明年楼市企稳回升，成为了大趋势，但是，背后有一个黄金定律，那就是企稳的城市，不会超过10%；
那么今天我们一起来看看，哪些城市将迎来机会？背后的依据又是什么？
01.
明年房地产市场企稳，几乎是明牌！
从最近的数据不难看出，一个城市已经开始回暖信号了。
但是，这种情况很难成为普遍趋势！
90%的城市企稳很难，即便是整体楼市的均值被抬起来，广大的三四线城市，房价也是在一个稳定区间震荡；
更何况，确实三四线城市的存量压力较大，尤其是人口外流加剧的城市，需求骤降，去化难度就更大。
如果选择了这种“垃圾资产”，不仅出租难，将来想要脱手可能面临巨亏。
相比之下，一线城市和内陆强省会城市的情况则截然不同：
一方面，随着近来销量的大幅上升，一线城市的新房库存去化周期基本上都低于9个月了；
说白了，供给已经明显减少了；
另一方面，产业经济和人口都聚集于一线城市，比如当前的现状，高新技术产业、金融业、国家高精特新小巨人企业，基本扎堆在长三角和珠三角，以及内陆强省会城市。
那些高文凭、有技术的年轻人，也都集中在一线城市和二线城市。
对住房的需求，也将随着人口的持续流入迎来上涨。
另外还有一个情况，当前大城市的经济环境好，这也是不争的事实。
比如广东+北京+上海+江苏+浙江的税收，可以养活全国其他省份，这叫五省养全国。
这两大趋势，也足以支撑一线城市的企稳回升。
02.
任何一个国家，楼市都是高度分化的
楼市的分化趋势，其实世界任何国家都是如此：90%的城市处于稳定或是稳中有降趋势，10%保持着市场稳中向上。
拿日本来说，东京都市圈有4200万人口，占日本人口的30％以上；日本总人口才1.26亿人。
日本的房价呢？
东京这几年的房价一直处于上涨趋势，也是全日本房价最贵的，东京房价最贵的两个区，港区和千代田区。港区每平方米148万-233万日元；千代田区每平米127万-241万日元之间；
而日本小城市房价却一直处于持续下降趋势，尤其是那些人口持续流出的小城，房价只有10万日元/平，按均价来算，日本小城市房价，仅仅为大城市房价的十五分之一。
再看看韩国，总人口5174.5万人，但首尔都市圈的人口已经超过韩国人口的二分之一；达到了2600万人，
而且韩国首尔的房价也是全国最贵的，首尔市中心房价高达15万人民币/平，外围房价也接近8万/平方米。在全球房地产市场，韩国永远是涨幅最猛的国家之一。
韩国小城市房价，也仅仅为大城市房价的十五分之一。
而我国呢，以一线城市目前均值来看，差不多是5万，小城市均值差不多在五千左右，那么差距也只有10倍。
而日本韩国都在15倍之多，说明我国的房价分化空间，还有很大。
所以，从这种趋势就不难预计，当前的楼市回暖，不是说一二三四五六七八全线回暖。
而是基于一线城市回暖，强二线城市也在蓄力，预计明年开年，也会回暖。
但是那些人口持续外流的三四五六线，目前还处于阴跌，甚至很多楼盘空置率超高，一个月都卖不出两三套。
这种销量，简直就是冷到了冰窖里，一些销售部甚至工资都发不出来。
03.
如何应对
之前经济学家马光远抛出三个20%理论，即未来只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘值得投资，其他的住宅都将剩下居住属性。
当时很多人看到他这个观点，只觉得不过是马光远为了找噱头而已，可现在看来，他的这个理论估计要在楼市应验了。
面对这种快速分化趋势，怎么应对？
对于需要买房的人：有条件去大城市，可以优选核心资产，条件不允许，就申请保障房。
不然在自己所在的城市也要往人堆里扎根，人多房子的价值就有支撑。
对于手上有多套房子的：有必要重新评估资产，如果是那种大趋势就必然下跌的盘，留在手上亏，不如提前变现更为明智。
对于投资者，以后买房就暴赚的机会已经没有了，绝大多数房子都将回归居住属性，投资错误的话，别说租不掉，届时卖不掉，只会砸手里。
尤其是房产税已经越来越近，届时手上“垃圾资产”太多，不仅不值钱，还要多交税增加一辈子的负担。
所以，提醒一句话：房子是用来住的，不是用来炒的！
（文中图片来源于网络，侵删）
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