性非常差，不少曾经的热门楼盘，贝壳年度成交仅个位数，价格不涨反跌。
尽管我们大多数人心中都有一种别墅情结，但事实上，90%的远郊别墅都属于低效资产，或者说是坑。像别墅这种需要大量烧钱维护的商品，有实力且愿意接盘的毕竟是少数，所以价格永远是由供求决定的，这对于卖家而言是致命伤害。
从居住形态看，别墅仍然是高端产品，但仅限于真正好地段、好环境、好品质的别墅，如果能买到这样的房子，那确实比大平层要好。但是济南远郊那些流水线一样盖出来的所谓别墅，跟豪宅根本搭不上边。
这也就不难理解：为什么越来越多的远郊别墅要么已经沦为破败的“贫民窟”，要么正走在变成“贫民窟”的路上。
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