就在最近，中海又有“猛料”曝出，足以撼动本年度的上海顶豪圈。
前几天，中海徐汇滨江云锦路地王规划公示了。
没有喧嚣的讨论，没有质疑的声音，只有一种共识——
预计将在春节后入市的这个项目，可能要重新定义上海顶豪的游戏规则。
这并不是夸张的说法。当1.5容积率的低密土地撞上徐汇滨江的核心区位，当中海把“稀缺”二字做到极致，可能连最难搞的顶豪客户，都得收起挑剔，静静等它开盘。
毕竟，这样的市区低密顶豪项目，可能是近10年都很难遇到的项目，也很有可能成为今年上半年的现象级项目。
今天，艳姐也很想聊聊这个众人期待的项目以及中海在上海的发展情况，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。
01
中海把“稀缺”焊在了这里
这两年来的上海楼市，已经出现了核心资产恒强、越贵越买的典型现象，背后反映出的是豪宅客户的资产配置逻辑：
顶豪客户要的不单是可居住的房子，还有不可复制的稀缺性。
中海，直接把这份稀缺性焊在了徐汇滨江的土地上。
先看一组扎心数据：
要知道的是，过去十多年来，虽然徐汇新房供应比较多，但实际上真正的低密墅区产品，占比非常低，此前云锦东方低密产品遭到疯抢，就可以看到大家对于徐汇低密产品的趋之若鹜。
现在，中海带着1.5容积率的纯低密住区来了——
从此次规划方案中可以看到，社区没有高低配的妥协，没有高密度的拥挤，只有6-9层洋房+4层联排的纯粹业态。
这在寸土寸金的徐汇滨江已经非常难得，要知道此前徐汇滨江的豪宅大多数都是高层项目，此次中海徐汇滨江项目的建筑属性，也已经让中海手握了一张稳赢牌。
除了空间的稀缺，还有数量的稀缺：
要知道，徐汇滨江从来都不缺顶流买家，这么小的体量，基本上就是开盘日光的节奏。
去年12月26日，中海参与打造的安澜上海开盘，当日劲销90.77亿元，首批房源均价约17.88万/㎡，最贵一套达上亿元，也说明顶豪客户的购买力非常强盛。
如今中海又一个超级顶豪入市，基本上已经预告了未来中海又要在徐汇滨江火上一把了。
02
中海的三重“暴击”
虽然目前徐汇滨江地王项目只是在方案规划初级阶段，但几个关键数据，也足以给接下来的的上海豪宅市场，带来多重行业暴击。
第一重暴击就是把顶豪该有的体面和私密性都做到位了：
在寸土寸金的徐汇滨江，容积率1.5意味着什么？
意味着楼间距大多能做到1:1以上，意味着大多数栋楼都能被绿地包裹，意味着身处市中心，却能拥有“不被打扰的静谧”——这正是当下超级富豪最看重的核心需求。
更绝的是“内外双绿化”的buff：项目东侧紧邻成型公共绿地，社区内部绿地范围超大，不管是中间的联排还是东侧第一排，都被绿地环绕，硬生生做出了“类独栋”的豪宅感。
要知道，顶豪的奢侈，从来不是大理石和黄金堆砌，而是“推窗见绿，出门见景”的自然，是“不被打扰”的私密。
中海把这点，读懂了，也做到了。
第二重暴击则是20套联排做到了16套边套，洋房全是边套！
如果说低密是基础，那产品细节就是中海让顶豪沉默的关键。
行业内联排能做到四拼、五拼已属不错，中间套永远多于边套。但中海偏要反其道而行之——20套联排里，只有4套中间套，其余16套全是边套！
边套意味着什么？三面采光，让房间更具有通透性；侧面附赠花园，拓展更多私属空间；
更重要的是，这样的设置让高净值客户的私密性拉满。放在任何顶豪项目里，这样的产品都是“楼王级”的存在，中海却让大部分联排业主都能享受到。
再看洋房，一层两户，全是边套，没有中间套的尴尬。从效果图来看，外立面更是延续了富豪们很喜欢的大面积石材+玻璃落地窗设计，窗墙比拉满。侧面还用了弧形转角玻璃，充满了线条感和弧线美。
第三重暴击则是总价预计6500万起步，中海在真正进行顶尖客户的筛选和豪宅圈层的营造。
顶豪的核心价值，除了房子本身，还有圈层的纯粹性。
中海对此门儿清。它直接用“价格门槛”筛选圈层：洋房300平起步，预计总价约6500万；联排400平起步，预计总价约1.2亿。
这个门槛，不是为了劝退，而是为了保证圈层的纯粹。88套房源，意味着未来的业主都是同一量级的高净值人群，没有杂乱的居住氛围，只有同质的社交圈层。
03
宸嘉发展的“奇袭”
但也不得不承认，此次中海还有一位超级竞争对手同台对垒，就是这些年在上海豪宅市场呼风唤雨的宸嘉发展，其在徐汇龙华打造了嘉佰道·徐汇，此前也已经对外披露了相关产品方案：
项目容积率仅约1.59，同样打造洋房、叠墅、联排组成的低密居住社区，虽然地理位置不完全相同，但两者均瞄准上海顶级豪宅市场，客群高度重叠，且预估单价均处于20万/㎡以上的顶级区间。
很有意思的是，宸嘉发展的管理团队有大量成员出身于“中海系”：
宸嘉发展在打造高端产品时，其品质追求、细节把控和工程管理体系可能或多或少带有中海的影子。这使得宸嘉项目在产品硬实力上，能够更直接地和中海云锦路这样的顶级项目进行对标。
宸嘉发展还有一个非常典型的特性，就是其身上的“艺术地产”基因，每个宸嘉打造的作品硬件与细节中深度定制艺术元素；
此外部分项目还会依托顶级艺术资源，打造“嘉艺术”中心，让宸嘉的项目在市场上打出了差异化。
所以此次宸嘉发展很有可能再度通过“艺术”这个杀手锏，实现“奇袭”，成为徐汇滨江的爆款项目。
说实话，将来中海和宸嘉的项目可能在产品力上确实不相上下，各有千秋，将来两者的对垒，可能就是营销团队的对垒，看谁更能够吸引顶尖客户的目光，让客户们用真金白银下注。
04
中海上海团队的进阶之路
不过有一点可以肯定的是，中海在上海深耕多年，已经形成了非常深厚的品牌积淀和客户基础。
尤其是回看中海去年在上海的表现，几乎可以用创造“神话”来形容：
去年大多数拿地，聚焦低风险地块，甚至干脆暂停拿地。但中海偏要反其道而行之，全年通过公开竞拍+股权收购，一口气拿下6幅地块，全是徐汇、静安、普陀这样的核心片区。
其中最震撼的，莫过于联手招商蛇口等企业，2025年9月，中海联合体以439.53亿元获取东安新村地块这一全国“地王”，直接刷新全国涉宅用地总价纪录。
更狠的是7月上海第六批土拍，中海单日豪掷118.88亿，直接拿下静安、普陀两宗优质地块。再加上徐汇滨江云锦路这宗1.5容积率的低密宝地，中海的2025拿地版图，几乎把上海最核心稀缺资源的专业户。
中海非常清楚，核心区的稀缺土地，才是穿越周期的硬通货。拿下这么多优质地块，也让中海在上海能够手握销售爆火的稳赢牌。
去年多个项目已经在市场上成为了现象级项目：
安澜上海在去年年末大爆上海；中海·云邸玖里与中海·环宇玖章两大，这两个项目也在2025年入市销售，是中海去年的重要推盘。这些豪宅盘的热销，也助力去年中海的销售业绩进入了上海TOP5阵列。
中海能在上海这么“豪横”，靠的是四大核心能力的支撑。
首先是碾压级的资金实力与投资魄力：
市场调整期，现金流是房企的生命线，多数企业连自保都难，中海却能拿出近400亿资金布局核心地块，这种资金厚度，不是一般房企能比的。
其次是获取稀缺资源的顶级能力：
上海核心地块的争夺，从来不是“有钱就能赢”。像徐汇东安地王这样的超级城市更新项目，涉及复杂的股权收购和事务承接，中海不仅能成功入局，还能联合招商蛇口、徐汇城投等头部企业形成开发矩阵，靠的是深厚的城市深耕经验和资源整合能力。
再者是高端产品的全链条操盘能力：
拿地只是第一步，把好地做成好产品、卖出高溢价，才是真本事。中海在业内素来有“毫米级产品兑现力”的口碑，从土地规划到产品落地，每一步都精准踩中顶豪需求。
更重要的是它的产品战略升级——以“安澜”系为代表，不再只追求物理空间的奢华，而是注入精神内核，打造“一城一座”的顶级作品，这种审美力和产品理念，刚好契合当下顶豪的核心需求。
最后是头部房企的协作能力：
面对徐汇东安这样的超级项目，中海没有单打独斗，而是联合招商蛇口等企业优势互补——
中海擅长高端住宅开发，招商蛇口有独特产品IP，徐汇城投懂区域规划，这种强强联合的模式，既能共担风险，又能整合资源，体现了中海运作巨型复杂项目的成熟心态。
中海上海团队也可以算是中海内部一支能扛能打的队伍，他们擅长运作具备稀缺资源属性的地块，通过对高端客群需求的精准把握，使豪宅价值超越一般市场逻辑；他们敢于采用极具魄力的推盘策略，比如近300亿货值的中海·领邸在180天内分五批次推出，实现火爆热销，体现了团队的超级执行力。
结语
此次中海徐汇滨江地王项目，给2026年的上海顶豪市场定了调：
未来的顶豪竞争，不是价格的竞争，而是稀缺性的竞争；不单是产品的竞争，还有圈层和资源的竞争。
只有像中海这样，手握核心土地、做透产品细节、筛选纯粹圈层的项目，才是穿越周期的终极核心资产。
关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言告诉艳姐。
主编：张艳
责编：marl
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