文/十一弟
去年初，厦门最大国企开发商——建发股份，雄心勃勃。
它的管理层，对于楼市行情的判断，洋溢着一种乐观的情绪。
建发旗下最大的地产业务平台——建发房产，为全年设定的销售目标是1500亿。
这一业绩目标，较2024年实际销售增长了12%。
建发房产的高管们表示，未来两三年内，还是希望继续保持增长。
刚过去的2025年，它的业绩表现，没能像管理层的预期一样乐观——
在百强房企榜单上，建发房产排名第七，在万科之后，在金茂之前。
全年卖了将近1221亿，比2024年少卖了上百亿，比年初定下的销售目标少卖了三百亿。
现在的市场行情下，建发已经很难追逐规模增长了。
其实，建发并没有规模焦虑，因为它早已长成了超级巨无霸。
建发是世界五百强企业，去年的营收排名，位居全球第98位。
A股上市的建发股份，装进了大宗商品贸易和房地产两大业务。
2024年，建发的营收规模有所回落，但仍然超过了7000亿。
其中，大宗贸易业务收入将近5100亿，房地产业务收入1800多亿。
还有收购红星美凯龙以后，新增了家居商场运营业务收入，大约80亿。
一直以来，建发的两大业务——大宗贸易和房地产，有着天然的互补性。
大宗贸易滚动了庞大的营收规模和现金流，背后依靠的是低成本资金，但它的利润很薄，只有2%左右；
而过去二三十年来，房地产吃尽了人口和城镇化的红利，土地和房价一路飙涨、高歌猛进，是最暴利的行当之一。
对A股上市的建发来说，一手是滚大营收和现金流的大宗贸易，一手是利润丰厚的房地产。
它在二级市场展现出来的，是一张营收庞大、盈利稳定的财务报表。
在房地产最赚钱的那些年，建发只需要一门心思地搞高周转，大举扩张，靠规模来增厚利润，以匹配和拉动上市公司几千亿的营收体量。
但现在，房地产行业掉头向下，从高处跌落了。
建发的房地产业务，不仅要守住规模萎缩，还要承受利润下滑。
这两天，建发对外发布了2025年度业绩预亏的公告——
据上市公司初步测算，它全年帮股东赚到的净利润，由盈转亏。
十一弟查了下，这是建发过去二十年在A股上市以来，首次出现亏损。
2024年，建发的净利润下跌了77%，但仍有29亿出头的盈利。
一直到去年前三季度，尽管它的净利润又下滑了44%，也还是守住了11亿的正向盈利。
到了年底，房地产项目集中交付结算，建发的利润，终于绷不住了。
2025年，大概率将会成为建发在过去二十年以来，最惨淡、难堪的一年。
压力，彻底落到这家世界五百强国企身上了。
在业绩预亏的公告中，建发甩出了三个要点——
一是大宗贸易业务继续保持稳健盈利；
二是联发集团还要继续亏损；
三是刚收购过来的红星美凯龙，也在亏损。
最后，几个因素叠加起来，上市公司全年的净利润，就这样由盈转亏了。
建发旗下的房地产业务，有两个核心平台，最大的是建发房产，联发集团相对小一些。
去年，百强房企榜单上，建发房产销售规模1221亿，排名第七；联发集团销售规模272亿，排在第29位。
相比建发房产，建发旗下的联发集团，不仅规模更小，而且在这两年里，还对上市公司的盈利拖了后腿。
十一弟查了下，从2023年以来，联发集团为建发名下地产业务贡献的利润，已经连续三年为亏损状态了。
前几年拍下的高价地，再加上市场下行、房价下跌、销售阻滞，让它很难消化掉。
去年初，建发对联发集团动了一场大手术，启动了一轮大规模的组织架构和人事调整。
连同董事长、总经理两个最有实权的一二号位，都被各降一级留用，腾出一把手位置，建发重新指派任命。
不过，就算是大手术，只能解决当下的病灶，为未来的健康作铺垫。
刚做过手术的联发集团，拿出来的2025年财务报表，依旧难看，还是没能扭转亏损。
两年前，建发对家居商场龙头企业——红星美凯龙的收购，现在从它对上市公司财务业绩的拖累来看，也是一大败笔，变成沉重的包袱了。
当时的收购，建发看似捡了个大便宜。
彼时，作为控股股东，红星美凯龙的老板车建兴陷入了深重的财务危机。
建发充当白衣骑士，大手一挥，选择了接盘。
它收购了红星美凯龙将近30%的股权，入主控股股东。
这笔收购，建发付出了62亿现金代价，取得了红星美凯龙超过158亿净资产。
它由此一次性确认了逾96亿的重组账面收益，让建发在2023年的净利润大幅上涨。
但上百亿的收购重组收益，属于纸上财富，不会带来现金流入。
实际上，红星美凯龙所处的家居建材行业，与房地产同在一条船上，这几年也是艰难求生。
红星美凯龙遭遇的困境，不止是前老板的财务危机，还有行业低迷、摇摇欲坠。
从2023年由盈转亏以来，红星美凯龙就陷入了连续亏损，去年依然是扭亏无望，拖累了建发的盈利。
回过头看，两年前对红星美凯龙的巨资收购，现在遭到了反噬。
原以为捡了大漏，其实有可能踩了大坑。
房地产业务规模和盈利下滑，建发在去年喊出了一个新战略——
灯塔计划，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型项目。
这个战略的本质，其实就是明确要走高端产品线战略。
建发拿地开发的第一批灯塔项目，集中在几个核心城市——
北京、上海、成都、杭州，以及大本营厦门。
据说，在战略高度上，建发打造的每一个灯塔项目，都被提级管理。
由其最高决策层深度参与，从土地研判、客户调研到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效。
在资源集结上，灯塔项目择址城市稀缺核心地段，成本投入不计短期回报，聚焦长期居住价值。
更直白一点，所谓的灯塔计划，就是在最核心的城市、最核心的地段，拿最贵的土地建豪宅。
楼市不景气，刚需断电熄火，全靠有钱人撑着。
北京、上海等地的豪宅市场，这两年甚至逆势上扬，迎来了井喷爆发。
去年，在北京、杭州、成都等几个城市，建发财大气粗，接连拍下了几块高价地。
年初，经过247轮竞价厮杀，它以逾90亿的代价，拍下位于北京海淀区的东升镇朱房四街棚改二期0030地块，溢价率超过25%。
折算下来，平均楼面价9.5万/平米，几乎站上北京楼市的单价地王。
在杭州，建发经过102轮竞价之后，耗资逾34亿，拍下位于西湖区的蒋村文新单元地块，溢价率115%。
折算下来，平均楼面价超过8.8万/平米，打破了杭州土地市场的单价纪录。
在成都，建发又花了33亿地价，与对手厮杀了213轮，拍下了位于锦江区的金融城三期H10地块，溢价率106%。
折算下来，平均楼面价站上了4.1万/平米，一举成为成都楼市的单价地王。
房地产业务的规模和利润下滑，灯塔计划可能是应对困境的解题思路——
核心城市、核心地段的土地，地价高、投资大，豪宅卖得贵，往往有足够的溢价空间。
建发的灯塔计划，是要把从前房地产鼎盛时期的高周转模式，套用到豪宅项目上。
只不过，这种高周转模式下，资源投入更集中、更聚焦。
这很考验开发商的眼光和操盘能力，以及有钱人对豪宅持之以恒的信心，他们是否愿意源源不断地为此买单。
从去年的财务业绩来看，规模降了，利润崩了。
建发看似更卷、更卖力了，结果一顿操作猛如虎，收成反倒少了。
在房地产规模萎缩、利润承压的年代，建发手里拿着的，还是一张旧地图。
它在旧地图上修修补补，还重新优化和调整了路线。
可问题在于——
自己手上的旧地图，还能找到新大陆吗？
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