陈聆听/文
2024年11月27日，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）收到中国证监会的立案告知书，编号为证监立案字0262024022号，原因是涉嫌信息披露违法违规，此次立案涉及泰禾集团发行的两只债券“17泰禾mtn001”和“17泰禾mtn002”。
同日，泰禾集团还发布了重大诉讼及执行案件公告，公告显示，泰禾集团涉及多起重大诉讼，涉案金额巨大，其中，东兴证券股份有限公司与泰禾集团的案件，标的额（本金）达11.56亿元。中国信达资产管理有限公司与泉州连禾置业有限公司等标的额（本金）为4.1725亿元。
图源：人才搜寻
这一系列事件再次将泰禾集团推到了公众视野的焦点，其背后所反映出的全国多地项目烂尾问题更是令人担忧。而泰禾集团从千亿房企到债务危机的跌落，为整个房地产行业敲响了警钟。同时，对于购房者和投资者来说，在今天这个瞬息万变、经济下行的状况中，更需要更加谨慎地选择房地产项目和投资标的，充分考虑企业的信誉和财务状况。
在北京问鼎千亿的高端商业房企
据公开信息显示，黄其森1965年出生于福建省闽清一个小康之家，15岁考上福州大学土木工程系工民建专业，后成为经济学研究生。大学毕业后曾任职于中国建设银行福建省分行，1992年创建福建泰禾房地产开发有限公司，1996年成立泰禾(香港)集团有限公司并担任董事长、总裁。
就在1996年，泰禾集团在福州先后开发了天元花园、天元美树馆等知名楼盘，初步树立了在房地产领域的品牌形象。2000年，其天元花园项目独创半坡式住宅，开启了福州坡地建筑的先河，展现出独特的创新能力。
2002年，泰禾集团在北京通州区宋各庄获得地块，迈出了跨区域发展的重要一步。2003年营造的“运河岸上的院子”，现名“中国院子”，开创了中国精装院落先河，形成门头、院落、坊巷三大造院体系，进一步提升了品牌的高端形象。2005年打造的泰禾红树林、泰禾红峪系列经典豪宅项目，巩固了其在高端住宅市场的地位。
2010年起，泰禾开始进军中国高端商业地产，投资过百亿开创商业地产“泰禾模式”，打造城市地标及海西第一城市综合体，实现了从高端住宅地产单一开发模式向高端住宅地产和大型综合体商业地产双轨开发模式的转变，并于当年借壳福建三农成功上市，成为当年全国唯一上市的房企。
根据克尔瑞统计，2017年，泰禾实现销售规模1007亿元，同比增长152%，步入“千亿房企”阵营，在全国房地产企业中排名前20。
2018年，泰禾实现1303.4亿元销售规模，是其卖房卖得最多的一年。
凭借着在房地产市场的出色表现，泰禾集团在2019年获得“中国民营企业500强”荣誉，位列269名，并获得“2019中国房地产开发企业综合实力50强”第23位，蝉联“2019中国房地产开发企业综合发展10强”第2名。
千亿债务傍身泰和多地项目烂尾
然而，在泰禾集团高速扩张的背后，却隐藏着巨大的债务隐患。
据2020年年报显示，泰禾实现营业收入36.15亿元，同比下降84.7%，实现归属于上市公司股东的净利润亏损49.99亿元，同比大幅下降。
同年，2020年7月6日，泰禾公告称，未能完成中期票据“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，从而正式宣告债务违约。
据金融界报道，截至2023年12月31日，泰禾集团已到期未归还的借款金额高达822.46亿元，公司及部分子公司因未履行还款义务被列为失信被执行人。
根据泰和集团官网披露，2024年上半年泰禾集团的营业收入约11.94亿元，同比减少21.79％；毛利率5.93％，归属于退市公司股东的净利润约-17.1亿元。资产总计约2006.49亿元，资产负债率为96.07％，货币资金约10.55亿元，较2023年底减少13.48％。截至2024年6月30日，公司已到期未归还借款金额为819.63亿元。
高额的负债使得泰禾集团资金链紧张，面临着巨大的偿债压力。
面对当前的艰难处境，泰禾集团宣称，其已专门组建了工作小组，引入专业机构助力债务重组相关事宜，并且主动与债券持有者展开交流，力求协商出解决方案。与此同时，该集团正着力推进现房项目的销售去化工作，旨在改善资金的流动性，此外还全力推动各个项目的复工、复产与复销进程，以此来提振各方对于泰禾集团的信心。
千亿债务带来的是泰和多地项目烂尾，从北京到上海、太原，再到杭州、武汉等地，泰禾集团旗下多个项目面临不同程度的停工烂尾现象，对购房者、房地产行业以及社会稳定产生了深远的影响。这个事件多次上新闻，多家媒体争相报道。
据媒体报道，上海泰禾大城小院曾是备受关注的“日光盘”，但却经历了长时间的维权“拉锯战”，工程进度缓慢，未能按时交付。
杭州富阳泰禾世茂大城小院原本应于2020年6月30日收房，然而业主们却只能一边租房，一边还贷，苦苦等待交房，工地现场杂草丛生，建筑垃圾遍地。
太原泰禾・金尊府分三期建设，建成后将是晋阳湖片区的大型综合社区，但疫情好转后，项目基本处于停工状态，一期能否按时交付仍不确定，配套学校落地也困难重重。
武汉的泰禾知音湖院子更是深陷烂尾泥潭，据调查，该楼盘银行监管账户资金近95%凭空消失，业主们曾三次接到延期交付通知书，至今房子的交付仍遥遥无期。
为应对违约，泰禾集团也在想办法补救，努力推动项目的复工复产复销，但效果微乎其微。
据泰禾集团官微消息，贯彻“保交楼”政策，如2023年2月鼓山院子“保交楼”项目框架协议签约仪式举行，4月福州湾D地块项目复工仪式举行等。
被拒绝辞职的女高管
2023年8月4日，泰禾集团于深圳证券交易所遭遇摘牌命运。摘牌当日，其股价定格于0.43元，彼时总市值仅为10.70亿元。
在此期间，泰禾集团内部人事变动频繁，多位高管相继离去。2023年7月，副总经理邵志荣因个人缘由辞去职务；同年9月，财务总监刘向民也选择离职。
图源：物业科
在今年，泰禾集团股份有限公司发布公告称，副总经理王景岗因个人身体原因，于2024年10月11日辞去副总经理职务，辞职后不担任公司其他任何职务。
王景岗1977年出生，经济学硕士，曾在北京市国土资源局任职，并先后在珠江房地产、合生创展等企业从事房地产开发工作，2017年加入泰禾集团，历任总裁助理、北京区域副总裁等职务。
此次泰禾集团在王景岗辞职的公告中，未按上市公司高管辞职公告惯例提及王景岗与董事会是否存在意见分歧，也未对其工作期间表示感谢，这一不同寻常的处理方式，引发了外界的诸多猜测。
观察人士表示，高管变动频繁影响了公司的稳定发展与决策执行。据证券日报等媒体报道，泰禾集团财务总监等高管人员频繁变动，这使得公司财务管理受到较大影响，战略决策的连贯性和稳定性难以保证，一定程度上削弱了公司应对危机的能力。
此外，泰禾集团存在不少不为人知的隐情，一个厉害女人周润娟网传是黄其森高薪挖过来的。她曾任职北京市住建委综合审批改革办处长，于2013年底辞去公职，转而加入朱孟依旗下的珠江华北公司。后来，她进入泰禾集团并担任副总裁，肩负起北京区域开发事务的重任，与泰禾集团的黄其森建立起紧密的工作关联。
据熟悉泰禾情况的业内人士爆料，北京院子二期业主声势浩大的维权行动，给周润娟带来了巨大压力。因为该项目几乎是由她一手操办，与她在北京区域全方位的工作成果紧密相连，基本上是靠她的政商双通，泰禾得以梳理和打通各种对公流程。压力之下她曾向黄其森提出辞职，却遭到了黄其森的拒绝。
2021年周润娟在公司内部还多次提及，打算出售自己价值三千多万的一套房产，并将卖房所得资金借给公司使用。有网友猜测对此议论纷纷，怀疑其中另有隐情。
泰禾集团烂尾与债务危机
据多家新闻报道，泰禾集团陷入烂尾和债务危机的原因是多方面的，这些因素相互交织，致使公司陷入困境。
据企业预警通统计，截至2024年3月13日，泰禾集团及合并范围内子公司司法案件741条，涉案总金额达314.36亿元。其中，金额最大的一笔是与四川信托有限公司的金融纠纷案，涉案金额高达42.56亿元。
公司及部分子公司因还款问题被列失信，董事长黄其森也多次被纳入失信名单。黄其森妻子叶荔女士，也被贴上了失信被执行人、被执行人、限制高消费、股权冻结等多种标签。
叶荔所牵扯的司法案件高达300多起，案由囊括了金融借款合同纠纷，不当得利纠纷、信托纠纷等，其涉及的被执行金额巨大，有12次被列为“失信被执行人”，所涉及到的金额更是高达196亿元。
据新浪财经报道，泰禾集团的高杠杆经营是危机的重要原因之一。
2017年末，泰禾的净负债率高达473.4%，远高于当时房企普遍100%左右的净负债率，大量的债务使得公司资金链极为紧张。
为了拿地、囤地，泰禾不断举债，过度扩张，创造了诸多地王项目，资金多来源于信托等非银行渠道，利息率甚至高达20%多。
然而，当房地产市场形势发生变化，销售回款出现问题时，高额的利息支出便成为了沉重的负担，最终导致资金链断裂，众多项目被迫停工烂尾。
项目定位与市场调控的冲突也是泰禾面临困境的因素之一。泰禾的项目多定位为中高端，如“院子”系列，其去化回款速度相较于普通住宅更慢。
并且项目主要集中在一二线城市，近年来，这些城市房地产调控政策不断收紧，对泰禾的销售业绩产生了较大影响。
2019年，泰禾全口径销售金额为808.7亿元，仅完成销售目标的五成，与2018年的1303.4亿元业绩相比，下滑明显。
据网易清流工作室报道，泰禾集团与中城建设存在诸多说不清的联系。关联交易与资金挪用问题加剧了泰禾的危机。中城建设作为泰禾众多项目的总包方，中城建设部分员工甚至将自己认知为泰禾集团的员工。
这种模糊不清的关系背后，存在着关联交易和利益输送的嫌疑。双方累计合同交易金额可能超430亿元，但泰禾从未明确披露过二者的具体关系。
有消息称，中城建设中标项目的建设资金常被急速消耗转移，导致项目缺乏资金支持而烂尾。
此外，据二三里资讯报道，泰禾金尊府的业主反映，该项目存在挪用资金的问题，致使楼盘于2020年全面停工。
融资环境恶化是泰禾债务危机的又一诱因。2018年以来，泰禾的融资环境不断恶化，2019年境内发债失败，其筹资性现金流由正转负，陷入流动性危机。
同时，2020年泰禾旗下首只债券“17泰禾MTN001”发生违约，这一违约事件不仅导致公司信用评级被下调，还引发了相关融资合同的交叉违约风险，使得债权人纷纷要求提前偿还债务，进一步加剧了泰禾的资金困境。
[引用]
① 泰禾集团涉嫌信披违规收到中国证监会立案告知书.新京报.2024-11-29.
② 泰禾困局：多地项目停工，业主收楼推迟.第一财经.2020-09-01.
③ 泰禾集团又一烂尾楼浮出水面，14亿购房款消失，400业主焦虑无眠.财运大展得江浩.2021-10-09.
④ 泰禾北京院子二期烂尾：业主驻守40多天，刚签的承诺书第二天就被黄其森撕毁.界面新闻.2021-05-25.
⑤ 泰禾年报：住宅地产收入184亿元，手持货币资金131亿元.澎湃新闻.2020-06-13.
⑥ 泰禾集团已成立专项工作小组聘请专业机构协助进行债务重组.金融界2024-07-31.
⑦ 泰禾集团：已到期未归还借款金额达819.63亿元.澎湃新闻.2024-09-29.
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