南大崛起，大吴淞强势破空而出，宝山的发展正在进入前所未有的历史转折点。
在东西两翼齐飞、吴淞、滨江、南大“三箭齐发”的背景下，宝山中部这一轮被暂时轮空。
尤其是宝山曾经最好的板块共康，楼市地位正在严重下滑。
共康前些年在宝山的地位很高，是很多人心中宝山最好的板块。
2022年之前，预算600万的市区白领想在上海北区买一套三房，安家共康的概率很高。
2022年后共康也迎来巅峰时期，宝宸怡景园成交单价超过8.5万/㎡，成交周期仅3天；
算上谈判时间几乎是一挂出来就被秒了，当年市场认可度可见一斑。
共康楼市过去能取得成功，是占了三大天时地利：
首先，共康的板块位置在宝山相对完美。
共康位于宝山区中部，整体位于外环内，板块内部基本没有什么硬伤。
相比起同环线宝山的其它板块，共康不仅没有铁路碎地面的分割，核心住宅区受大场机场影响也微乎其微。
对宝山人民而言，共康是个难得的宜居之地。
第二，共康的配套早期在整个北上海郊区也有很大亮点。
2004年开通了地铁一号线，从此从共富新村地铁站到人民广场只有10站26分钟，到大宁只要3站11分钟。
2012年，共康地铁站北侧又开通了宝山第一座万达广场，商业体量足足17万方，相当于大宁国际和大宁音乐广场的商业面积之和。
可以说北上海出了内环除五角场外再无对手，怎能不让共康人民不感到骄傲！
虽然共康教育和医疗资源不算强势，宝山二中心、华师大实验学校都是三梯队郊区够用；
板块内没什么大医院，不过去彭浦的市皮肤病院、市北医院也都是一脚油门的事。
第三，共康的产品也在北上海相对具有稀缺性。
以长江西路为界，分隔开了共康的老公房和商品次新片区。
南面是90年代建好的共康新村，板块街容市貌成熟得和徐汇南部、虹口北部、普陀西部很多市区板块几乎没什么差别。
北面次新由宝宸共和家园、宝宸怡景园、和欣国际花园、中环国际公寓等九个小区组成，形成了比较纯粹的居住氛围。
早期在整个北上海成片开发的商品次新社区非常稀缺，排得上号的大宁、新江湾都成功了；下游的共康、经纬甚至西面的南翔相对脱颖而出。
最后是共康抱紧大宁的大腿，过去吃到了不少购买力外溢。
共康是宝山距离静安区最近的板块之一，上游彭浦、阳城、永和几乎没有多少商品次新。
买不了大宁次新房的人，看房的下一站可能就直奔共康。
再加上通过1号线的链接，共康还能直达人民广场，深得市区上班族的心。
地理位置不错，竞品又相对较少，配套还有亮眼之处，共康能坐上宝山头把交椅不无道理。
随着宝山的发展格局发生重大改变，共康楼市也进入阵痛期。
在这一轮回调中，共康老破小跌回2016年，次新房基本跌回2020年；
部分如九英里、中环国际公寓二期小户型等，上一轮涨幅本就不算高，最新成交价甚至跌至2018年令人震惊：
共康房价抗跌表现还是远不如唐镇、御桥等外环外板块，是因为曾经的那些利好正在逐一消失。
宝山发展格局大洗牌，共康成了宝山两大战略高地之间的“低谷”，住宅产品也面临着双面夹击。
宝山东部大吴淞以吴淞创新城为载体，以北部高铁宝山站区域、中部科创总部区域形成双核心，作为宝山“科创领航区”。
西部南大智慧城，已经聚集中车、中建港航、捷瑞肯、太初等国央企及上市公司，最近又引入炙手可热的宇树科技，未来也是宝山的产业高地。
随着两大规划而来的，是陆续被释放出的新建住宅地块。
2024年南大共推盘13次，共计2671套新房，8次认购率破百，一跃成为上海中外环的热点区域。
不仅如此，在金茂、华润的产品推出后，南大的住宅品质口碑也一路飙升，相较于有着10多年产品代差的共康次新房简直是秒杀性的存在。
更可怕的是，未来包括中建七局项目在内，南大还有十几幅宅地待开发。
吴淞创新城也在经历一场前所未有的城市更新，即将上实吴淞道1号算是正式打响第一枪。
两大片区的新房主力价格段都是600万+，精准夹击共康楼市，不仅是二手次新，共康的新房也遭受毁灭性打击。
其实以大华公园城市系列为棋子，共康内部的城市边界也一直在向西拓展。
当年大华公园城市2019年入市遭到疯抢，当年售楼处的介绍这里是距离18号线二期康宁路地体站200m的地铁房。
结果2020年底18号线二期发布公告整体北抬，康宁路站消失不见，大华公园城市和最近站点的距离也变成了1.5km。
遭到背刺之后，共康新房的处境逐渐艰难。
去年8月大华公园城市四期公园柏翠入市，570套房子，至今还剩308套，网签去化率仅有46%，被隔壁南大新房吊打。
与此同时，共康攀附的大宁，因为静安区内战略调整也进入发展冷静期，共康倚仗的利好再减一员。
继苏河湾之后，静安在苏州河以内的更新重点到了西藏北路板块。
南面海量新房入市，同样分流着大宁的二手市场。
在某头部中介的成交纪录中，2024年新静安抛盘量TOP15里，慧芝湖一二期、明园森林都市、静安府东区赫然在列。
曾经大宁卖12万/平的时候，作为真实下游的共康自然能卖8万/平；
现在大宁次新都在抛，慧芝湖的成交价徘徊在10万/平，共康掉到6万自然在情理之中。
失去了大宁外溢的庇护，共康也尝试过往产城融合的方向转型，搞出了绿地新都会，龙盛活力小镇之流。
但总体来说共康的产业在宝山真正的“三支箭”面前不成气候，无法形成支撑房价的核心力量。
实际上，共康今天的楼市“悲剧”绝对不会是最后一次，也不是第一次。
问题本质其实是，北上海的住宅区同质化实在太严重了。
之前我们的文章《北上海实在太乱了》分析过，北上海的一大特点就是各板块之间定位相似，中产社区遍地开花。
内中环有普陀的真如、武宁，闸北西藏北路、大宁，虹口北外滩、四川北路，杨浦东外滩，大家主力的产品、总价区间都高度重合。
同样的故事也发生在中外环以及外环外。
总价600多万预算，未来看南翔、南大、上大、大华、共康，甚至顾村、杨行的居住区很难说出有什么本质区别。
更可怕的是北上海的大多数板块产业定位缺失，中产客户的自给自足能力约等于0。
所以大家都在往市区的产业外溢里抢客户，客源池子几乎是固定的，所以留给这些纯粹住宅板块的路只剩下卷。
在这样的大背景下，不仅是宝山，整个北上海中环外都需要南大智慧城、大吴淞取得成功。
北上海的其它板块也急需找到各自的独特定位，拥抱新时代的产业浪潮。
否则今天共康的问题，明天可能就是南大的问题，既北上海次新住宅的窘境：
只能论自住，不能谈保值。
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