◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
近日，华融天海（上海）投资管理有限公司正在公开招商、出售“成都万江物流”项目资产。
熟悉成都市场的朋友都知道，这是位于成都天府新区热门板块的一个“地标级”物流地产项目。
位于成都市四、五环附近，是最靠近成都中心城区的物流地块之一。近年来成都市物流用地供给大幅缩减，目前五环路内、南面核心区域已基本无物流供地，该地块是天府新区目前仅有的4个物流项目之一。”
据招商公告披露，截至今年6月底，该项目债权本金余额5.5亿元，利息2.7亿元，共计约8.2亿元，债务人是上海润华投资有限公司，由和润集团老板虞松波连带担保及和润集团对本息偿还承担差额补足义务。
据公告陈述，“债务人违约后，华融天海已提起诉讼，并通过司法抵债取得了成都万江物流有限公司100%股权”。
据爱企查显示，成都万江物流公司成立于2014年4月，最初由上海润华投资公司独资，2017年6月通过增资引入持股49%的参股方——中铁信托，但到2022年3月底开始，已由中铁信托全资控股。
关于中铁信托增资一事，H股上市的华融金控曾公告披露说，其全资附属公司华融天海同意将5.5亿元转至受托人中铁信托，按华融天海指示向成都万江物流公司增资5.5亿元并代华融天海持有经股本扩大后的49%股权
按照股权转让合同约定，华融天海这笔股权投资是以信托计划名义参股，其实是“明股实债”，理由有2：
1、上海润华所持的成都万江物流公司51%股权因增资一项被质押于中铁信托的名下；
2、2年存续投资到期后，上海润华要回购增资方所持的49%股权，而上海润华也可以在18个月后申请延期24个月。
成都万江物流公司名下的核心资产就是701.43亩开发用地，位于成都市天府新区新兴镇凉水村，2014年8月下旬通过挂牌摘得，按用地出让规划要求，将打造成一个大型“粮油精深加工、粮油仓储基地”项目。
遗憾的是，目前仅完成了一期约115亩用地开发。也就是说，中途“烂尾”了。该项目用地抵押权人是由华融资产蜕变而来的中信金融资产，抵押债权约4亿元。
据天府发布报道说，成都万江物流2014年8月集中规模拿地后，于2016年2月下旬正式奠基动工。彼时，和润集团董事局主席虞松波曾表示，企业将全力以赴，高质高效建设、经营好和润成都粮油物流基地。
“项目总投资20亿元，建设内容包含粮油物流、粮油精深加工、和润集团西南地区物流结算中心和电子商务中心，年物流吞吐量约150万吨。项目建成运营后预计实现税收3.5亿元/年。”
“理想很丰满，但现实很骨感。”没想到，最终还是资金链出了问题。按照招商公告，“华融系”持有成都万江物流公司100%股权及土地抵押权，买方可以直接交割公司股权等，价格还可以面谈，意思就是可以打折。
如前所述，天府新区目前仅有的4个物流项目，除了成都万江物流项目之外，还有京东·亚洲一号成都天府新区物流园、永兴物流基地（天府新区物流中心）等。
据世邦魏理仕最新报告，2024年第三季度，成都仓储物流市场受电商需求缩减或搬迁影响，市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，整体空置率环比升至11.7%累计的去化压力叠加远郊的低价库竞争，租金加速下行，环比跌4.5%
世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王蒙豪表示，2024年预计成都仓储物流市场全年供应量将创2012年以来的新低，但租户仍将延续降本增效的根本诉求；位于远郊的非标库或自建库加入竞争，引发与高标库间的激烈价格战，预计以价换量趋势或将持续。
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