卖房的房东们有没有发现：
从去年下半年到现在大大小小的政策出了不知道多少，二手房交易量的确是比较不错的，即便是传统淡季8月，成交量也有1.8万，上海楼市热度排在全国第一名。
10月更是突破2.2万套，11月估计能到2.6万套了。
昨日上海二手房成交767套，本月累计成交22213套，日均成交889套。进入11月，市场成交继续保持高位运行，本月成交量有望突破2.6万套
但是大家体感上却有不同，市场真那么好吗？
诸多房东朋友，最直接的感受是中介打压价格的节奏没变，客户出价也是一次比一次低。
即便我的房子已经降到小区最低价了，可是中介还是不停PUA降价。
当年买房时卑微，现在卖房还是我们卑微？
难得一个出价的，还是个大砍刀。周扒皮见到他都要流泪，恨不得把房子送给他才好。
后来指望给点红包，中介帮着认真调研分析一下，结果也是指望不上。
你会发现在买房市场里，买家指哪家，中介就谈哪家。
哪套都是拿佣金，何必去调研呢？一视同仁，要求降价就好了。
真的是除了房东，皆大欢喜。
01 “被PUA的房东”
一套房子的挂牌价，从市场竞争和房屋价值评估的角度来看，本来是挺合理的。
据我观察：
上海现在挂出来的二手房，超过9成的都遵循价值原则，只有10%左右的挂牌价是明显偏高、不太合理的。
但是，很多中介对那10%的不合理价格视而不见，反而对本来挂牌价就合理的房源，使劲儿的PUA，特别是那些真心想卖房的房东。
越是想出手，就越被PUA得越厉害。
如果房东此时被说服降价，那意味着更大的让利在后面。
不得不承认，降价肯定会带来流量，但它也可能带来一些负面影响。
首当其冲的是，降价可能会让买家怀疑房子本身的价值。
如果价格降得太快或太多，买家可能会想：“是不是有什么问题我不知道？”
这反而会引发购房者对于房子失去原有的兴趣，或者预判假设是不是房东着急用钱，期望房东进一步降价。
02 “降价更纠结”
从另外一个角度说，正在看文章房东朋友们，
如果你是买家，正准备买一套房子，会因为这套房子降价50万，立刻找房东谈吗？
我相信大部分买家不会这么干。
除非这套房子你本来就喜欢，一直在观望等降价，赶巧这时候房东降价了，于是就找房东谈了。
但话又说回来，这种喜欢一定不是第一顺位的，就像很多人找对象，一直遇不到真命天子，感觉年龄到了，碰到一个条件差不多的，凑合一下得了。
如果此房子是你第一眼看中的“梦中情房”，那么遇到降价，你才会毫不犹豫的去联系房东。
为什么？
是因为二手房本身就是非标品，每一套房子都是独一无二的。
心爱的房子被他人捷足先登，才是真的痛苦。
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03 “合理定价”
你发现了吗？
往往因为降价而吸引来的客户都有捡漏的心态，而买家却不认为自己在捡漏，而认为自己在将就。
这房子户型一般，装修一般，楼层一般，位置一般，小区环境一般，邻居家的狗一般，巴拉巴拉一大堆，唯一的优点就是房东急卖，那看在价格的份上，我就忍了吧！
那要怎么做呢？答案就是“合理定价”。
我用过去3年卖掉600套房子的经验总结出了“四维定价”策略，让房东进可攻退可守，再也不怕被中介PUA。
首先，挂牌价格的合理性决定了中介是否愿意给你代客户看房。
归根到底，房子能否被卖掉是“带看量”决定的。
所以，我们说作为房东，我们的第一客户是中介，房子的这个挂牌价格应当先要被大部分中介认可。
我们的原则是不需要挂一个让人觉得特别有性价比的价格，只需要让中介能把我们的目标客户带过来看就可以了，我们永远不会劝房东挂一个小区最低价。
二手房本来就是非标品，每套房子都不一样，把空间留给谈判。
很多房东一听觉得烦，太复杂了，但是作为卖房管家来说，我们觉得就是这种复杂性，也是二手房成交的魅力。
为了利用好中介渠道，我们还要定一个对中介报价，为了拉拢中介表达诚意。那这个价格我是不是要给到所有中介？这个价格我们不会给到所有中介，而是给有能力的中介，有客户的中介，门店销冠。
在任何领域都是28定律，20%的人做80%的业绩，中介也是这样。
很多房东会问如何找到销冠，这个很难用文字形容，需要足够的经验，对于每天混迹于中介圈的我们，可能聊一次就知道这个中介的水平。
还要清楚这个板块的中介生态，到底哪个中介做得好？有房东说，我就认绿壳，说绿壳靠谱，还花了6800上了好赞好房。
结果挂了3个月没有带看，一看房源所在小区，绿壳中介已经半年没有成交了，这就是我们的房东有浑身的力气但是使错了地方。
谈判底价，是谈判前的重要准备。
我采访过很多房东，90%的房东是恐惧谈判的，要知道对于咱们普通人来说，这样大资金量的交易可能这辈子都没接触过几次。
对于自己不了解的领域，会有天然的惧怕，担心谈不成，担心底价别套出去。
我想说的是，谈判是我们买卖二手房不可避免的过程，大概率不可能一次就成功的。
谈判就有50%可能性成功，有50%可能性失败，那么如果我们谈失败了，我设置这个谈判底价，确保我们的底线不被暴露。
最后，还想提醒房东，即便我们有这么严谨的定价策略，这个价格不能偏离市场。
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