12月14日，深圳又出了一个日光盘，这已经是深圳本年的第5个日光盘了，而深圳的新房库存周期也从24个月变成了11.2个月。
但是，哪怕深圳成交真的不错，现在市场上依旧是两种声音在博弈。
一边是看好楼市即将回暖。
一边是继续看空楼市，觉得房价还要继续跌。
多空博弈从来没有停过。
为什么会有如此大的体感差，今天我想和大家聊一聊有关楼市的本质。
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房价能不能涨，看2点：
1、供需
2、通胀
以上2点，决定2025年，房价是否能涨的核心。
我一点点说。
首先，房子要能涨，还得看供需。
供小于需，价格就会上涨，这是通识。
我给你两个参考的指标：
1、土地供应量
2、开发商土拍数量
近几年的土地供应是个什么情况呢？
来看个图就清楚了。
从22年开始，全国的土地供应量就开始减少，与此同时，土拍的成交量也开始下降。
而成交少说明开发商拿地少。
从2020年年底三条红线出台，TOP100房企累计投资规模就进入了“苟着”模式，力度“一紧再紧”，规模“一缩再缩”。
2020年TOP100房企累计投资规模有四万多亿，到去年已经没眼看，降到只剩下15468亿。
今年就更别说了，前三个季度加起来才6000亿。
现在百强房企的门槛只有16.4亿，犹记得4年前，起码得93.5亿才能勉强蹭上一蹭。
照这个势头看，未来开发商拍地还会继续缩水。
说明什么？
说明未来新房供应还会持续走低。
政府供地少的意图其实也很明显了，通过控制土地供应，减少市面新房流入，达到供给缩水的目的。
所以，明年，供应量在减少，这是一点。
其次看需求。
很多人喜欢用人口负增长来说明未来没有接盘侠了。
怎么说呢，只对了一半。
我先说观点：
房价涨跌不遵循人口递减的逻辑。
如果人口多就等于房价涨，那么现在房价最高的地方应该是印度和非洲。
因为印度和非洲的人口是全球最高的。
但事实是这样吗？
事实反而是，人口负增长的日本东京、韩国首尔这些地方的房价一直在涨。
退一万步来说，人口负增长真的影响到房价了，影响的也是25-30年后的楼市格局，而不是现在。
一般来说，购房适龄人口集中在28-55岁，也就是1969——1996年出生的这批人。
这个时间段内正好我们国家迎来了2次人口出生高峰期，一次是1962-1975年，另一次是1981-1996年。
这2批人，才是现在买房换房的主力军。
2022年开始的这一批人口负增长，只会影响2052年以后的楼市格局。
但你看，现在房价还是下跌了。
所以房价涨跌，本质看的还不是简单的人口逻辑。
其次，很多人犯了另外一个逻辑错误。
把全局和微观放在一起比较。
比如说用全国6.6亿栋房子去对应14亿人口。
6.6亿栋房子里有90%分布在农村，城镇的房屋大概是4700万栋，还要剔除非住宅，算下来全国商品房数量也就1000万栋左右。
往多了算，算一栋住90人，1000万栋也才能住9亿，勉强能覆盖目前9.1亿城镇居民的需求，
所以我一直说不要看人口总量和房子总量，而是要看结构性的数量。
不要忽略了，人口是会流动的。
你比如深圳，2000万人口对应200万套商品房。
房子难道过剩了吗？
你看北京上海，2200多人口，房子真的就够住了吗？
所以我们真正要看的其实是人口增量。
看的是哪些城市有人口流入，这才是最重要的。
其实各位，你们有没有思考过一个问题，你们的孩子学了动画、AI、视觉设计，他们大学毕业后回小县城找得到工作吗？
所以为什么年轻人要疯狂往大城市挤？
哪怕忍受996、007，忍受上下班的地铁高峰期。
是因为他们大学学的专业只在大城市才有岗位啊。
这就是为什么明明用的都是一样的水泥和钢筋，深圳的深圳湾、上海的陆家嘴房价可以到20万，而鹤岗只值2万。
现在城市分化越来越严重，所以你会发现数据也出现了极大反差。
北上广深9-12月的成交量非常火，甚至上海11月二手房卖了2.6万套，深圳二手房成交也超7千套。
但是很多人所在的小城市降价抛售依然无人问津。
这就是我说的体感差异。
其实大家心里多少都有数，像一二线城市，有产业，有就业机会的，经济能持续发展的城市才会有持续的人口流入。
不管多少人跟你说要回老家躺平都好，躺平也得赚钱的。
人就是会跟着就业机会、赚钱机会走，这是亘古不变的趋势。
所以有人跟你谈人口总量，谈人口负增长，都是错的。
我们真正该谈的是人口流入。
2025年房子不是全面能涨的，所以我从来说的都是房价普跌分涨。
你们可以看下11月份70城的成交数据，一线城市很多都止跌回暖了，但三四线城市还在跌跌不休。
所以，各位，现在更得做好准备了。
未来城市分化就是板上钉钉了，未来大城市由于土地供应减少和人口的持续流入，房价就是能涨，小城市的房子只会深度拥抱居住属性。
所以这就是为什么我经常跟大家讲要做断舍离，抛弃垃圾资产，保护自己的钱袋子。
要做好置换，我建议你关注你所在城市的2个方面：
1、库存周期长短
2、人口流入会不会现结构性供需变化
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先和大家说我的观点——只要通胀实现，资产价格必涨。
回看我们前2次房价大涨。
2009-2012年：08年全球金融危机，为了刺激消费，政府启动了4万亿资金，实际投入了超10万亿，当时深圳房价从11000直涨到2万；
2015-2018年：楼市乏力，同时为了提高城市化，政府启动了货币化棚改，再次花了超10万亿，这也是史上历时最长的一次放水，而深圳的房价也从2万8直冲到5万7。
共同点在哪？
通胀导致房价上涨。
为什么？
首先你得明确，货币只是信用时代交易的媒介，没了国家信用的背书，这不过是一张草稿纸。
而通胀就是市场上的钱很多，钱多了就会不值钱，但是商品供给不变，所以你的购买力就会下降。
比如包子铺老板1天只能做100个包子，一个1块钱，市场上本来有100块，对应的是100个包子。
但是现在包子还是只有100个，可市场上的钱变成200块了，那么包子的价格就会涨到2块。
也就是，钱多了，你的产能没跟着提高，那价格就会被动上涨。
这就是通胀情况下物价上涨的原因。
说白了，通胀情况下，以本国货币计价的商品价格都会上涨。
只是发现包子涨价的时候店家就会用机器更快地生产包子，所以包子的产能也会很快跟上。
但是房子不可以，因为土地不可再生。
所以以房子为代表的固定资产，像黄金、贵金属等不容易再生的资产会更保值增值。
这就是为什么通胀会带动资产价格上涨。
这也是为什么普通人会视通胀如洪水猛兽。
报纸上也写了，99年存进银行的100块，当年能买一头猪，现在只能买5斤猪肉。
这就是通胀带来的购买力稀释。
反应到楼市也是一样的。
20年前，北京的四合院每平米大概是8100元，一套四合院290万，现在多加一个零你可能都买不到。
是因为四合院爆改了大别野吗？
不是。
是因为钱不值钱了，资产价格在被动上涨。
所以很多人楼市赚到的钱，其实赚的是通胀的钱。
所以只要货币放水足够多，通货膨胀仍然继续，长远上看房价也是必然上涨的。
而我们要注意的是，这一轮放水不会普涨，不会普涨，不会普涨，重要的事情说三遍。
这和我上面所说的人口流动有直接的关系。
房价不会普涨和人口结构性变化有关，所以会导致结构性变化。
因为楼市的底层，既要基于通胀，也要基于供需。
龙王下雨，也不是大水漫灌。
所以我们要考虑到明年一定是大通胀，通胀之下所有人要做好什么准备，通胀之下会有一次财富重新洗牌、重新分配的机会。
现在就是你向上置换的机会，你要看得懂未来是通胀的，但你也要看得懂未来的房价上涨一定是基于供需的。
所以未来什么城市房价能涨？三个条件：
1、人口流入多
2、资源好
3、产业和就业好
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我们的楼市就是个政策市。
首先土地是国有的。
包括你现在住的楼、脚下踩的路，全是国有的。
只要土地一天是国有的，地方就不可能完全摆脱对土地财政的依赖，房价也不可能快速下跌。
为啥？
来钱快。
来看张图。
前面说了，2020年就开始限制卖地。
但2022年杭州和成都的土地财政依赖度都还是超过了100%，意味着地方的开支都靠卖地。
土地就是政府的印钞机。
土地初始成本才几个钱，卖给开发商能拿钱，开发商再拿房子锁住居民未来30年的收入，政府拿着这些钱搞基建、搞科研，实现国富民强，这就是不变的底层逻辑。
其次，这也侧面说明了，当我们选择了土地财政的这条路，就注定了国民财富与楼市深度捆绑。
毕竟房价下跌直接影响的就是消费。
市面上那么多声音都喊着房价跌了自己没钱消费，没人消费就没生产动力，生产又牵制经济，经济不好，又有谁来买房投资？
所以老大才屡次提出稳楼市，根本还是要稳住房价来挽回经济。
就像老美居民70%的财富都在股市上，老美会千方百计稳住股市一样。
中国国民财富70%都押在楼市上，老大也不会让楼市崩盘。
也许有一天会出现其它产业代替房地产来拉动经济，但在那天来临之前，我们仍然需要房地产，需要救市。
我也知道，很多人爱看唱衰，这匹配多数人的心态，这样讲才会更爆。
但没办法，事实就是这样，任何时代发展都是以牺牲部分人利益为代价的。
以上，就是我这次想掏给大家的这点心里话。
再唠叨一句，别买三四线。
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