01
本土版发布：
一二手住宅房价收入比
为了更客观和细节的对比上海房价收入比，我基于一房一万数据中心对全市跟踪的房价数据，加上上海统计局公布的历年城镇居民可支配收入以及户均人口数据，分别匡算了10年间，上海新房和二手住宅的房价收入比。
我们先看新房版本的房价收入比变化。
注：由于第七次人口普查为2020年，当时测算的户均人口数为2.32，因此2020年往后的城镇家庭可支配收入都按照2.32计算；2024年上海城镇居民可支配收入未公布，今年的城镇人均可支配收入按照前三季度上海GDP 4.7%的增速估算为93682元（2023年为89477元），下同；2024年新房数据统计截止时间为12月17日。
房价收入比计算方式：套均总价/家庭可支配收入（人均可支配收入*户均人数），下同。
很明显，如果以新增供应的新建商品住宅价格去计算房价收入比的话，47的这一数值已经非常接近Numbeo给出的47.9了。
而且这里我只计算了城镇人口的可支配收入，并没有以更低的全市人均可支配收入做计算。
在人口数据上我也暂未考虑近年来新生儿下滑导致的户均人口缩量等因素，所以实际的数据...各位细品。
此外，通过上图我们可以清晰的看到今年的房价收入比堪称十年来“质的飞跃”。
即使跟2020年38.3的第二高位对比，也高出了整整9.6，非常惊人。
造成这个原因的关键点，想必大家心里也很清楚：
今年豪宅的天量供应+新房限价的逐步打开，导致套均总价的增速飞升。
而数据到个人的体感，就是新房价格的整体增速超过了收入。
2022年全市新建商品住宅套均总价在658万，23年为745万，环比增速去看分别为8%和13%。
而2023年上海的城镇人均收入名义增长6.5%，实际增长约6.2%（上海发布）。
到了今年，全市新增供应的商品住宅套均总价已经达到了1021万，从这个角度来看，环比增速高达37%。
当然我相信豪宅的天量供应不会一直持续下去。
而且就目前的新房库存分布来说，全市200万-550万刚需、刚改房源依然占据大半壁江山，去化还需要一定的周期。
注：数据截止到2024年12月18日，以网签为准，存量房源统计为2020年1月1日以后开盘的新建商品住宅。
但如果我们结合今年取消7090，土拍供地等一系列政策变化去看，其实已经有理由做一个预判：
未来，上海的新房市场，无论从户型面积还是到总价，都将加速偏离二手住宅价格，局部市场更可能加速豪宅化。
站在一位普通购房者的视角来看，这种新房价格与收入间鸿沟的加剧，让我产生了一种深深的无力感。
好在，看到二手住宅版的房价收入比，我的情绪略微舒缓。
注：对应上文中新增商品住宅的价格数据，二手住宅采用头部中介的挂牌价格计算。
在经过二手市场一年半的价格回调后，房价收入比大概可以降至23.1左右，尽管今年的数据为估值，但远低于新房已无疑。
仔细看上图也会发现，今年的二手住宅房价收入比，大概率也已经来到了10年来的历史第二低点（2015年为18.7）。
转化为具体数据来看。
23年官方公布的全市城镇居民人均可支配收入为89477元，24年我根据GDP增速匡算的数据约为93600元，分别约为2015年的1.69倍和1.77倍。
再看最新的全市二手住宅基价为53693元/㎡，创下2017年以来历史最低，如果同样与2015年的价格做比对，目前仅为10年前的1.55倍。
我们继续回归到一位普通购房者的视角来看。
同一个时间段内，当收入的涨幅整体高于房价增长时，或许能从另一个视角去理解，为什么9.29新政后，二手市场成交量居高不下的原因了。
用23年换一套房子，相比于新房的48年，似乎变得“划算”许多。
但当我以上海二手住宅的房价收入比，重新比对Numbeo上的数值时，大约位于28名，与意大利米兰排名相当。
在所有统计的220座城市中，上海的二手住宅房价收入比排名，依然靠前。
这或许就是普通购房者骨子里对上海房价，始终无法意难平的原因吧。
02
收入预期的“支点”遭受冲击
无论一二手市场，我们都无法回避一个现实：上海的房价收入比的确很高。
但挤压购房者的不只是作为“分子”的房价，同样还有个人对收入预期的下滑与不安。
这里，我绕开上半年公布的全市城镇4.2%失业率平均值，从企业的一些角度来侧面浅看这个问题。
我更新了中国人民银行上海总部日前发布的11月上海信贷货币数据，发现企（事）业单位贷款的同比上一年同期的增幅有加速“掉尾”的趋势。
查阅了22年和23年末的同比增速，我发现23年末曾出现过明显的翘尾情况，因此一定程度上排除了年末自然影响的可能。
只能说，这个数据更多还是反映出企业自身发展的疲软和谨慎。
我们再微观的聚焦一些关于企业方面的数据，可能会更明朗。
根据上海统计局公布，2024年1-10月实际使用外资金额147.84亿美元，相比去年同期下降28.8%。
在今年的前10个月中，这个降幅仅次于9月的30.4%，来到了年内高位。
如果再细分下去看，今年实际使用外资金额同比降幅最大的为外商独资，达到了33.5%。
数据源上海统计局
具体到行业来看，在实际使用外资金额TOP3的行业中，增速下滑最明显的是科学研究和技术服务业，也就是传统说的科技创新行业。
实际使用外资金额为25.50亿美元，降幅达到了38.7%。
当然我们也要同样看到，今年1-10月外商独资数据出现了10.8%的增长。
这些数据的背后，更像是一场外资在上海的时代更替与信心重塑。
综合考虑人民币对美元汇率，以及近年来陆续传出的外资撤离等新闻，作为大陆吸引外资的第一城，上海与外资之间曾经亲密的关系，正在经历非常严峻的考验。
企业贷款的不活跃导致经营上的“降本节流”，外资的更替与投资的放缓，种种一切都在不断冲击着普通人对收入预期的支点。
而新房价格又往往代表一座城市未来房价的预期。
当房价预期和收入预期，同时被放在这个时代背景下，巨大的割裂感撕扯着每个人。
有人选择服从现实，也有人坚守内心判断，不管去往什么方向，我们都是属于这个时代的“孤勇者”。
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