楼市新局面
2009年到2018年，楼市经历了10年的“黄金时代”，在这10年之间，全国的房价都普遍上涨。国家统计局数据显示：2009年全国商品房销售均价为4600元每平米，到2018年的时候，全国商品房销售均价为8736元每平米，10年的涨幅为90%。可以说这10年的时间，让房价上涨到一个新的高度。
2019年开始，全国的商品房销售价格开始出现平稳，部分城市的房价甚至出现下跌，这也意味着房价普涨的时代已经过去，楼市也迎来新的局面。借用万科郁亮的一句话：楼市的“黄金时代”已经过去，未来的楼市将迎来白银时代。在我看来，所谓的“白银时代”，就是楼市处于平稳的时代。
很多人一直误会了楼市平稳的真正含义，有人认为楼市平稳就是房价不涨不跌，事实上这样理解是不对的：楼市平稳的真正含义是整体房价在短时间内不会出现大涨大跌的情况，房价稳步上涨和稳步下跌都是楼市平稳，房价虚高的城市房价自然会慢慢回归合理，发展潜力很大的城市房价也自然会慢慢上涨。
在楼市的新局面下，购房者最关心的就是什么样的房子升值，优先购买，什么样的房子会贬值，尽量避开。事实上楼市的走向和楼市的调控政策密切相关，楼市的调控政策基本决定了房价的走向，同时某些楼市调控政策也会影响某类房子的升值和贬值。
两大楼市新政出台
新政一：棚改退场，旧改接力。
2020年可以说是棚改最后一年攻坚战，十三五规划明确要求：
到2020年，基本完成现有城镇的棚户区、城中村和危房改造。
这也就意味着棚改政策即将退出历史舞台，随着棚改的退出，原来的那些可能会拆迁的房子，现在也没有机会拆迁了，这对很多人来说是巨大的打击。我相信很多人都有一个暴富梦，都想一夜之间成为亿万富翁，棚改政策的出现让这一切成为了可能，很多人都是依靠老房子拆迁一夜暴富，现在棚改政策的退场也让很多的暴富梦破碎。
新政二：限高令的出台。
我们先来看一下什么是限高令，根据住建两部发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》：
严格限制各地盲目规划建设超高层摩天大楼，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。
限高令的出台主要是为了规范现在的高楼建设。现在有些城市开始追求摩天大楼，因为摩天大楼就是城市的名片，本来这样也无可厚非，每个城市都想要建设一个地标建筑来提升自己的影响力，但现在的问题是很多城市恶意竞争摩天大楼的高度，根本不顾建设的实用价值和安全性，甚至有城市建设的摩天大楼因为资金不足而烂尾，这是严重的资源浪费。
当然除了摩天大楼，还有高层住宅，现在很多开发商为了追求更多的盈利，建设的高层住宅越来越多，本来高层住宅可以提高土地的利用率，也是一件好事，但是有些开发商建设的高层住宅安全性不达标，尤其是消防安全问题，例如33层的高楼将近100米，但是很多城市根本没有100米的消防云梯，也就是说开发商在建设高层住宅的时候，并没有考虑住宅的高度是否和当地的救援能力相匹配。限高令的出台规范了高层住宅和摩天大楼的建设，长远来看是非常有远见的。
2类房子将迎来“贬值潮”
01老房子失去拆迁的机会，或迎来“贬值”。
棚改政策的退场让很多老房子失去了拆迁的可能，对这些老房子来说，失去拆迁的可能就意味着失去了很大的投资价值。很多人在买老房子的时候根本就不是为了居住，老房子外观陈旧，居住环境相对较差，投资这类房子的最大原因就是老房子有拆迁的可能，一旦老房子失去了拆迁的可能，其投资价值会大大降低。
现在国家开始全面推进旧改政策，不得不说旧改政策是一项很大的惠民工程，对于想要拆迁暴富的人来说不算好消息，但是对大多数老小区的住户来说，旧改代替棚改是很大的福音。拆迁虽然有巨额的拆迁款，但是在城市买一套房子也很贵，事实上使用拆迁款买一套满意的房子，最后也剩不了多少钱。
对于很多老小区的居民来说，现在居住不方便是很大的问题，拆迁一般要等很多年，说实话很多业主真的等不起。旧改的全面推进让这些老小区重新焕发生机，提高了老小区的居住体验，对于大多数业主来说是很大的利好。
当然尽管旧改是一项惠民工程，旧改之后的房子看起来投资价值更高，居住体验更好，但是失去最重要的拆迁价值，总体来说还是要贬值的。
02不合规范的高层住宅或迎来“贬值”.
限高令对高层住宅的建设进行了重新规范，这也就意味着过去建设的高层住宅有一些是不合现在的规范要求的。限高令要求高层住宅一定要和当地消防救援能力和城市规模相匹配，有些高层住宅如果和当地的消防救援能力不匹配，就是不合规范的高层住宅。还有一些高层住宅和城市的规模不匹配，一般来说小城市的住宅最好还是低于50米，县城的住宅最好以多层住宅为主，如果一些小城市县城的住宅过高，和城市的规模不匹配，也算是不合规范的高层住宅。
未来这种不合规范的高层住宅基本上不再建设，这种高层住宅也渐渐不受欢迎，人们会优先选择符合新规范的高层住宅，慢慢地这种不合规范的高层住宅会变得没人买，未来发生“贬值”也是大概率的事情。
不要乱买房
未来买房真的和过去不一样了，闭着眼买房的时代真的已经过去，如果继续乱买房，亏钱也是早晚的事情。今年经济学家马光远对今年的楼市进行了总结：闭眼炒房的时代已经过去，投资房产需谨慎，不要把过去靠运气挣的钱都赔进去。
从马光远的观点中也可以看出，未来真的不能乱买房，未来既有升值空间很大的房子，也会有大幅贬值的房子。不管是刚需还是投资客，都不会情愿买到未来会贬值的房子，买房需谨慎。
总结：
对于购房者来说，处于楼市的新时代，就应该转变过去的购房心态，过去买房可能闭着眼买都可以，现在买房一定要谨慎，要买就买有升值空间的房子，买最适合自己的房子。上文中提到的两类容易“贬值”房子并非全部，事实上还有很多没有升值潜力的房子，购房者在买房时一定要擦亮自己的眼睛。
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