你有没有注意到，到了今年年底，传出不少消息说房价马上就止跌回稳了，甚至很多城市的一些数据都开始上涨了。
但是我得告诉你，可能没说的那么容易。
为什么这么说？房价到底什么时候迎来拐点？未来又是什么趋势？
其实不需要盲目去猜，因为客观规律都是有迹可循的。
这篇文章我不仅会带你参考其他国家的经验，还将告诉你一个未来很重要的趋势。
一说到中国房价未来走势，人们常常会拿日本和美国房地产市场当参考。
日本房地产泡沫破裂后房价长期低迷，经济也受到巨大冲击。有些朋友瞧着现在的经济形势，更倾向于认为中国可能会重蹈日本房地产泡沫破裂的覆辙。
但是先不说两国产业升级前景和国家规模这些不一样的地方，就单看核心城市人口占比，就能清晰看出二者存在显著差异。
中国是一个地域广阔、人口众多的国家，内部市场规模巨大，区域经济发展差异较大。这意味着不同地区的房地产市场有不同的发展阶段和需求特点。
相比之下，日本国土面积相对较小，人口总量也少，房地产市场的规模和复杂程度与中国有很大不同。
人口分布和城市集群的差异也非常明显。
日本的东京都市圈和大阪都市圈的人口总和占全国总人口的约50%。
而中国的北上广深人口总和仅约占全国总人口的6.5%。即便加上所有二线城市，人口占比也才 25% 左右。
这就说明咱中国的人口分布得更广，各地房地产市场的需求情况也更为复杂。
再来看美国的情况。
1920 年的时候，美国城市化进程加速，大量人口涌入城市。二战后，因为城市过于拥挤，郊区住宅开发就像雨后春笋般冒了出来，到了 70 年代，郊区人口甚至反超了市中心人口。
80 年代，互联网技术革命爆发，科技公司好似一群逐水草而居的骏马，离开市中心，在郊区打造出像硅谷这样的科技园区。这种趋势发展到21世纪初的时候，就让美国形成了三大城市集群，这些集群吸纳了超过一半的美国人口。
好巧不巧，美国这些房地产市场的发展历程，和咱还真有相似的地方。
2011 年，中国城市人口首次超过农村人口，这标志着中国城市化进入了一个新的阶段。如今，我们的大城市也面临着交通拥挤、住房紧张等问题。
而且，已经有部分有钱人开始倾向于居住在环境优美、空间开阔的郊区，而市中心的住房则更多地作为投资或者学区房持有，不过当然，这只是其中一小部分趋势。
而对比美国 80 年代互联网革命，科技公司和人才都跑去郊区，才有了硅谷这样的地方。产业和人才的转移也是我们现在的一个趋势。
比如广州的南沙区，地理位置和硅谷非常类似，处于广州和深圳两个超级大城市之间。是粤港澳大湾区的几何中心，还拥有世界级的深水港。如今，华为、小马智行等高科技公司纷纷入驻南沙，这不仅推动了产业的转移，也带动了人才的流动。
这背后，其实是中国产业升级和新城市集群崛起的一个缩影。
所以单看这一方面，我们也能想到，未来可能会面临城市分化的趋势。
我们不妨大胆预测一下，未来中国可能会出现五大城市集群。
以上海为核心的长三角城市集群、深圳和广州引领的珠三角城市集群、北京坐镇的京津冀城市集群、武汉为核心的中部城市集群以及成都和重庆领衔的川渝城市集群。
这些城市目前人口已经占到中国总人口的 25%-35%，而且未来还有增长的空间。
很多人担心人口负增长以后未来就没有接盘侠了。确实，这几年全国出生人口一直在减少，但从城市圈的人口流动来看，许多大城市的人口仍处于上升趋势。
退一万步说，就算人口负增长真对房价有影响，那也是二三十年后的事儿了，因为现在一般的买房的主力军年龄在28-55岁，也就是1969-1996年出生的这批人。
所以，关键得看人口增量，看哪些城市人口在流入，这才是重点。
为什么年轻人拼命往大城市挤？因为产业更丰富，就业机会更多。这就导致城市的房价分化严重。
像北上广深9-12月的成交量非常火，甚至上海11月二手房卖了2.6万套，深圳成交也不少，但小城市降价都没人买。
只要一二线城市有产业、有就业机会，经济能持续发展，就会有人口持续流入。
所以大家要做好准备，未来，城市分化是肯定的，大城市可能会止跌回稳，小城市的房子则会更注重居住属性。
不过现在房地产市场的库存压力还是很大，尤其是三四线城市，房子多得卖不出去，供应量远远大于需求量。而且经济复苏的脚步还不太稳当，大家对收入的预期也不太乐观，这都抑制了买房的需求。
那房价什么时候能回稳？
如果参照美国的房价走势，中国房价在 2021 年 3 季度达到顶点后，可能需要经过长达 24 个季度的调整，差不多要到 2027 年下半年才能真正企稳止跌。
虽然这只是乐观估计，但是足以说明，房价往往是随着经济周期浮动的，并不会永远跌下去。
政策的应对和市场的调整至关重要。
2006年美国房地产泡沫破灭后，美国采取了一系列救市措施，先是救银行，向其注入流动性，防止银行发生系统性危机；
接着救市场，通过降息盘活流动性；
还救业主，降低房贷利率，减轻业主压力，避免法拍房大量涌现。因为法拍房的增多会进一步打压房价，形成恶性循环。
我们现在采取的一系列类似的政策也类似。
一方面实行适度宽松的货币政策，降准降息，稳住楼市，维持市场的流动性，让房地产市场以及整个经济不至于因资金紧张而停滞。
另一方面推动产业升级，试图创造就业机会和新的经济增长点，进而支撑房地产市场的需求。
而现在的一揽子政策砸下去，作用多少也是会有的，但是要也要看到，放的水去了哪里，老百姓能接到多少水。
讲了这么多，其实最核心的还是要看政策和市场的博弈，房价是随着经济和债务周期浮动的，房价不会永远跌下去，但是关键在于债务危机什么时候能化解。
而这背后的根本就是，失衡的财富结构什么时候能修复，老百姓的收入什么时候能提高。
所以我们不必对房价的短期波动过度焦虑，而应关注其背后的经济规律和政策导向。最重要的是把目光拉长，也许我们会在将来看到城市格局的重塑，房价也会在不同区域呈现出不同的走势。
如果感兴趣，后面咱可以继续分析关于日本房价泡沫的经验，讲讲在这种情况下，普通人怎么应对。当然还是提醒大家一下，当下对咱普通人来说，如果要买房，一定要量力而行，千万不要上很高的杠杆。
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