为什么要聊万科呢？
因为前阵子万科的新董事长，也就是深圳地铁的董事长被抓了，万科的前任总裁祝九胜也被带走了。
那么万科到底欠了多少钱？这钱又是怎么欠下的？
深圳地铁一年给万科输血十几次，现在董事长却被抓了，这是不是意味着，深圳国资委误判了万科的债务情况，以至于现在才发现，自己根本无力救起万科呢？
如果想搞清楚万科究竟承载着多大的债务体量，以及这些债务是怎样一步步积攒起来的，我们得从一个关键人物说起——前任总裁祝九胜。在业内，他被视作万科的“金融操盘手”，凭借别具一格的职业发展路径与专业学识背景，深度投身于万科从传统房地产开发企业向“金融化资金机器”的转型进程之中。
现年56岁的祝九胜，毕业于中南财经政法大学。职业生涯最开始，他踏入建设银行，这一干便是19年。他从基层岗位逐步成长，先后担任福田支行副行长，而后升任深圳分行副行长。这段宝贵的经历，使他不仅透彻掌握银行信贷的内在逻辑与资金运作的规律，还与房地产企业构建起紧密的关系。
早在祝九胜任职建行期间，他与万科之间就结下了不解之缘。2007年与2009年，身为建行高管的他，两度为万科提供了总计达700亿元的意向性授信额度。这在当时极为少见：站在银行的角度，如此大规模的授信，必然是基于对企业信用状况和发展前景的高度信赖；对于房地产企业来说，能够获得国有大型银行的长期资金承诺，既意味着拥有了稳定的融资渠道，又能享受低成本的融资优势。正是这两次意义非凡的授信，不但为万科早期的规模扩张提供了至关重要的资金支持，还在祝九胜与万科管理层之间搭建起一座超越普通银企合作模式的信任桥梁。
2012年，祝九胜正式加盟万科。这位怀揣深厚银行背景的“金融界资深人士”，很快就彰显出其独特价值。他将金融思维全方位融入万科的资金管理体系，助力这家传统房企摇身一变，成为一台“金融运作精密入微的资金机器”。在他的引领下，万科不再仅仅依赖传统的“拿地 - 开发 - 销售”现金流循环模式，而是借助多元化的融资手段、精准把握融资时机以及设计复杂的金融产品，实现资金效率的最大化。
从一定层面来讲，祝九胜既是万科债务规模扩大的参与者（凭借他所推动的金融化操作，放大了资金杠杆），也是债务结构塑造的主导者（通过精细化的运作方式，维持了多年来资金链的稳定平衡）。想要洞察万科当前的债务全貌，祝九胜的金融理念以及实际操作逻辑，无疑是解开谜团的关键所在。
事实上，许多上市公司的董事长都精通金融领域。在当时，如果一家地产公司拥有一位来自金融系统的顶尖专业操盘手，那必然能将杠杆运用得极为巧妙。
万科与恒大有着本质区别。恒大采取的手段简单粗暴，无非是进行非法集资、挤压供应商等“暴发户式”做法。而万科所运用的资本手段，即便是万科自身财务部门的人员，也很少有人能够完全参透 。
祝九胜到底是怎么玩的？
祝九胜加入万科以后，一共是搭了3条输血管道，目的是把万科变成一台能靠资金循环，自我运转的高效金融机器。
而这三条输血管道，连接着一根主动脉，就是万科企业股中心。他是祝九胜为万科打造的，整个金融体系的心脏。
回溯到上世纪 80 年代，万科完成股份制改造时，王石推动“创始人、员工都不直接持股”的方案，将这部分股份集中到统一的公共账户，后来演化为万科企业股。它更像是一个内部的“分红与福利池”，不上市、不流通，但可按规则享受分红与增值收益。
后来祝九胜来到万科，一看到这玩意，眼睛都亮了：这个万科企业股账户有钱，却又不在上市公司的报表里，这不就是天然的影子金库吗？
于是祝九胜就在万科内部干起了银行的老买卖，他先让万科专门成立一个实体公司，全名叫万科企业股资产管理中心，简称企业股中心。名义上是管理员工股，实际上是一个可以体外运作的钱袋子。
祝九胜的计划是三步走：
第一步收钱，把历年积累的分红奖金通通收拢，形成一个几百亿的资金池。
第二步建网络，通过企业股中心，去控股参股各种关联公司，打造白手套企业。
第三步搞自融，把企业股中心的钱借给万科。
不过为了让这套体系能顺利运转，祝九胜得先解决一个问题，那就是怎么让企业股中心顺利出圈。
企业股中心本身是内部账户，钱不能直接流出上市公司体系，所以需要一个中间人，这个中间人就是万科公会全资控股的上海万丰。
祝九胜让企业股中心和上海万丰交叉持股，然后借助上海万丰的通道，把企业股中心的钱输送出去。
现在主动脉改造好了，那么接下来就是接上三根血管。
第一根血管：盈安合伙与事业合伙人制度的"抽屉操作"
回溯到上世纪80年代，万科刚刚踏上股份制改革的道路。那时的王石颇具超前眼光，倡导创始人及员工不直接持有公司股份，而是将所有股份归入一个统一的公共账户。这个账户日后演变为著名的“万科企业股”，实质上就像一个只对内部成员开放的分红基金——它不参与上市流通，却能稳定地为员工带来分红收益。
等到祝九胜加入万科后，他敏锐地察觉到了这块资产的潜力：账户里有实实在在的资金，却又巧妙地游离于上市公司财报之外，简直就是一个天然的“影子金库”。于是，他在公司内部重启了熟悉的银行业务逻辑。万科专门为此成立了实体机构——万科企业股资产管理中心（简称企业股中心）。表面上，它的职责是统一管理员工持股，但在实际操作中，它成为了一个可以在上市公司体系之外灵活运作的独立资金池。
时间来到2014年，郁亮在万科全面推行“事业合伙人制度”，并辅以股权激励计划。这套制度的核心抓手，便是管理层掌控的“盈安合伙”。乍一看，它只是一个代表合伙人进行投资的平台，但其资金架构实则暗藏乾坤：劣后级资金源自合伙人长期累积的利润奖金，优先级资金则对接了外部融资。通过名为“金鹏资管计划”的工具，盈安合伙在二级市场持续购入万科股票，试图借此放大管理层对公司的话语权。
而在更早之前的布局更为隐蔽。早在1988年股份制改造时，王石及其创始团队放弃了大量原始股份，这些权益后来转化为万科股票及相关资产。王石将这些资产打包，引入了带有机构化配资色彩的“德赢资管计划”，同样用于在二级市场增持万科股票。“金鹏”与“德赢”这两大资管计划，宛如藏在桌面下的秘密武器，本质上是管理层绕开公开市场喧嚣，利用金融杠杆悄然巩固自家股权的策略。
这一系列精巧操作的初衷显而易见：鉴于万科股权极度分散、缺乏实际控制人，管理层担忧遭遇外部资本的恶意收购。然而，这种试图通过金融手段隐形夺权的做法，最终还是在2015年迎来了强力阻击——“宝能系”姚振华在幕后力量的支持下大举进攻，一举撼动了王石的防线，引爆了震惊资本市场的“宝万之争”。
第二根血管：鹏金所P2P平台的"自融游戏"
宝万之争白热化时，时任总裁祝九胜一度将管理层的两只资管计划——金鹏与德赢——推向前台以应对局面，随即引发监管高度关注。2015年12月28日，深交所就两计划持股及关联关系发出问询；12月30日万科回函称两计划管理人各自独立行使表决权、不存在一致行动关系；12月31日，祝九胜从万科高级副总裁任上离开。此后，围绕两计划的合规性与信息披露始终是舆论焦点。
离开一线后，祝九胜转任深圳市万科财务顾问有限公司董事长。这家由万科体系早年设立、最初面向员工提供投资咨询的平台，随后被外界视为连接万科内外资金的重要节点。值得注意的是，该公司已于2003年在上海注册更名为上海万丰友方投资管理有限公司，并在2014年取得私募基金管理人资格，业务范畴涵盖证券与房地产相关投资；其历史沿革与身份定位，为后续资金运作提供了合规外衣与操作空间。
2016年8月，祝九胜以财务顾问公司名义出资3亿元、持股20%入股深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司（旗下运营网贷平台“鹏金所”）。此后，围绕“鹏金所—万科项目”的资金闭环被多方质疑：一端向万科员工提供约10%年化的跟投贷款，员工再将资金投向预期收益约20%的项目；另一端将员工贷款打包为P2P理财产品向社会公众募集；同时，平台还为万科关联公司（如由万科前员工创办的深圳博商顺泰实业）发行的产品提供担保，资金最终流向万科地产项目，形成典型的“自融”特征。公开信息显示，“鹏金所”至今仍有约8亿元理财产品未完成兑付，围绕平台手续费收取、资金流向与利益分配等问题，监管与市场的追问仍在持续。
一条通道从内部员工的经济利润奖金池与跟投资金中“抽血”，另一条则从社会理财资金中“引流”，两者在“鹏金所—关联公司—万科项目”的链条中交织，构成万科资金版图中隐秘而关键的一章。
第三根血管：博商资管，它的功能就是四个字：表外融资。
博商资管就是万科企业股中心，借助上海万丰的通道，搭建起来的一家白手套公司。
假如一个万科的项目公司要拿地要开发，祝九胜就通过博商资管成立合伙企业，找来几家金融机构，让他们出大头，博商出小头，明着是找金融公司入股，实则就是找他们借钱做项目。
这是表外融资的常规玩法，叫明股实债。
这样祝九胜就可以借着博商资管，用很小的钱撬动天量的金融资本，为万科的项目进行表外书写。
博商资管的注册资本与实缴资本均只有1亿人民币，但放大杠杆后他管理的资产规模却是千亿级别的，这也是为什么，祝九胜被深圳国资委叫去对账，足足对了半年，因为表外负债真的是太多了。
2024 年底博商资管出现巨亏，高达数百亿人民币。
财新独家透露，当时博商资管就已经有高管逃到了境外，至今仍然失联。
这个人是谁，带走了多少秘密和资金都不知道。但总之是，把没走的人都给害了。
万科高管为了自救，干脆把企业股中心的那批股份和资产，一次性捐赠给了清华大学教育基金会。从此万科企业股中心注销并停止运营，上海万丰转由清华大学教育基金会控，万科企业股中心和上海万科所构建的体外平台明面上正式瓦解。至于捐赠背后真正的用意，无非就是万科的高管们，想给自己买条活路罢了。
今年，面对万科的资金链压力，深圳国资果断出手接管，其中深圳地铁作为万科的第一大股东，成为了最关键的"白衣骑士"。为了稳住这家龙头房企的运营，深圳地铁在短时间内连续向万科提供了十余次资金支持，累计输血金额高达260亿元。这些资金通过借款等形式注入，一度让市场认为万科终于渡过了最危险的关口——有国资背书和持续的资金补给，至少短期内的偿债危机能够得到缓解。
然而，就在外界以为万科的"至暗时刻"已经过去，即将迎来转机之时，剧情却急转直下。近日，一则突发消息打破了平静：深圳地铁党委书记、董事长辛杰，与万科前任总裁祝九胜双双被相关部门带走调查。这一变故不仅让万科的债务问题再添不确定性，更引发了市场对于"国资驰援背后是否存在更深层风险"的广泛猜测。
从"全力输血"到"高管落马"，万科的这场自救与救援故事，显然还未到落幕之时。
（为了确保文章安全，本文内容有所删减，全文可在知识星球《谭谈财经》查看）
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