这几年行业深度调整，民营房企逐渐式微，躺平甚至出清的不在少数。但也有些民营房企的日子过的还不错，甚至还有一些民营房企仍然在大手笔拿地。
艳姐最近关注到的一个案例，来自：
中堃置业。
去年底，他们联合南京国企以总价约13亿竞得南京市建邺区河西中G72地块，这也是中堃置业成立以来最贵的一宗地。
而之所以说“疯狂”，还因为：
其一、这是2025年，他们在南京拿下的第3个项目；
其二、3个项目全口径地价21亿，远超中堃去年15.33亿的流量销售金额；
其三、3个项目全部位于主城核心，楼面价均超3万/㎡，远超主城1.12万/㎡的楼面均价；
其四、3个项目全部入榜南京土拍楼面价TOP10。
看到没，在大多数民营房企还在收缩业务的时候，中堃选择了逆势进发；在大多数民营房企下沉刚需或改善市场的时候，中堃选择了难度最大的豪宅市场。
而在市场端，中堃置业也爆发出了强劲的发展势能：
2025年的南京房企销售排行榜中，中堃置业作为唯一的一个“生面孔”，以15.33亿的流量销售挤进了TOP16。
图源克而瑞南京
要知道中堃置业成立于2023年，艳姐不禁好奇，中堃置业究竟是家什么样的企业？为什么能够有跨越行业周期的业绩表现？
今天艳姐就和大家聊聊这家总部在成都，非常神秘的民营房企，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
连落4子
中堃“意外”成南京“地王”最大赢家？
时间回到去年10月，南京国企中北盛业以总价13.23亿、溢价率0.3%、楼面价34083元/㎡竞得建邺区G72地块。
“巧合”的是，在中北盛业拿下地块后大概不到半个小时，中堃置业就发布了拿地喜报：
看似毫不相干的两家房企，此刻像是上演了一部提前编排好的“剧本”。
中堃的这张喜报，相当霸气。
金陵、低密、终极改善......
每一个关键词，都能触动南京的高端改善客群。
当然，中堃也有霸气的资本。
先来看这块地，地块位于南京河西CBD板块，是区域内近年罕见的低密地块，含金量十足。
地块相对“秀珍”，面积约2.88万㎡，容积率1.35，计容建面约3.89万㎡，其中商业不低于0.15万㎡。
位置相当金贵，与7/10号线中胜路站无缝衔接，马路对过就是龙湖天街，直线距离河西CBD核心区的河西中央公园、南京国金中心、河西德基广场大约1公里。目前板块内暂无新房，在售二手房挂牌均价在3.7万/㎡~6.1万/㎡。
艳姐注意到，这是中堃2025年拿下的第3块地：
2025年9月，中堃置业联合智慧绿岛，以总价3.7亿、楼面价3.07万/㎡的底价竞得建邺区河西中G67地块；
2025年4月，浙江长住集团以总价4.43亿、楼面价3.79万/㎡、溢价率43.37%竞得玄武区珠江路G05地块，随后官宣引入中堃置业进行合作开发。
如果时间再拉长一点，中堃置业还在2024年11月，还以底价6.72亿、楼面价3.07万/㎡竞得建邺区江心洲G50地块。
中堃南京项目区位示意
前后一年时间4次出手，规模或许不大，但出手就以势在必得的霸气拿下建邺、玄武核心区域的绝版低密地块，这也再次刷新了大家对于小型民营房企的认知，原来在如今这个时点，还是能够有民营房企有这样的实力和眼光去拿地的。
不过，故事到这里还没有完。
就在去年12月南京的一场土拍中，南京国企奥体建设以总价16.11亿、楼面价4.53万/㎡、溢价率26.35%竞得建邺区河西CBD板块一宗宅地。
4.53万/㎡的楼面价，也刷新了沉寂了近10年的南京楼面价地王。
不过让艳姐意外的是，最大的赢家不是拿下地王的奥体建设，而是中堃置业，上面的4个项目中，有3个距离“新地王”不到3公里。
中堃置业这一轮在南京的动作，让不少业内人忍不住大呼神奇：这家公司，到底是什么来头？又是怎么一下子走到南京的“地王”主轴线上来的？
02
楼市“新面孔”
给出了民营房企的破局思路？
对于一家行业“新面孔”，在民营房企大面积卧倒躺平的现实环境下，中堃不仅逆势进发，还在南京的顶豪市场爆发出强劲势能。
所以，“秘籍”是什么？
艳姐觉得，有4个关键词：
其一是拿地“小而美”，专攻主城低密的精准化布局；
中堃的6个项目有一个共同特点——面积不大、位置不错、稀缺低密。
像第一个项目贤坤花园一期，容积率1.05、计容建面约2.2万㎡、一共130套大平层，建邺区江心州核心地段；秦淮区VILLA门东源邸项目，容积率1.2、计容建面约1.51万㎡、一共48套叠墅，距离夫子庙约500米，是南京明城墙内近10年唯一的纯粹低密院墅项目。
中堃河西G67规划效果示意
这些建面1、2万㎡的“小项目”，大房企未必看得上，反倒是给了像中堃这样小房企机会。
其二是合作开发“抱大腿”的逆势从容；
中堃的6个项目中有4个选择了合作开发，而且合作伙伴的咖位都十分在线，不仅有国企，还有外部实力合伙人。
像贤坤花园二期，联合南京国资中北置业等，中堃占股24%；建邺区G67项目，拉来了建邺区国资南京智慧绿岛，后者占股49%；VILLA门东源邸项目拉来了南京一九一二投资集团，后者占股40%。
中堃通过让渡项目部分股权于国企、投资人，在资源、资金上形成逻辑闭环。
其三是主动准现房、深度定制的差异化竞争；
中堃大概是整个行业内第一个将准现房+定制写进企业战略的房企。
像贤坤花园一期，2024年4月开工、8月封顶、10月正式开放，是南京第一个80%实景开放的新盘；而且从户型，风格、配置、细节方面，在整合外部优质设计资源的基础上拉通业主，形成开发商、设计师、业主三方联动定制机制，为业主提供1对1的“四个”定制化服务。
贤坤花园实景
这种策略，打破了货不对板的信息壁垒，做到所见即所得，还让业主深度参与设计、建设、交付、社区运营全链条，实现与客户的深度绑定。
其四是熟人社区的逆势破局。
像贤坤花园，在还没交付时，就基于业主主理人驱动，成立了读书艺术社群“屿心阅筑”、健康运动社群“屿动360”等诸多社群，甚至中堃的高管还会带着自家的业主在全国甚至国外参加马拉松、艺术观展等活动来培养熟人社区。
中堃业主社群活动
通过熟人社区，一方面可以把业主圈子做成熟人圈，提高客户粘性，一方面还能通过这些社群活动提升企业、产品品牌和口碑，进而通过熟人推荐带动营销。
这套打法下，中堃的目的非常单一，只要拿对地、搞定资金、打造好产品，确保服务好高端客群就可以了。
可以说，中堃虽然成立不到3年，但就是通过这套差异化的投拓、产品、营销、社群打法，在同质化竞争中脱颖而出，闯出了品牌、口碑，最终撬动了市场。
03
那个熟悉的“大佬”，杀回地产圈
说到中堃，不得不提它的创始人徐波涛。
了解华东地产圈的人大多对徐波涛比较熟悉。
公开信息显示，2001年前后，徐波涛进入南京金基地产，入职后从秘书、物业、成本、招采等基层岗位做起，逐步晋升至项目总、城市总。
徐波涛
在金基任职期间，徐波涛在奠定金基的高端品牌调性和南京一哥的过程中起到了巨大作用。
像在2014 年，徐波涛调任金基南京公司，并接手金基尚书里项目，拆除已投入2800万的景观体系并重新打造，提升了项目的高端调性，助力项目赢得市场认可；主导打造的金基九月森林、金基望樾府等多个豪宅标杆，在金基内部搭建了“GOA大象设计+顺景园林+潘冉名谷设计”三大师长期合作模式，推动金基产品力与品牌价值大幅提升。
2022年，徐波涛带领金基以142亿权益销售金额跻身南京楼市第二位，成为南京本土民营房企一哥。
2023年，徐波涛从金基离职，在短暂游学后创立中堃。
大家知道，地产行业是个资金、资源密集型行业。在金基的22年职业履历，徐波涛在沉淀了丰富的项目实操、企业管理经验外，还攒下了广泛的资源。
所以在创办中堃时，徐波涛也从金基拉来了“高量级”的高管团队。
像副总经理周荣富，曾是金基南京天著尚居项目总，金基工程管理中心总经理，进入中堃后，分管生产体系；
周荣富
像副总经理李汇丰，曾在万科苏皖公司任职，后入职金基出任品牌总监、南京公司副总经理，分管中堃品牌、社群与客户关系。
李汇丰
当然也不得不承认，中堃作为民营房企，已经在南京市场打开了局面，成为高端市场的标杆房企，但同样也面临着一定的挑战。
比如“慢周转”的资金压力。
艳姐在前面提到，中堃去年拿的3个项目，楼面价都排进了南京楼面价TOP10，大家知道去年以来高端改善市场竞争相当激烈，市场窗口稍纵即逝。
中堃目前的6个项目仅有2个项目进入销售，2024年7月拿下的VILLA门东源邸项目在去年11月才规划公示、去年4月拿下的金陵VILLA项目在12月才规划公示，这几个项目都是建面1、2万㎡的“小项目”。
换句话说，中堃的“慢工出细活”可以理解，但这个速度属实慢了点。
同时，中堃还将几个合作项目的股权出质给合作方融资，再叠加社群运营的巨大前期投入。后续资金周转是否会受到影响，还需要关注。
结语
行业震荡下行，民企大面积卧倒，但仍然不乏像中堃这种深耕一座城市、专攻高端豪宅的“小而美”的代表。
艳姐觉得，创立不到3年的中堃，依然可以给到行业一些启示：
未来是稳健经营的品质房企时代，对民企来说，“小而美”“小而精”，并锤炼出差异化的特质，会逐步成为行业发展方向。
最后，祝福每家房企都能找到适合自己的发展之路。
主编：张艳
责编：eric
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