没想到，2025才刚开局，重头戏就来了！
最近，江苏省镇江市发布楼市新政：停止新建商品房价格备案制度。
这一招，跟过去的“取消限价”最大的不同在于：
开发商以后在新楼盘入市前，也不再需要申报销售价格先进行备案，而可以完全根据市场的供需关系以及开发成本等来进行自由定价。
也就是说，价格波动将会更大。
也因此，我有看见一些解读在说，这是房地产彻底走向市场化的必然，而允许自由涨跌正意味着房价还得跌，带来的反而是利空。
没有说错，但并不绝对。
因为利空的只有一部分像江苏镇江这样本身房子就难卖的城市和区域。
我之前说过，让新房自由涨跌这一招如果落到了更多的核心城市，反而是能真正加速推动楼市完成止跌回稳的。
因为价格波动，不仅仅是能往无下限波动，更能往无上限去波动。
而这也是为什么现在的新房市场越来越卷，产品越来越好。
就是要让价格更贵，让普通人难买得起，让整个市场分化加快，快到可以不再需要刚需的支持。
再说白一点，再往后，超贵的房子和超便宜的房子会出现在同一市场里；
而一旦出现，也将让所有人的财富被重新洗牌。
有没有发现？
实际上，我刚刚说的：贵的房子和便宜的房子出现在同一市场，正是未来3-5年双轨制完全落地的样子。
并且，从去年开始扎堆实施的取消限价，再到现在甚至直接停止备案价，也是在做这件事情
——就是为了更快、更有效地推动房地产市场去达成双轨制，完成迭代。
但很多人可能都没有仔细想过一件事情，为什么我们就必须迭代？
先说表层：确实是因为房子在当下卖不动了。
我们就看一个数据：全国的新房开工量，因为它是直接跟卖地、跟地方的CZ挂钩的。
你会发现，从2021年登顶14.6亿㎡之后，到刚过去的2024年，已经快速萎缩到了4.4亿㎡；
而如果我们把它当成一个均价来算，就比如均价之前是1万1平，那也就是2021年我们可以卖到14.6万亿；
但现在，我们假设全国房子已经平均跌了20%，那也就是按8000一平算，你会发现我们最多也就只能卖到3.9万亿；
且这个表格还没算进去24年11-12月的，但就算最后2个月冲量，我们预估最后能达到6万㎡，也就是说卖到4.8万亿，也还是跟21年相差了10万亿，而这还仅仅只是卖地的金额。
如果再把二手房，房地产的上中下游产业链条一起算进去，损失的还远远不止10万亿。
然后你再去想，地都卖不动了，为什么在去年4月份的时候，我们还是提出了要控制增量、优化存量，要重新定调“去库存”，包括对“7090”政策的全面取消？
本质上，正是因为有双轨制的兜底，我们通过迭代，再去挖掘新的消费力出来，让当下卖不动的房子重新卖得动。
但更深层次，也是在通过迭代，完成新的财富再分配。
说白一点，就是要彻底打断普通人通过房子实现跃迁的链条，进一步加深保障房和商品房之间的鸿沟。
如何做到？
2023年底，从“有没有”转到“好不好”的新提法就是一个最明显的信号。
本质上，就是通过把商品房越做越好，也让商品房越来越贵。
比如从现在开始就在有意识做的大面积、大开间、高得房率、低容积率；
总之一切都按照让有钱人更愿意花钱的标准来，还能吸引有钱人先自掏腰包买单。
同时，也是在告诉你，以后的房地产市场，就是不再需要刚需购买力了。
你买不起的话，那就去住保障房、保租房，又或者廉价的二手房。
不会让你没有房子住，而只会让你住不起好房子。
更进一步说，从今年开始，各位将越来越能够去感知到：
买房这件事，真的要变难了。
因为我们从去年开始持续性的缩量（包括土拍、新房），再加上9月末以来“止跌回稳”的基调加持，截止目前已经连续3个月成交上涨，已经可以明显看出供不应求的初步趋势。
比如2024年的住宅销售面积，有几个城市的供求比就是比较突出的：
上海、广州、深圳、成都、苏州；
尤其是成都，一下子卖了1000万㎡，而它今年的地在缩量下也才卖了560万㎡。
那也就是说，今年的成都，如果继续坚持控量下去，大概率就会进入新房荒，让房价开始真正止跌回稳，甚至是止跌转涨。
毕竟，楼市进入下半场以后，一线城市的逼空行情已经出现了，像深圳有新楼盘一星期下来就涨了20万；
并且，这种逼空行情也在逐步传导至二手房市场，以及部分二线城市。
比如70城二手房价，你就能看到价格上涨带来的逼空——北京、上海、深圳、杭州、成都已经完成了二手房价环比两连涨；
还有二手房挂牌量，你也能感受到可售房源的减少。
所以虽然今年双轨制还不能完全落地，但商品房越来越贵的趋势，你是可以提前感受到的。
那在这个当下，就是各位可以着手抉择的时候了。
因为一旦趋势形成，给到的套利空间也将变小。
但要注意的是，我这里特指的是：核心城市的商品房。
只是，哪些城市、哪些区域才能算作是核心城市、核心板块？
我们可能很难用以前一、二线城市这种很简单粗暴的划分方式去区分，毕竟双轨制来临，楼市的新周期开启，你划分的方式也得更新。
那么，到底哪些城市才是这轮财富洗牌之后真正有价值的城市？哪些城市、哪些板块的二手房的价格又还能保值增值？
我也根据当下各个城市的库存周期、房价变动等等，梳理了13个在今年上半年就即将回暖的价值城市，给大家作为抉择的参考。
今年，因为买房赚钱的人会越来越多，但同样因为买房亏钱的人也会越来越多。
一来，如果真的允许楼盘自由涨跌了，市场势必会出现开发商疯狂砸盘的现象，那二手房业主闹事的现象也一定会出现。
这里，像头部城市广州、深圳最近也不乏有这种现象出现。
但这也是很正常的。
本质上，是因为现在还处于房价下行的周期，在21年之前买房的人也就注定多少都要承担买错房、买错时机的苦果；
但我必须提醒各位的就是，如果有些人就因此选择现在割肉卖房，那到时候亏的只会更多。
二来，前面也说了，现在头部城市的逼空行情已经在发生，今年可能会出现新房荒。
那么也就是说，像北上广深、杭州、成都这些头部城市，优质新房供应基本见底，出现供不应求的情况下，大量购买力又会被进一步逼入二手房市场。
由此，我们也就可以拼凑出二手房市场逐步回暖的逻辑：
新房市场持续热销→喜迎大量购买力→优质新房库存见底→出现供不应求的局面→大量购买力再进入二手房市场
这样一来，在当下这个时机买到好房的人，在未来3-5年内也就能享受到供不应求止跌回涨带来的优势。
三来，也要注意，虽然房地产市场不再需要刚需购买力会成为未来的一个大趋势，但同样也会出现个体差异。
比如像深圳这种，拥有大量居住需求尚未满足客群的市场，那它在政策驱动之下，回暖的逻辑也会不一样。
因为大部分改善型驱动的城市，例如杭州，我们可以看到的头部市场自上而下地带动下级市场。
以杭州为例，9月末一揽子增量政策之后，率先启动的板块反而是以改善、豪宅为主的奥体、钱江世纪城和亚运村。
反观深圳，却是刚需带动了整体市场。
10月份的政策之后，深圳新房90㎡以下成交房源占45%，二手房90㎡以下成交房源占比61.7%。
其中，深圳历史上首个共有产权房珈誉府5区，2天卖了2393套。
所以像深圳这样刚需驱动的市场，只要满足商品房、住宅、新房这三个条件，你是可以随便买的；
但如果是其他城市的商品房，你就要更看重地段，要学会辨识改善房和刚需房的未来价值，否则一不留神就有踩坑的风险。
尤其是手上还持有刚需房，或者是有多套房产的朋友们，一定要跟紧信号，去评估一下自己手里的房子，是否属于优质资产？又是否还有可优化的空间？
要知道，资产并不是无止境地持有越多越好，而是要分别把握好卖的节奏和买的节奏。
当下正是位于止跌回稳的窗口期，那么也就是说，随着一线也开始有回涨的迹象，现下就是各位可以抓住机会做出去留抉择的时刻。
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