中介说，今年不想回家过年。
上周，约了个许久不见的中介老哥看了几套房子。老哥刚见面，就意味深长地同我讲：“小江啊，今年是真不想回家过年。”
中介老哥一句话，把我的思绪拉回到了上一次我们见面的场景。时间大概在四五个月前，那时的中介老哥，无奈又焦虑，倒上一杯酒，倒头就是闷。
没别的原因，因为那时的他已经很久没有开单。
想到此，我揶揄了一句：“不会是今年没挣钱，没脸回家见父母吧？”
可谁知，老哥冷笑一声：“这都是什么时候的老黄历了。12月份，老哥我挣了这个数！”随之，他比了个“OK”的手势。
泥沙俱下的12月份。
统计完部分城市的12月份数据，我们明显可以看出事实并非如中介说的那么美好。
图表之中，两种数据类型的城市泾渭分明。
一类以北上广深为代表，紧随其后的是头部二线城市。
这些城市都有大致相同的趋势：
1.对政策次次有回应。
527政策之后，二手房成交量迅速被拉升；
930政策之后，10月份二手房成交量也肉眼可见地被抬高。
2.930政策是“历史性”的转折点。
从成交量级看，
930新政后的成交量明显高于527新政的成交，市场热度更甚一筹。
同时，930新政后的成交量均在城市繁荣线之上，并且各个城市都在创造历史新高。
上海，二手房成交繁荣线为18000套。
10-12月，上海连续3个月二手房成交量在24000套以上。
12月份，上海二手房成交将近3万套，创47个月以来新高。
深圳，二手房成交繁荣线为8000套。
10-12月，深圳连续3个月二手房成交量在8000套以上。
12月份，深圳二手房成交9000余套，刷新2021年以来最高值。
杭州，二手房成交繁荣线为8000套。
10-12月，杭州连续3个月二手房成交量在9000套以上。
11月份，杭州二手房成交10000余套，创20个月以来新高。
从成交走势看，
527新政之后，成交量持续下滑。市场从被政策小药丸拯救到被反噬的过程中，跌入了更低谷。
彼时，市场人心惶惶。
930新政之后，成交量持续保持高位，且呈上升趋势。
上海、深圳、成都、南京，二手房成交量均保持高位，第四季度成交量一月更比一月高。
此时，市场走出阴霾。
如果将以上数据转换为一张图，你就会更好地理解下半年的走势。
看着这些走势大体相同的线条，我们将这些城市称之为——
V字型城市。
其中，北上广深930新政后的反转效果最醒目，属于“深V型城市”。
以杭州成都等为代表的头部二线，则属于“浅V型城市”。
V字型城市的反面则是一字型城市。
嗯……这些城市，就有些一言难尽了，先看走势图吧。
两个关键政策节点，这些城市基本没有把握的很好。
527新政后，这些城市二手房成交并没有明显的拉升，随之进入下行通道。
930新政后，经历了10月份短暂的二手成交回升后，11月份又又又泄力了。
用一句话来形容，大概就是—
政策小药丸只是轻捏了这几根线条，随即就失效了。
强力救市的两波政策之后，市场没有产生内生动力——
2025年，这类城市的日子大概还是会很难熬。
看完以上两类城市，你应该就能明白——
不想回家过年的中介，全是北上广深杭州成都的中介。
这些城市，走出了“药效期”，迸发出了市场潜力。
而普通城市的中介，恐怕早已打包行李，坐上了回家的列车。
头部二手房市场的内生动力来自于哪里？
我大致总结了三大要点。
一、回到上涨前夜的基本盘。
这些年来，房价都跌回几年前了？
这张图说明了一切。
过去的几年，把从16年起上涨的房价全部给跌回去了。
单从价格上看，我们已经回到了房价上涨的前一夜。
二、政策催生的购买力。
930政策大礼包中，包含了各种各样的工具。比如降低房贷利率、降首付，以及各个城市积极响应后的限购放宽。
这些工具，大体上可以作用类型分为两类——
1.吸引更多的购买力。
二线头部城市全面放开限购，一线限购放宽，全部都是在降低购房资质的门槛。
最终，造成了大城市虹吸小城市购买力的局面。
2.释放更多购买力。
通过降低首付，让手头资金不多但想买房的人，有了买房的机会。
通过降低房贷利率，降低购房成本，让想买房的人有了买房的可能。
最终，释放了市场中潜在的购买力。
以上，是日积月累的前期优势。
本次10-12月，二手房势头越来越猛的核心是第三要点。
三、迅速去化的新盘，把购买力逼入了二手市场。
请仔细回忆，930新政后的市场情况——
2024年10月份，全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；
2024年10月21日-10月27日，监测重点城市新房成交环比上升23.5%，二手房成交环比上升7.15%。
930新政之后，率先跑起来的是新房市场。
一线以深圳为例，
2024年10月，深圳新房认购破万套，是19年来的头一遭。与此同时，深圳新房网签量环比上涨约146%，而二手房过户量环比涨了约90%。
10月第一周，新房认购量较去年同期增长664.14%；二手房则同比涨339%。
二线以成都为例，
2024年10月新房成交量环比上涨36.75%，二手房环比上涨30.21%。
紧接着，
原本积压的库存，迅速清空。
新房去化周期被压缩到了极致。
深圳，
目前新房库存不到4万套，以24年第四季度的去化水平，去化周期大约5个月左右，而在半年前，深圳的去化周期还有22个月。
短短几个月，深圳去化周期压缩了17个月。
目前，
上海新房去化周期为13个月；
杭州新房去化周期为9个月；
成都新房去化周期为14.5个月
头部市场新房正在越卖越少。
同时，供应都是结构性的——
优质的新房，市场再差也能慢慢去化；差一些的新房，市场再好去化也不会太容易。
也就是说，
北上广深杭州成都这些头部城市，优质新房供应基本清仓了。
眼看着新房价格在涨，新房越卖越少，那么许多买家自然就按捺不住地涌向了二手市场。
由此，我们可以拼凑出二手房市场逐月升温的逻辑——
新房市场持续热销，喜迎大量购买力。
优质新房库存见底，出现供不应求的局面。
大量购买力被逼入了二手房市场。
楼市下半场：逼空行情。
几个月前，娃哥在深圳亲眼见证了新房市场的逼空行情，在娃哥的描述中，两个印象深深刻在了我的脑海——
一是价格的波动。
一套87㎡的三房，单价5万1。8天前，同楼层同户型，单价4万8。
短短一周，涨了20万。
二是销售的态度。
娃哥说，售楼部里，销售说的最多的一句话是：
你今天能不能定，不能定的话，我就不给你算价格了。反正这套房很快会被卖掉，算了也没多大意义。
以上，便是新房市场的逼空行情。
接下来，
恐怕已经到了二手房的逼空行情。
以70城房价的统计为切入视角，你能看到价格上涨带来的逼空。
其中，北京、上海、深圳、杭州、成都已经完成二手房价环比两连涨。
10月份，五座城市市场整体涨幅分别为1%、0.2%、0.7%、0.8%、0.4%；
11月份，整体涨幅分别为0.9%、0.4%、0.5%、0.8%、0.7%；
以二手房挂牌在售量为切入视角，你能看到可售房源的减少。
看一眼深圳的二手房挂牌。
11月份，挂牌仍在增多。
这是购买力涌入市场后，买房们积极出货的局面。
此时，仍是卖家市场。
12月份，挂牌量下降。
买卖双方主动权交接即将完成。
以实地二手房市场的感受出发，你会感受到什么？
是与新房市场一样，短时间内完成价格的上调吗？
错！
二手房市场的逼空行情就像是一场无痛的手术。
以我个人经验为例，过去半年里在杭州亚运村看了几次房——
10月底，日耀之城滨水区144方中高层，总价780万。
11月中旬，出现了几套同区位同户型房源，挂牌价在800万左右，只不过位于低楼层。
再后来，同区位同户型房源，挂牌价均在800万以上。
最后，该类型的房源整个小区也没几套了。
这才是二手房逼空的走势——
首先，低价优质房源率先出清。
从而，让价格接近但低楼层的户型成为了小区的最具“性价比”房源。
紧接着，随着低区房源的出清，曾经的高挂牌房源又成了小区的最底价。
由此，完成了一轮价格上涨。
最终，好房源被挑挑拣拣，只剩得几套天价挂牌房源。
但是！
对于大多数买家而言，根本看不到价格上涨的内在逻辑。
一轮涨价下来，大多数人大概就是走了这么个心理过程——
看中的房子消失了。
同类型低楼层的房源，挂牌价这么高，再等等看吧！
这套新挂牌的房子怎么涨价了？
紧接着，
迷茫。
无奈。
一声叹息。
正如麻醉苏醒后的病号，先是懵逼然后再隐隐作痛。
这才是二手房的逼空行情。
防不胜防。
2025年，买房真的要变难了。
请注意，
这里特指一线城市，以及头部二线城市。
因为，
我们看到了城与城之间正在一个分岔路口。
头部城市的市场，仰着头向上。普通城市，仍旧平平淡淡。
对于那些到大城市打拼的年轻人，那些新深圳人、新杭州人来说，城与城的差距拉开意味着买房定居在大城市的道路更加艰难。
这条道路，想必大家都清楚。
卖掉老家的房子、凑齐六个钱包……如今，年轻人冲向大城市的筹码又轻了一分。
因为，
头部市场的竞争更加激烈。
2024年12月底，深圳首批共有产权房售罄。
两天，卖了2393套。
此批共有产权房共计1万余人认购报名，其中多余陪跑者正在等待下一批房源的到来。
深圳刚需，拼了命都想要一套房子。
今年1月初，杭州主城首个不限价楼盘正式公布摇号结果。
项目均价涨了5%，其中最低价房源总价为520万。
也就是说，相比从前，一套房至少涨了25万。
即便如此，该盘首次摇号，中签率仍然低至21%。
5个人抢一套涨价房。
不用怀疑，今后这个楼盘还要继续涨价
今年，头部市场的中介们吵着不想过年，因为过年影响到他们开单了。
今年，其实一大批买房人也不想那么早过年，他们说：
得把房子买好，才好安心过年。
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