最近从外地过来深圳买房的投资客，绝大多数都是全身心投入新房市场，目的只有一个，就是希望能够买房赚钱。
但现实是，自2016年那波大行情后，深圳楼市的分化行情就很明显了，并且这个现象会随着时间的推移而加剧。
别说郊区的刚需房，即便是豪宅，资源不匹配，照样活成投资反面教材，让有钱人听了都大惊失色。
举例来说
01
罗湖中海天钻，靠近罗湖万象城，对面就是学校，交通也便利，当年开盘可谓风光无两，全球多地巡展，包括北京、香港和英国，宣传满是“罗湖第一豪宅、深圳顶豪”之语。
在这种背景下，中海天钻2015年底开盘，当时卖10.5万/㎡，总价上千万的房子，当天全部售罄。
如今，九年过去了，该小区二手房不涨反降，成交价在8万左右。
之所以如此惨烈，其中很重要的一个原因是开盘溢价太高，当时周边次新房幸福里才卖7万左右，中海天钻就卖到了10万以上。
而中海之所以出这个定价，是因为本身拿地不便宜，为了控制成本，只能打造豪宅。但中海天钻做出来的品质又强差人意，整体档次和顶豪不搭边。整个小区的回迁房占比还贼高，共11栋住宅，只有2栋是商品房。
最重要的是，罗湖作为老城区，大半是刚需买家，即使再给中海天钻几年时间，也很难涨回到它的房价巅峰期。
还有龙华金茂府，作为2015年的地王，2019年开盘，均价达10.3万一平，品质比中海天钻高，可到了二手房市场，也是同病相怜，同样卖不起价格。
金茂府一套185平中低层，最新成交价1568万，单价8.47万。这还是得益于这波高情绪行情下的成交。之前很多一手业主死咬着开盘价，想要成交比登天还难。毕竟金茂府所在的地段均价也就6万左右。
中海天钻也好，金茂府也罢，都是定位非常高端，但所在的地段和区域主要面向刚需群体，这就是资源错配。
02
俗话说得好，人靠衣装马靠鞍。
我们对陌生人的第一印象通常基于其言行举止、着装等外在表现。
同样，很多人对一个项目的第一印象，往往源于首次接触的售楼处。
有些看似不太完美的产品，如远郊房和伪豪宅，在新房市场上颇受欢迎，但在二手市场却内卷严重。这是为什么呢？
核心在于，新房市场的售楼处，往往金碧辉煌，充满仪式感，再加上销售们精致妆容的衬托，让人眼前一亮，好感度瞬间飙升。
而二手房的售卖方式就相对简单，没办法做系统化的营销，自然难以抗衡新房的魅力。新房和二手房，这就好比淘宝卖家秀和买家秀的区别。
尽管很多买房人都明白这个道理，但当真正走进售楼处，感受到那份精心营造的氛围，再加上内心对美好未来的憧憬，难免会产生更多的冲动，迷迷糊糊就上了车。
我在平时接待的付费咨询案例中，发现一些置换客户要卖的房子，不少都是前几年买的新房，位置较偏、资源匮乏，典型的上车容易下车难。
所以大家在买房时，还是要主动剥离营销滤镜，不要被售楼处的华丽表象所迷惑，买到差资产可就后悔莫及了。
03
回顾过去十几年的深圳楼市，从东部华侨城天麓别墅到罗湖中海天钻，再到龙华金茂府，收割的都是有钱人。
以后类似的例子，会不会发生在其他豪宅新楼盘上？
频率或许会减少，但一定会存在。
除了大多数人难以抵抗新房营销中心所打造的“梦想蓝图”外，还在于——
房地产行业深不可测，虽人人皆可谈论，但真正精通者寥寥。这种“似懂非懂”的状态最易导致盲目自信与错误决策，最终基本都不如那些老老实实买核心区的购房者。此类情况在市场上屡见不鲜。
所以有钱人的房产投资知识积累，并不一定远超普通人。当然，牛人本就全面优秀，成功的老板在房产投资认知构建上效率和效果通常更佳，但受限于学习渠道和资料，其提升空间也有限。
这告诉我们，财富并不能直接转化为知识，还是需要通过努力和不断学习，才能让买房之路更加顺畅。
在未来改善需求日益主导的市场下，真豪宅整体前景本应向好。然而，需避免仅看整体而忽视微观，不同板块、小区、房型及设计要素均需具体分析。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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