房地产这一跌就是整整四年，眼看着不少地方的价格硬生生回到了2016年的水平。关于2026年的楼市到底怎么走，专家们现在也是两派意见吵得不可开交。有的信誓旦旦说房价已经跌透了，现在是真正的底部；有的则冷冰冰地泼冷水，觉得还得再跌20%，真正的底还没出现。手里攥着钱的刚需一族站在十字路口，进退两难，不知道是该现在出手还是再等等。
咱们先看看克而瑞丁祖昱的分析，他给出的判断挺有底气。他认为这一轮国内房价调整幅度明显超过了国际平均水平。国际平均回调也就22%左右，我们这回跌得比那深得多，时间也够长了。他列出的几个信号值得琢磨，30个城市的租金回报率中位数升到了2.06%，居然超过了银行定期存款利率。以前买房从来不看重租金，现在租金收益比理财还高，这在过去简直不敢想。有些核心城市土拍起拍价，比周边二手房成交价还贵。面粉比面包贵，说明面包价确实被低估了。北京、上海的二手房新增挂牌量也在降，业主们不再恐慌性抛售，这说明市场心态正在慢慢稳住。
法拍房的数据也在印证这种微妙的变化。2025年全国法拍住宅挂拍量同比下降了10.7%，成交套数也在降。以前大家最担心法拍房像洪水猛兽一样冲垮周边房价，现在看这个堰塞湖正在变小。这或许是市场回暖的前奏，最恐慌、最黑暗的时间点正在过去。市场出清到了一定程度，抛压自然就轻了。
上海交大的朱宁教授就没那么乐观，他觉得还没到真正的底部。他特别指出三四线城市的风险，看着房价跌幅收窄，其实是没人买了，流动性正在枯竭。这种地方的房子，想卖都卖不掉，价格稳住也没意义。未来的分化会极度残酷，北上广深的核心区靠着产业和资源，未来三五年房价稳中有升是大概率事件。那些远郊区，配套差、没产业，房价大概率要在地上趴很久，甚至阴跌不止。市场正在奖励优质资产，也在惩罚劣质资产。
买房这事现在得看自住需求，别老想着抄底发财。核心地段能买就买，远郊区老破小能躲多远躲多远。
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