现在上海哪个郊区的新房最难卖
关于当下一手市场的情绪我想已经不用说太多了，周末去售楼处、中介门店走一圈，各位的体感会非常清晰
就在上周，同一天内的2位中介，不约而同推荐我去看郊区的新盘
在我犹豫的几秒钟，中介便开始积极介绍起来：
郊区新房可以选择的面积更大，房龄更新
他特别强调现在买新房很划算，售楼处有打折，算下来多则省个三四十万，少则也有几万十万
确实，我们知道现在新房不好卖，也知道郊区新房更不好卖
但这太笼统了，具体不好卖到什么程度？似乎还没有一个确切的结论
作为从业人员，不能仅仅从体感、情绪上来说话
所以今天我们为各位调取了最新的海量数据，通过货真价实的成交数字，来回答这个问题
01
一边豪宅火速日光，一边郊区新盘无人问津
这就是当下上海一手市场的两极处境
各位还记得两个月前，我们盘过上海豪宅一个月卖了400多亿，前几天，徐汇滨江均价13万+的豪宅又当天日光
对比之下，郊区新盘真的有点凄凄惨惨，形成如此参照的因素也很好判断，几乎摆在了明面上
首先，郊区一手库存是真的多
先来看官方网站给的一组公开数字
来源：网上房地产11月20日数据
今年上海全市可售住宅约6.6w套，而外环外是比重最高的一个区域，共5.3w套
占了总量的绝对大头，高达81.45%
具体到外环外各区的新增供应来看，我也列了一个明细表
为了让数据更集中突出，浦东外环外我直接筛选出了典型区域临港的数据
注：浦东仅呈现临港新区数据，数据来源兔博士
说实话真的有点吓一跳
闵行和宝山2个区，今年供应量都是破万级别，紧接着就是五大新城所在的区域，供应量也不可小觑
我算了下，今年总量已经达到53757套，和网上房地产的数据有点出入但不是很大
那如果再往前数两年呢？
这就是高库存的第二个因素了，郊区还有大批量的次新盘仍在滞销
先来看一组非常直观的数据对比
数据来源：兔博士
近三年， 郊区新盘每年都是供大于求的状态
而且需要注意的是，这里的库存不是简单拿供应量减去成交量就可以了
我们做个假设，比如23年的实际库存情况，是前一年剩3万套没卖完的基础上，当年又新增了8万多套供应
所以当下郊区新盘的对手，不仅是同期项目，还有不少这种“留堂生”
肉眼可见整个一手库存是越积越多了，但成交量却一直在缩水
今年前9个月上海新房成交面积共475.5万方，同比下跌32%
10月靠政策拉回来了一波，但放眼全年，成交还是普遍困难
把目光聚焦到郊区，难度更是重量级
为了让各位看得更直观，我特意把今年成交数据和供应做了个对比
注：浦东仅呈现临港新区数据，数据来源兔博士
如果要给这份数据做个排名，就是这样
这么一对比，水面下的问题是不是就逐渐浮上来了
比如今年当之无愧最难卖的郊区，是宝山
供应量接近1.2万套，目前为止却只有4500多套成交，供销比达到2.52，只卖了大概三分之一
其次是松江和闵行，供销比都超过了2，也是上海难卖的郊区前三
而比较特殊的临港，供销比只有0.77，看似成交大于供应
实际情况却是前几年同质化产品扎堆供应太多，去化能力不足，所以今年还在陆续卖
加上今年临港也有意放缓了供应节奏，看起来供销比就没那么大了
整体来看，现在郊区新盘市场就是这样，一边是持续增量的供应，一边是卖不动的房子
也难怪中介推盘的时候，都会重点提到折扣力度了
02
数据之下，是郊区新房真实的价格困境
很多郊区项目都是顶着价格在卖，如今也是真的顶不动了
所以各位去外环外的售楼处走一走，会发现郊区开发商为了卖掉房子，真的只剩一条路可走：卷价格
于是很多新盘推出了这样的房源，折扣价直接低于95折
昨天看到一家楼盘的优惠广告，直接放出了92折的房源消息
据公开信息整理
之前上海明文规定新房销售的降价幅度不能超过备案价的5%，所以95折其实是一手房销售的一个防线
而这个防线现在显然是有些守不住了
我查了下网上房地产的公示，去年到今年这个项目5次取证房源加起来一共1721套，目前还剩699套没卖完
来源：网上房地产
打折房源也是去年拿证的一批，卖了快一年到现在还有剩余，也看得出开发商压力非常大，打起折来并不手软
我算了下，目前7套小户型房源的折后最低均价仅3.39万/m²
而同板块一公里外的竞品新盘，价格还在4.2万/m²的线上，价差接近1万/平了
除了本身就在安亭外，这个盘离地铁口也并不近，直线距离就有2.4公里，区位、地理属性上都不算优质
算是郊区新盘不好卖的一个典型案例
而剩下的大部分郊区新盘，虽然坚守95折的销售政策要求，实际上各项叠加优惠也不少
算下来早已不只95折了
我跟各区域的中介聊下来，很多新盘的真实折扣情况都不太一样
不过最夸张的就是临港
目前临港102、103、105三个片区中，103的折扣力度是最大的
大到什么程度呢？
某个靠海新盘的一套百平三房，95折之外，足足有68万返现
是不是很夸张，但这就是聊下来的真实数字
除了这个特例，临港大部分在售新盘都有折扣+返现，以及其他团购优惠
一样情况的还有嘉定某盘，表面上是给95%折扣，但中介告诉我会额外再加30万返现
而且这个额度是最近才有，之前返现只有十几万
还有一些新盘，除了95折还会在一些角落想办法加福利
除了车位抵用券、赠送软装包之外，还直接送黄金，再加上老带新返佣，只能说价格吸引力确实拉满了
看下来这些疯狂打折的新盘，其实都有一个共同的特点：远郊、远地铁盘
要么就是地铁还在规划中，三五年看不到落地
而那些愿意在郊区买房的家庭，大多有更强烈的通勤需求
除非客户就在附近工作生活，否则就当下的市场来看，这类新盘注定不好卖
03
不过也有意外发生，郊区地铁盘竟然走出了独立行情
这也是今年市场上唯一能与豪宅火热程度相媲美的新盘了
8月底至今入市的几个批次中，认筹率过百的新盘为23个
而让我没想到的是，这23个新盘中出现了一些变数
各位注意下我标黄的部分
据公开信息整理
有5个来自郊区的地铁盘，共9个批次，均达到了超过100%的认筹率
而且大部分排名都很靠前，有的甚至触发了积分，一批次卖完二批次还是抢空的程度，根本不够卖
这种战绩已经完全不输新天地和徐汇滨江的豪宅了
尤其像曹路、浦锦这些地方的远郊盘，现在都要排队去抢了
什么情况？不是说郊区新盘不好卖吗？
事实上，这几个新盘确实算当下一手市场的个案
尤其是曹路，往东几公里就是东海海岸，几乎快出上海了
大家印象里的，这个板块的标签就是：动迁、火葬场
这些年虽然在搞成片开发，但城市界面总体还是属于县乡气质那一挂的，板块内仅有的商业能级也有限
我整理了曹路今年部分在售的几个新盘
除了触发积分的金海汀雲台，其余项目显然没能逃过大环境的压力，今年卖得都不怎么样
而同一个板块内形成如此落差的原因，只有一个：轨交
随便点开一张金海汀雲台的交通区位图是这样的
图源：网络
最近的就是9号线和12号线的换乘站金海路站，只有900米左右；旁边14号线距离1.5公里，还有在建的崇明线一期，名副其实的4轨盘
所以通勤旁边的金桥和张江都十分方便，又紧靠外环，进入市区的选择也更多
而建发联发青云上和涌潮府已经逼近东海岸了，目前没有轨交优势，只能期待在建中的22号线了
佩玛山丘的定位则有些为时过早，和目前板块的刚需气质有点不搭
综合下来，整个板块内金海汀雲台几乎没有同量级的竞品
而且这种背靠轨交打出逆势战绩的，还不只曹路一个板块
发现了么，今年认筹火爆的远郊盘，基本都离不开轨交的加持
唐镇、泗泾就不用说了，一直属于置业、通勤的热门板块
连远郊地带的奉贤新城都在今年卖出了早几年倒挂时代的气势，认筹率150%
闵行的大华星樾更夸张，前后2个批次一共251套房源，两次认筹率分别是290%、300%
也就是差不多3个人在抢一套房子，完完全全地靠运气
所以说不是现在的一手客户没需求，而是他们的选择更精准了
尤其在今年的市场下，谁占了轨交流量，谁就更能抓住一手客户的心
04
所以关于当下一手市场，我们其实不习惯说悲观
更合适的一个词应该是：理性
供需关系上的不平等确实造成了如今一手难卖的局面，大量同质化的产品还在滞销中难以冲出重围
但值得欣慰的是，也有一些个例打破了这个规则，哪怕身处远郊也能日光清盘
所以楼市需求下降也并不是真的需求变少，只是大家都回归理性了
而这才是当下楼市最真实的模样
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