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最近，国际投行高盛对中国房地产市场的分析引发了广泛关注。其核心观点认为，中国的房地产行业已不再是经济增长的核心引擎，但也正在逐步摆脱“系统性风险源”的定位。

这两个判断，我个人认为是靠谱的，也是比较客观的。

房地产投资对GDP增长的拉动作用正在快速减弱。广开首席产业研究院院长连平预测，2026年房地产投资对名义GDP增长的贡献率将下降约15个百分点，拖累GDP增速约0.6个百分点。

房地产让出的增长空间，正在被制造业取代。尤其是高技术制造业，展现出逆周期韧性，以“新三样”（新能源汽车、光伏、锂电池）为代表的新质生产力，现在汽车产业，一年贡献4万亿的产值，而房地产去年还有8.2万亿，不过比起高位已经跌了60%！

目前来看，经济结构的换挡是比较成功的，如果从全球经济史看，甚至可以说是极其成功了，这点就不要苛求了。在房地产如此这般的情况下，我们依然保持了平均5%的GDP增速，美国和日本当年都没有做到。

而高盛判断房地产正退出“系统性风险源”位置，关键在于中国采取的政策应对与风险隔离机制，与历史上的日美危机有本质区别，有效阻止了风险向金融体系的恶性传导。

日本房地产泡沫在1990年代破裂后，经历了“失落的二十年”，其教训深刻。从政策角度看，日本央行在泡沫形成期货币政策“大开大合”，而在泡沫破裂后反应迟缓、补救不及时，是危机恶化的重要原因，泡沫破裂后导致银行和企业资产负债表同时受损，引发全面的“资产负债表衰退”。

美国2008年次贷危机的根源在于金融系统内极高的杠杆和极低的资产质量。被誉为“华尔街空神”的约翰·保尔森在对比当前美国市场与次贷危机时指出，当时银行平均资本充足率仅约3%，且大量持有无首付、无信用检查的次级抵押贷款，资产价格的微小波动就足以击穿资本金

与之相反，中国居民部门的住房抵押贷款信用质量一直较为严格，且银行体系资本充足率处于健康水平。更重要的是，中国没有发展出类似美国那样复杂、高杠杆的房地产金融衍生品市场，金融体系的风险敞口相对清晰和可控。

这也让我们的宏观经济没有出现日本和美国那样的硬着陆，而目前，可以肯定软着陆已经成功。