随着2025元旦的到来，正式告别了2024。
对大多数人来说，2024是压力山大的一年，是带有遗憾的一年。
这一年发生了很多事，中东紧张局势轮番升级，美联储结束长达916天的加息周期，特朗普重回白宫，中国新一代战机完成首飞……
对于深圳楼市，2024也是跌宕起伏的一年，我选了几个关键词，和大家总结复盘一下。
01
改善和置换
2024深圳楼市，堪称改善和置换的元年，市场端也好，政策端也罢，都受到了极大的关怀。
市场端，为打通一二手房的交易链条，深圳推出了住房“以旧换新”，通过中介合作方式，帮助潜在买家卖旧换新。
政策端，今年深圳累计发布了10多个利好政策，其中有一大半都与改善市场息息相关，如废止70/90政策、取消豪宅税、降契税、降首付和利率等。
上下一心，里外发力，结果就是我们看到的，楼市活跃度提高了。
尤其是四季度，随着政策的持续完善，新房和次新房的表现格外亮眼。以华侨城、科技园、宝中等热门板块的核心改善楼盘为例，这段时间嘎嘎成交，价格相较于前三季度也得到了一定程度的涨幅。
衣食住行，穿得好，吃得好，住得好，是人类基本的需求。
一旦条件允许，市场信心回归，优质笋盘率先被消化，当成交量持续堆积起来，高净值人群自然就会把房价推高。
02
刚需
随着保障性住房的加快推进建设，纯刚需在市场上有了更多选择。
12月最后一周，深圳两个共有产权房项目，宝安珈誉府和沙井悦章凤凰里，共2393套共有产权房，开盘全部售罄，超8000个家庭成为陪跑。
保障房是民生工程，旨在为低收入群体实现“居者有其屋”，量大管饱，从长远来看，对同质化严重的刚需房来说是利空。
所以，现阶段对于刚需——
要么买个竞争力强点的商品房，避免以后与保障房产生内卷；
要么踏踏实实的留在保障房市场，努力攒钱，把家人照顾好。
如果拼尽全力了，买的商品房没啥存在感，高不成低不就的，未来处境往往很尴尬。
03
老破小
深圳的老破小，在2024年掀起一波浪潮。
有人认为经过几年调整，老破小的房价跌到位了，也有人是为了博拆迁。
对于老破小的未来，我并不看好，博拆迁的不确定性太大。
非要选老破小，需遵循以下几个原则。
1、看成交：优先高成交量的小区，确保换房流通性。
2、看物业：好的物业可以提升居住体验，尤其在住户比较多的情况下。
3、看地段：生活便利，如近地铁、商场，以弥补居住品质的不足。
4、看贷款：确认房子是否支持贷款，一些楼龄非常老的房子，银行也不太待见。
04
土拍
2024年，深圳土拍数量大幅减少，全年仅卖了5块地，是近七年以来供应最少的一年。
但看销售额并不低，全年5宗地总揽金346.11亿，其中后海登良地块就卖了185.75亿。
对比2023年，全年成交13宗地，总揽金308.71亿，大多都是郊区板块的地。
换句话说，2024年深圳土拍市场，数量锐减的同时，整体素质却提高了，而且地段越好，土拍溢价越高。
龙华民治地块，基本底价成交
宝安机场周边地块，底价成交
赤湾地块，溢价16.48%成交
宝中地块，溢价36.58%成交
深圳湾后海地块，溢价46.32%成交
土拍格局发生变化，降低数量叠加提高质量，意味着接下来的新房市场，有望吸引更多的高端购买力，热情再次被点燃后，也会有利于提高二手房市场的活跃度。
05
房贷利率
美联储降息周期开启后，我们也迎来了一轮放水。
目前深圳的房贷利率，住宅首套3.15%，二套3.55%；公积金则是首套2.85%，二套3.325%。
按照这个趋势，深圳的商业房贷利率，估计不久后也会像部分城市一样，迎来2字头。
货币流通不息，政策宽松不止，每次政策宽松都会导致财富的重新配置。
应该如何应对，想必聪明钱心中已有数。
06
希望之年
整体来看，过去持续三年的下行，让深圳楼市遭到了很大的内伤，但随着各种政策不遗余力地助力，市场也在肉眼可见的变好。
现在国家的态度已经很明确，稳楼市，稳房价，不达目的决不罢休。
马斯克说，对未来一定要乐观，悲观没有意义，只会给你带来更多的负能量，要站在乐观的一边。
无论2024是否过得圆满、顺遂，都该以积极的心态迎接2025。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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